Thị trường văn phòng TP.HCM đang ghi nhận một chuyển động đáng chú ý đó là doanh nghiệp không còn tập trung tuyệt đối vào khu trung tâm như trước. Thay vào đó, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm ngày càng rõ nét, đặc biệt trong bối cảnh chi phí thuê tại lõi đô thị vẫn neo ở mức cao.

Dữ liệu quý I/2026 của Savills Việt Nam cho thấy, giá thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm duy trì khoảng 64,7 USD/m²/tháng, trong khi khu ngoài trung tâm chỉ ở mức khoảng 36 USD/m²/tháng. Khoảng chênh lệch gần gấp đôi này đang trở thành yếu tố then chốt khiến nhiều doanh nghiệp cân nhắc lại chiến lược mặt bằng.

Làn sóng dịch chuyển doanh nghiệp thuê văn phòng ra ngoài khu trung tâm TP.HCM đang tăng nhanh.Ảnh: Savills Việt Nam

Trên thực tế, các doanh nghiệp tài chính, ngân hàng hay tư vấn cao cấp vẫn ưu tiên “bám trụ” khu trung tâm nhằm duy trì hình ảnh thương hiệu và khả năng kết nối. Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp công nghệ, startup và các công ty đang trong giai đoạn mở rộng lại có xu hướng dịch chuyển ra khu ngoài trung tâm để tối ưu chi phí và tìm kiếm không gian linh hoạt hơn.

Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh thị trường văn phòng không có thêm nguồn cung mới trong quý đầu năm 2026. Tổng diện tích văn phòng hạng A giữ nguyên ở mức hơn 663.000 m², trong khi tỷ lệ trống giảm nhẹ xuống còn 18,8%. Điều này cho thấy thị trường đang dần hấp thụ nguồn cung lớn từ năm 2025, đồng thời tạo ra “khoảng đệm” để các tòa nhà điều chỉnh chiến lược cho thuê.

Tuy vậy, sự dịch chuyển của khách thuê cũng đang làm lộ rõ áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà. Những dự án ở vị trí trung tâm, chất lượng cao vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy tốt, trong khi các tòa nhà cũ hoặc nằm ở vị trí kém thuận lợi phải tăng ưu đãi để giữ khách.

Ở góc độ rộng hơn, xu hướng doanh nghiệp “rời lõi” đang tạo ra tác động dây chuyền đến thị trường bất động sản TP.HCM. Khi nhu cầu văn phòng tăng lên tại các khu vực ngoài trung tâm, các loại hình bất động sản đi kèm như nhà ở, bán lẻ, dịch vụ cũng có cơ hội phát triển theo. Điều này góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới, thay vì tập trung quá mức vào khu trung tâm như trước đây.

Các chuyên gia nhận định, đây là bước chuyển mang tính cấu trúc của thị trường. Thay vì phát triển theo mô hình đơn cực, TP.HCM đang dần hình thành mô hình đa trung tâm, nơi các khu vực ngoài lõi đô thị đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc thu hút doanh nghiệp và dòng vốn.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư văn phòng buộc phải thay đổi cách tiếp cận. Không chỉ cạnh tranh bằng vị trí, thị trường đang chuyển sang cạnh tranh bằng giá trị sử dụng - từ thiết kế không gian, tiện ích đến trải nghiệm làm việc. Đây sẽ là yếu tố then chốt khi nguồn cung mới dự kiến quay trở lại trong thời gian tới.

Nhìn chung, làn sóng dịch chuyển doanh nghiệp ra ngoài trung tâm không phải là dấu hiệu suy yếu, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc của thị trường văn phòng TP.HCM. Khi chi phí, hiệu quả và trải nghiệm trở thành ưu tiên, bản đồ bất động sản đô thị cũng đang được vẽ lại theo hướng linh hoạt và bền vững hơn.