Cửa hàng vật lý được coi trọng

Bất chấp khủng hoảng tài chính toàn cầu, đại dịch, khủng hoảng chi phí sinh hoạt, thời tiết cực đoan và bất ổn địa chính trị… các nhà bán lẻ toàn cầu đã chứng minh khả năng thích nghi linh hoạt và sức bền bỉ đáng kinh ngạc trong hai thập kỷ qua.

Về tổng thể, bối cảnh vĩ mô vẫn đang hỗ trợ phân khúc bán lẻ: lãi suất giảm, tỷ lệ thất nghiệp thấp tại nhiều quốc gia, niềm tin tiêu dùng dần cải thiện, du lịch toàn cầu phục hồi, giá thuê và định giá tài sản bán lẻ được tái thiết lập mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, những tháng đầu năm 2025 tiếp tục chứng kiến thêm nhiều biến động.

Chiến lược bán lẻ đa kênh đang ngày càng phát triển mạnh tại Việt Nam, đặc biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM). Các thương hiệu thời trang, F&B và hàng gia dụng đang tích cực tích hợp kênh trực tuyến và cửa hàng vật lý nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, các nhóm ngành này tiếp tục mở rộng tại các trung tâm thương mại trọng điểm, chiếm đến 67% tổng số giao dịch cho thuê mới. Các cửa hàng không còn đơn thuần là điểm bán, mà đang trở thành trung tâm trải nghiệm thương hiệu, điểm nhận hàng và là không gian tạo nội dung truyền thông.

Nhu cầu bán lẻ tại Hà Nội đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống, với Hồ Tây nổi lên như một điểm tăng trưởng chính nhờ hoạt động ấn tượng của Lotte Mall và khoảng 172.000 m² không gian bán lẻ mới dự kiến hoàn thành trước năm 2027.

Tại Starlake, các chủ đầu tư lớn như Toshin, CJ, Mapletree và Thadico đang lên kế hoạch xây dựng các trung tâm thương mại phong cách sống tích hợp, định vị khu vực này thành điểm đến giải trí sôi động, có thể sánh ngang với Khu Phố cổ.

Ở bờ đông sông Hồng, các khu bán lẻ mới như Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên và đường Vành đai 4, giúp cải thiện khả năng kết nối với khu vực ngoại thành. Các nhà phát triển đang hướng tới mô hình khu thương mại tích hợp đầy đủ dịch vụ, có quy mô lớn, lưu lượng khách ổn định và tiềm năng dài hạn hấp dẫn cho các nhà bán lẻ.

Nhãn hàng dẫn dắt – Chủ đầu tư đáp ứng

Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, ngành bán lẻ đang thể hiện tiềm năng tăng trưởng, dù quá trình phục hồi không đồng đều. Úc, Malaysia và Ấn Độ ghi nhận sự gia tăng đầu tư vào bán lẻ trong quý IV/2024 nhờ nhu cầu tăng cao đối với các trung tâm thương mại khu vực. Một số điểm sáng khác bao gồm việc thương hiệu thời trang thể thao Vuori (Mỹ) mở cửa hàng đầu tiên tại Thượng Hải – cũng là cửa hàng đầu tiên của hãng tại Trung Quốc đại lục. Tại Nhật Bản, doanh số bán lẻ tăng nhờ lượng khách du lịch quốc tế, trong khi phân khúc xa xỉ được hưởng lợi từ đồng yên suy yếu.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, trong nửa đầu năm 2025, thị trường này vẫn có quy mô nhỏ với tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m². Nguồn cung mới hạn chế, chỉ ghi nhận thêm 5.000 m² NLA từ các dự án hiện hữu. Hiệu suất thị trường duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% và giá thuê tầng trệt trung bình khoảng 1,5 triệu VNĐ/m²/tháng.

Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng. Việc xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee cùng với sự mở rộng của các chuỗi như Muji, Zara và H&M tại các trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả cho thấy niềm tin ngày càng tăng của nhà bán lẻ.

Các bất động sản bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung tương lai vẫn hạn chế, chỉ khoảng 100.000 m² NLA dự kiến được bổ sung trong ba năm tới. Nhờ nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định trong ngắn hạn.

Đối với thị trường bán lẻ Hà Nội được giữ ổn định trong nửa đầu năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu VNĐ/m²/tháng. Hoạt động cho thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi các ngành hàng ẩm thực (F&B) và cửa hàng tiện lợi, với sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some và 7-Eleven, cùng với việc mở rộng chuỗi từ các thương hiệu như Muji, Starbucks và Dzinh.

Các tài sản bán lẻ cao cấp tại khu trung tâm vẫn duy trì tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung mới trong ba năm tới khá hạn chế, chỉ khoảng 10.600 m² diện tích sàn cho thuê thuần (NLA). Với nhu cầu tiêu dùng bền vững và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, thị trường bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định trong ngắn hạn.