Chưa đánh thuế gấp đôi khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 để không ảnh hưởng thị trường

Chưa thí điểm đánh thuế chuyển nhượng nhà thứ 2 tại TP.HCM

Trong dự thảo nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM (lần 3) vừa được Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi lấy ý kiến các bộ, ngành lần 2, TP.HCM đề xuất tăng thuế sử dụng đất nông nghiệp với đất ở không quá 5 lần thu hiện hành và tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, nhưng không quá 2 lần hiện hành. Mức tăng cụ thể sẽ do HĐND Thành phố quyết định.

Tăng thuế đất phi nông nghiệp không quá 5 lần, tăng thuế thu nhập cá nhân không quá 2 lần khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên là những chính sách đặc thù được đề xuất áp dụng tại TP.HCM.

Trước đó, tại dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/NQ-CP vừa được trình Chính phủ, TP.HCM đã đề xuất thí điểm cơ chế đánh thuế nhà, đất ở thứ hai trở lên tại TP.HCM. Cụ thể, TP.HCM kiến nghị 2 phương án đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2. Bao gồm: tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1); hoặc thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (phương án 2) như tăng lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, là tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất thứ hai lên 2% giá chuyển nhượng (hiện nay là 0,5%).

Nhưng tại bản dự thảo mới nhất vừa được Bộ Kế hoạch & Đầu tư gửi Bộ Tư pháp thẩm định, các chính sách này đều được bỏ. Góp ý trước đó, Bộ Tài chính cũng phản đối việc đánh thuế với nhà ở, đất ở thứ 2 vì lo ngại không đảm bảo công bằng trong nhiều trường hợp. Thực tế, giá trị nhà ở, đất ở có chênh lệch rất lớn, nếu đánh thuế sẽ có trường hợp bất động sản có giá trị không lớn lại thuộc đối tượng chịu thuế, và ngược lại. Do đó, nếu áp dụng không đáp ứng mục tiêu chính sách thuế là điều tiết hợp lý thu nhập của người sở hữu nhiều nhà, đất.

Cơ chế này còn tác động đến thị trường bất động sản, làm giảm cả cung và cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố. Đặc biệt, hiện có rất ít quốc gia trên thế giới đánh thuế cao đối với việc sở hữu nhà đất thứ hai trở lên.

Gây tác dụng ngược lên thị trường bất động sản

Thực tế, đề xuất thí điểm tăng thuế đối với đất ở và tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên tại TP.HCM đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khi góp ý kiến với thành phố cũng đề nghị không thí điểm hai chính sách này trong hai năm tới. Lý do là thực hiện lúc này có thể dồn thêm gánh nặng cho người dân trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, thu nhập các hộ gia đình, cá nhân giảm.

Mặt trái của vấn đề này là tác động đến nguồn cung, thanh khoản thị trường bất động sản TP.HCM. Vốn khó khăn nay lại càng khó khăn hơn. "Chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. Nếu áp dụng, thị trường bất động sản tại TP.HCM sẽ bị tác động đáng kể, làm giảm cung và cầu bất động sản tại thành phố. Đề xuất được đưa ra trong thời điểm niềm tin thị trường sụt giảm như hiện nay là quá "nhạy cảm", không hợp lý, thậm chí còn gây "tác dụng ngược", ông Châu nhấn mạnh.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn nếu đề xuất thông qua, trong ngắn hạn sẽ làm cho sức cầu thị trường vốn đã khó khăn sẽ sụt giảm tiếp, nhà đầu tư sẽ "dè chừng" hơn trong quyết định đầu tư, kéo dài thời gian hồi phục của thị trường. Nếu đề xuất thông qua ngay lúc này có thể làm thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào trạng thái ngủ đông, kéo theo đó là làn sóng chuyển dịch của các nhà đầu tư tìm đến các thị trường khác.

Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng cần có lộ trình cụ thể, tránh trường hợp áp dụng đột ngột gây sốc thị trường nhất giai đoạn khó khăn như hiện nay. Có bảng biểu thuế phù hợp với từng phân khúc, vị trí, và diện tích bất động sản. Mức thuế phải hợp lý tránh trường hợp quá thấp không có tác dụng điều tiết thị trường cũng như ngân sách thu không đáng kể, nhưng thuế quá cao làm thị trường đóng băng, ảnh hưởng hoạt động kinh tế.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết dù chưa thí điểm các chính sách thuế với bất động sản thời gian tới nhưng TP.HCM có thể được thí điểm nhiều cơ chế đặc thù khác về tài chính ngân sách. Việc này nhằm giúp thành phố huy động đa dạng nguồn lực đầu tư cho các dự án hạ tầng, giao thông, y tế, giáo dục.

Chẳng hạn, TP.HCM sẽ được thí điểm ban hành phí, lệ phí chưa được quy định trong danh mục Nhà nước và tăng mức thu hoặc tỷ lệ thu (trừ phí, lệ phí lĩnh vực toà án). Thành phố cũng được linh hoạt quyết định dự toán, phân bổ ngân sách và sử dung nguồn cải cách tiền lương còn dư để chi thu nhập tăng thêm, đầu tư cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội.