Vắng bóng dự án mới
Tập đoàn Novaland là doanh nghiệp hàng đầu về BĐS tại Việt Nam. Cách đây chừng 10 năm, TP.HCM là địa bàn chiến lược để phát triển các dự án mới của tập đoàn này. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây các dự án mới của Novaland được đầu tư tại TP.HCM giảm hẳn, khi trong thời gian này chỉ có dự án mới đưa ra thị trường là Grand Sentosa được chuyển nhượng từ Công ty Tài Nguyên vốn đã “trùm mền” hơn 10 năm nay.
Mới đây, tập đoàn công bố chiến lược phát triển trong thời gian tới với quy mô quỹ đất lên đến 10.600ha cho đến thời điểm 2025, cùng với một số dự án mới được triển khai thời gian qua.
Tương tự, nhiều doanh nghiệp khác cũng không có dự án mới tại TPHCM, mà chủ yếu tập trung hoàn thành thủ tục pháp lý các dự án đã có từ trước. Tổng giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ, doanh nghiệp có một số dự án đang triển khai nhưng không biết bao giờ mới xong thủ tục để có thể tiến hành xây dựng, đưa ra thị trường.
“Chúng tôi đang vướng 1 dự án chưa có đất ở nên thủ tục bị đứng. Dự án khác vướng quy định 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội (NoXH) theo Nghị định 49/2021 của Chính phủ về quản lý phát triển NoXH, quy định dự án từ 2ha trở lên phải giành 20% quỹ đất để làm NoXH. Trước đó, theo Nghị định 100 phải từ 10ha, trong khi dự án của chúng tôi dưới 10ha và đã duyệt trước khi Nghị định 49 có hiệu lực. Nếu làm theo quy định mới chúng tôi phải làm lại quy hoạch từ đầu, vì thế chúng tôi đang khiếu nại vụ việc này” - đại diện doanh nghiệp chia sẻ.
Số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở tại TP.HCM giai đoạn 2016-2021 có chiều hướng giảm rõ rệt. Kể từ ngày 10-12-2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến 31-12-2020 đã ách tắc toàn bộ các dự án không có 100% đất ở.
Dù vậy, số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn vẫn tăng mạnh trong các năm 2015-2017, trong đó 2017 với 92 dự án là năm phát triển mạnh của thị trường BĐS giai đoạn 2011-2021. Sở dĩ có tình trạng nghịch lý này do độ trễ của các chính sách pháp luật tác động đối với thị trường BĐS, vì phần lớn dự án nhà ở này đã được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực.
Tuy nhiên, 4 năm gần đây (2018-2021) số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh. Cụ thể, năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 20 dự án huy động vốn giảm 35% so với 2020 và giảm 79,4% so với 2017.
Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh: Năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020, giảm đến 60,7% so với 2017; năm 2021 chỉ có 14.443 căn nhà giảm 14,6% so với 2020 và giảm 66,5% so với 2017.
Phân tích về tình trạng này, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Công ty DKRA Việt Nam, cho biết trong lĩnh vực BĐS, TP.HCM từ vai trò “dẫn dắt” chuyển sang đối trọng với các địa phương trong cả nước, nhất là các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa- Vũng Tàu… Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp BĐS lớn tại TPHCM những năm gần đây đã đi đầu tư những dự án tỷ đô tại các địa phương khác như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…
Theo ông Lâm, TP.HCM không còn quỹ đất lớn, công tác đền bù giải tỏa ngày càng khó khăn, nên xu hướng dịch chuyển đầu tư ra các địa phương có lợi thế về quỹ đất, môi trường đầu tư cạnh tranh, là điều dễ hiểu.
Nhu cầu thật khan hiếm, thị trường sốt ảo
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận xét thị trường BĐS TP.HCM đáng quan ngại khi từ năm 2020 căn hộ bình dân tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân (0%).
Ngược lại thị trường có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02%. Đáng lưu ý là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở thương mại (NoTM) có giá vừa túi tiền và NoXH.
Theo đó, trong giai đoạn 2015-2020 cả nước đã thực hiện 248 dự án NoXH với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Trong đó TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ NoXH, đạt 75% kế hoạch của giai đoạn 2016-2020. Cơ cấu sản phẩm nhà ở này là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung-cầu, thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.
Trong khi đó, thời gian qua tại các quận, huyện TP.HCM, giá nhà, đất liên tục tăng nhanh, đặc biệt đất nhỏ lẻ trong các khu dân cư tại các địa phương có thông tin “lên quận, lên TP”. Anh Bình, một người chuyên môi giới tại huyện Bình Chánh, cho biết nhà đầu tư mua đất khu vực này chủ yếu để bán lại, nhu cầu đưa vào khai thác rất hiếm.
Các lô đất bị mua bán lòng vòng, mỗi lần chuyển nhượng lại đội giá, trong khi đất không được đưa vào sử dụng. Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, nguyên là Bí thư huyện ủy Bình Chánh, chia sẻ tại hội thảo định hướng phát triển của Bình Chánh: “Đất nông nghiệp ở Bình Chánh trước kia vài tỷ đồng 1 sào, nay có thông tin lên quận tăng lên 5 - 6 lần”.
Bên cạnh đó, người dân có nhu cầu mua nhà thì dự án lại “đóng băng”. Anh Bắc cho biết anh mua căn hộ tại 1 dự án ở quận 2 (nay là TP Thủ Đức) đã đóng tiền nhiều đợt nhưng hơn 2 năm nay dự án không triển khai gì sau khi làm phần móng. “Chúng tôi có nhu cầu về nhà ở, nhưng dự án tắc, nghe đâu vướng đất công nên giờ phải chờ” - anh Bắc cho biết.
Nhiều chuyên gia tỏ ra lo ngại khi nhu cầu thật về nhà ở thị trường không đáp ứng được, trong khi dòng tiền nhà đầu tư lại đổ vào những phân khúc không thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, không góp phần an cư cho người dân, đã làm thị trường bị méo mó.
“Để khắc phục những bất cập này, chỉ doanh nghiệp và nhà đầu tư nỗ lực sẽ không đủ, mà cần có sự đồng bộ, đồng hành trong hệ thống pháp luật để doanh nghiệp chủ động, tự tin triển khai dự án, từ đó làm thị trường lành mạnh” - một doanh nghiệp chia sẻ.
Vắng bóng dự án mới, khan hiếm nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp, đang là thực trạng của thị trường BĐS TP.HCM.
