HoREA kiến nghị 11 vấn đề đến Tổ Công tác của Thủ tướng để cứu thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo về các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM và đề xuất một số giải pháp tháo gỡ gửi tới Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM.

Theo HoREA, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất (chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh), mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. 

Nhưng, việc giải quyết các vướng mắc pháp lý này cần phải có thời gian, mà giải pháp lớn nhất, có tính quyết định nhất là thực hiện đúng mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16.6.2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng "Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất" nhằm "phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững".

Do vậy trong 19 tháng tới đây, trong lúc chờ Luật Đất đai và một số luật liên quan, trong đó có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) có hiệu lực (dự kiến từ ngày 1/7/2024), HoREA đề nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành ngay trong tháng 11/2022 hai dự thảo quan trọng.

Thứ nhất, là "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng" và thứ hai, là "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai", để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể của các dự án đô thị, nhà ở.

Trong đó, sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP để tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP để tháo gỡ "vướng mắc" về "thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch"...

Kiến nghị tiếp theo xuất phát từ thực tế vướng mắc lớn thứ hai là "thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông" làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội (mất khoảng 3-5 năm).

"Chính thủ tục hành chính rắc rối này, thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp có nguyên nhân do một số quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất. 

Tuy nhiên, cũng có nguyên nhân do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh.

Do vậy, đề nghị các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng "chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn trình tự triển khai thực hiện đối với dự án nhà ở, khu đô thị", xây dựng "quy trình chuẩn" về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Thứ ba, HoREA đề nghị Tổ công tác khẩn trương xem xét, tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình, làm tiền lệ để giải quyết các trường hợp tương tự, tạo "niềm tin" cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Thứ tư, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành "quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập" đối với các diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2021/NĐ-CP để tháo gỡ "ách tắc" của các dự án và tăng nguồn cung nhà ở.

Thứ năm, HoREA đề nghị Thủ tướng và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất" để tạo điều kiện tái khởi động các dự án "trùm mền" giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Thứ sáu, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, trong đó có các dự án đã "tạm nộp tiền sử dụng đất" hoặc đang được "rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung" để cho doanh nghiệp hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước để tháo gỡ khó khăn về thanh khoản cho doanh nghiệp, đồng thời để người mua nhà sớm được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng).

Thứ bảy, HoREA đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng khoảng 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm 2022, trong đó lĩnh vực bất động sản hấp thụ khoảng 20% nguồn vốn tín dụng. 

Thứ tám, HoREA đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng quy định chặt chẽ để đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.

Bên cạnh các biện pháp mà doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã thực hiện như mua lại trái phiếu trước thời hạn (khoảng 147.000 tỷ đồng trong 10 tháng đầu năm 2022), hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu hấp dẫn (gần đây, các doanh nghiệp đã giảm giá bán nhà, chiết khấu đến 40-50% giá bán cũ), hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu... HoREA đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét một số giải pháp sau: Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 01 năm để giảm áp lực và tăng "niềm tin" cho thị trường trái phiếu; Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định...

Thứ chín, HoREA đề nghị xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho bốn ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thứ 10, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, shophouse du lịch (gọi chung là condotel) với thời hạn sử dụng đất 50 năm (không bị trừ đi thời gian tính từ ngày có quyết định giao đất đến nay) mà trước đây đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận để các nhà đầu tư an tâm và được bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình.

Kiến nghị cuối cùng, theo HoREA đó là nghiên cứu một số giải pháp thành công của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 để vận dụng vào tình hình hiện nay. 

"HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho bốn ngân hàng thương mại lớn Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank để hỗ trợ cho người mua nhà có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn với lãi suất ưu đãi theo mức cấp bù lãi suất (Nghị quyết 02/NQ-CP quy định mức giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn); đề nghị cho phép chủ đầu tư được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn", ông Châu kiến nghị.