TP.HCM: Nhà ở xã hội cung không đủ cầu, còn nhiều hạn chế về triển khai đầu tư

Liên quan đến việc triển khai nhà ở xã hội tại TP.HCM, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vừa có báo cáo về việc triển khai các dự án trên địa bàn giai đoạn 2016 - 2025. Theo Sở này, giai đoạn 2016 – 2020 là giai đoạn nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ. TP.HCM đã có 19 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng trong giai đoạn này, cung ứng cho thị trường 1,23 triệu m2 sàn, tương ứng 14.954 căn hộ.

Cụ thể, giai đoạn 2016 – 2020 thành phố có 1 dự án nhà lưu trú công nhân, tổng diện tích sàn xây dựng đạt 51.386 m2, quy mô 756 phòng với 4.600 chỗ ở; 01 kỷ túc xá sinh viên, tổng diện tích sàn xây dựng đạt 4.215 m2, quy mô 423 chỗ ở sinh viên.

Sở này đánh giá kết quả phát triển nhà ở xã hội của thành phố trong thời gian vẫn chưa thể đáp ứng hết nhu cầu rất lớn về nhà ở của các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng thông tin về những hạn chế trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, qua rà soát quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2016 – 2021, đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn đã được duyệt hiện nay chưa xác định vị trí, diện tích quỹ đất nhà ở xã hội hoặc chưa cập nhật các dự án nhà ở xã hội.

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (trong đó xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội)... có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.

Hạn chế tiếp theo, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I) việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đất 20%) là không khả thi. Nguyên nhân vì  không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 01 khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án...

Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí "đất vàng") có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Ngoài ra, trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp siêu cao cấp sẽ thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến các hạn chế, bất cập trên là vì đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn TP.HCM chưa xác định vị trí, quy mô diện tích quỹ đất bố trí nhà ở xã hội (hoặc chưa được cập nhật các dự án nhà ở xã hội).

Một số dự án chậm triển khai, chưa bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa phê duyệt quy hoạch phân khu (quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000), chưa có giải pháp kết nối hạ tầng kỹ thuật và xử lý nước thải, chưa có phương án đầu tư hạ tầng xã hội

Một số dự án do các công ty, tập đoàn đầu tư xây dựng các khu phức hợp ở kết hợp thương mại dịch vụ, chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại đã hoàn trả và thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp ngân sách nhà nước trên quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội...

Qua đó, Sở này kiến nghị Bộ Xây dựng sớm rà soát sửa đổi bổ sung các văn bản hướng dẫn thi hành các luật, pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều có liên quan đến quy hoạch cho phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch.

Sở này cũng đề xuất nghiên cứu cho phép một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận/huyện thì cho phép chủ đầu tư được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án. Mục đích tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành được thuận lợi hoặc có các quy định, giải pháp khác về cơ chế chính sách thu hút đầu tư, khuyến khích đầu tư vào dự án nhà ở xã hội góp phần nâng cao quỹ nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân đối tượng thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề xuất UBND Thành phố cần tiếp tục tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ lập, trình thẩm định và phê duyệt Đồ án quy hoạch chung Thành phố làm cơ sở phê duyệt đồ án triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn.