Xu hướng nở rộ tranh chấp cho thuê mặt bằng vì dịch Covid-19

Doanh thu lao dốc vì dịch Covid-19 nhưng chi phí mặt bằng cao khiến tranh chấp về giá thuê mặt bằng ngày càng nhiều, khi bên thuê muốn miễn giảm vì coi Covid-19 là bất khả kháng, bên chủ nhà lại không muốn vì cho rằng chính họ cũng khó khăn.

Phát sinh nhiều tranh chấp giữa người thuê và chủ nhà

Những ngày vừa qua, Công ty CP Nhà Hòa Bình và Công ty CP dịch vụ cà phê Cao Nguyên (đơn vị chủ quản chuỗi cà phê Highlands) đã xảy ra tranh chấp xoay quanh hợp đồng cho thuê mặt bằng cửa hàng Highlands Coffee tại tòa nhà Pax Sky (26 Ung Văn Khiêm, P.25, Q.Bình Thạnh, TP.HCM). Theo đại diện Công ty CP Nhà Hòa Bình, tính đến ngày 10/11, phía Công ty Cao Nguyên đã nợ tiền thuê nhà gần 500 triệu đồng (tính từ tháng 7).

Trước đó, Highlands đã đề nghị Nhà Hòa Bình giảm 50% tiền thuê từ ngày 1 – 8/7 và miễn phí 100% tiền thuê từ ngày 9 – 15/7. Tuy nhiên, Nhà Hòa Bình cho biết cũng "chịu áp lực rất lớn về tài chính, một mặt phải thanh toán đúng hạn cho chủ nhà và mặt khác phải đảm bảo chi phí cho việc vận hành công ty". Vì vậy, với tinh thần hỗ trợ để cùng vượt qua khó khăn, Nhà Hòa Bình đồng ý giảm 20% tiền thuê mặt bằng tháng 8... Do đó, hai bên vẫn không đạt được thỏa thuận.

Đàm phán bất thành, bị nợ thanh toán nhiều tháng liền, hiện Nhà Hòa Bình đã niêm phong quán Highlands Coffee tại địa chỉ này.

Một vụ việc tranh chấp về tiền thuê nhà khác cũng mới xảy ra tại căn nhà số 538 Trần Hưng Đạo (Quận 5, TP.HCM), khi Công ty CP Răng hàm mặt Sài Gòn - DR.DALUSD (bên thuê) đơn phương chấm dứt hợp đồng, không trả tiền nhà 4 tháng.

Cụ thể, kể từ tháng 6/2021 đến hết tháng 9/2021, mặt bằng này ngưng hoạt động theo yêu cầu về giãn cách của thành phố. Phía DR.DALUSD có đề nghị chủ nhà giảm giá cho thuê vì dịch bệnh nhưng chủ nhà chỉ đồng ý giảm giá thuê 20% các tháng dịch bệnh.

Tới đầu tháng 10, hệ thống nha khoa này mở cửa trở lại, chủ nhà yêu cầu thanh toán tiền nhà nhưng bên thuê gửi công văn trả lại mặt bằng từ ngày 11/10 và xin thêm 15 ngày để thu dọn.

Sau đó, bên thuê tiếp tục gửi công văn đề xuất giảm giá 75% tiền thuê nhà của các tháng 6, 7, 8, 9 và không trả tiền thuê tháng 10. Bên thuê sẽ bỏ chi phí khôi phục lại hiện trạng ban đầu của nhà cho thuê theo quy định của hợp đồng, nhưng chi phí này lại lấy từ… tiền cọc nhà.

Trước đó, Công ty TNHH CJ CGV Việt Nam (CGV) cũng khởi kiện nhiều "chủ nhà" (Công ty CP tư vấn đầu tư Lapen, Công ty CP quốc tế truyền thông IMC...) ra tòa.

Theo đó, CGV yêu cầu tòa tuyên chấm dứt hợp đồng thuê do hoàn cảnh thay đổi cơ bản và không bên nào có lỗi khi chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại vì chấm dứt hợp đồng, không phải thanh toán tiền thuê, phí dịch vụ cũng như các khoản tiền khác khi ngừng kinh doanh tại mặt bằng và được hoàn lại toàn bộ tiền cọc... với lý do dịch Covid-19 gây thiệt hại nặng nề.

Ứng xử khi xảy ra tranh chấp thế nào?

Theo luật sư Lê Bá Thường, giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Dân Luật Tín Thành (thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM), tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng phát trong các đợt vừa qua có thể được xem là sự kiện bất khả kháng bởi vì dịch bệnh này thuộc danh mục bệnh truyền nhiễm theo nhóm A tại Quyết định 219/QĐ-BYT năm 2020 của Bộ Y Tế và Thủ tướng đã công bố dịch Covid-19 trên toàn quốc tại Quyết định số 447/QĐ-TTg năm 2020 và Chỉ thị 16/CT-TTg 2020 cách ly toàn xã hội.

Tuy nhiên, các bên phải chứng minh vì dịch bệnh Covid-19 nên cửa hàng kinh doanh phải đóng cửa không thể kinh doanh và điều này phải được Tòa án chấp nhận.

Vì hợp đồng thuê nhà là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Nếu trong hợp đồng ký kết không có quy định điều khoản nào về việc bên thuê nhà được phép đơn phương  thực hiện giảm giá thì khi người thuê nhà có hành vi vi phạm, chủ nhà nếu không đồng ý thì có thể báo cho người thuê nhà biết trước một tháng trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình (khoản 2 Điều 428 BLDS 2015).

Đồng thời, bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê (Điểm b, khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014).

"Trong tình hình dịch bệnh Covid 19 hiện nay, pháp luật cũng không có quy định bắt buộc bên cho thuê phải miễn, giảm bao nhiêu mà hai bên nên cùng nhau thương lượng lại về giá. Bên thuê không được phép tự ý giảm giá thuê mặt bằng. Nếu hai bên không thể thống nhất thỏa thuận với nhau thì có thể khởi kiện ra toà án giải quyết tranh chấp.

Để hạn chế những rủi ro và tranh chấp với nhau thì khi ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng, các bên nên có thỏa thuận chi tiết về các trường hợp hủy hợp đồng, tăng và giảm giá, chi phí sửa chữa mặt bằng, trả lại hiện trạng khi kết thúc. Đặc biệt, hai bên phải thỏa thuận rõ ràng bên nào sẽ phải đóng tiền thuế khi cho thuê mặt bằng…", LS Lê Bá Thường lưu ý.