Nắn dòng tiền về bất động sản ở thực

Trong vòng xoáy bất ổn, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển từ các kênh đầu tư mạo hiểm như chứng khoán, vàng sang lĩnh vực được đánh giá an toàn hơn như bất động sản, trong đó ưu tiên hàng đầu là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và chất lượng đảm bảo.

Nắn lại dòng tiền

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho biết các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua. Hầu hết dự án đều có tỷ lệ bán hàng khá cao (trên 70% giỏ hàng) trong thời gian bình quân 2 - 3 tháng.

Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm, các dự án có mức giá 1-2 tỷ đồng cạn kiệt. Theo DKRA, thực tế đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và "đóng băng" thị trường.

Mới đây, sự kiện Vinhomes - "ông lớn" đầu ngành địa ốc, công bố kế hoạch làm 500.000 căn nhà giá rẻ đã làm dậy sóng dư luận. Chưa biết nhà có đến được tay người dân có nhu cầu thực hay không, nhưng việc này cho thấy ngay cả các "đại gia" hàng đầu cũng bắt đầu chuyển hướng dòng tiền.

Không chỉ những nhà đầu tư “lắm tiền, nhiều của”, nhiều doanh nghiệp địa ốc tầm trung cũng đang dành sự quan tâm đến các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, với mức giá vừa tầm tay hơn.

Trao đổi với Vnbusiness, giám đốc một công ty địa ốc ở Hà Nội cho hay, trong bối cảnh mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên, khi đa số những gia đình có nhu cầu ở thực đang rơi vào tình thế khó, thì buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh lại dòng vốn, hướng vào những sản phẩm có giá vừa túi tiền hơn.

“Kể từ năm 2021, 90% dự án của chúng tôi xoáy vào các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, phục vụ cho đa số. Cụ thể là sản phẩm nhà ở, mà tâm điểm là những căn hộ có chất lượng “chấp nhận được” và trong tầm chi trả của khách hàng, trong đó có những người trẻ tuổi, tích luỹ tài chính chỉ vài trăm triệu đồng”, vị giám đốc doanh nghiệp này chia sẻ.

Thực tế, sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực cũng đang được các cơ quan nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện phát triển. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng hướng tới tăng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.

Động thái của Ngân hàng Nhà nước thời gian qua cũng cho thấy việc “siết” tín dụng chỉ xảy ra với phân khúc bất động sản đầu cơ, còn nhu cầu vay để đáp ứng chỗ ở của người dân cũng như các dự án đang triển khai có tính pháp lý đầy đủ, rõ ràng vẫn được ngân hàng tiến hành cho vay.

“Bài toán” không dễ giải?

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển từng nhận định, trong đầu tư nhà đất, khi giá tăng từ 50 - 70% chỉ trong vòng trên dưới 1 năm, nhà đầu tư không quan tâm đến giá trị sử dụng mà chỉ chăm chăm mua giá cao để bán giá cao hơn, thì thị trường đã tới giai đoạn "nguy hiểm".

Vì vậy, việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường. Tuy nhiên, để làm được điều này là không dễ.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng một trong những thách thức lớn nhất với doanh nghiệp địa ốc hiện nay là tìm kiếm quỹ đất. Sốt đất khiến mặt bằng giá đất tăng cao đang gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà.

Với phân khúc nhà ở hợp túi tiền cho người trẻ như Phú Đông, ông Phúc thừa nhận có phần may mắn vì đã tích lũy được quỹ đất từ trước, còn bây giờ gần như không thể tìm được những khu đất như vậy.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Thẩm định giá tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định việc tìm kiếm và mua đất vẫn luôn là thách thức phổ biến ở các thị trường mới nổi. Chưa kể, gánh nặng thủ tục, áp lực chi phí tăng vọt cũng đang khiến các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn hơn.

"Để có thêm nguồn cung sản phẩm cho thị trường, từ đó ổn định giá và phục vụ nhu cầu xã hội, trước hết là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá mềm, thì các cơ quan chức năng cần có giải pháp giúp ổn định giá cả thị trường, giảm thủ tục, loại bỏ các loại chi phí không tên…", bà Cúc nhấn mạnh.

Có thể thấy, việc tăng nguồn cung nhà giá vừa tầm tay để phục vụ nhu cầu ở thực chưa bao giờ là điều dễ dàng. Đây chính là lúc cần có "bàn tay" quản lý của Nhà nước với những chính sách thiết thực, nhằm khơi thông các điểm nghẽn, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, đặc biệt là lao động phổ thông và người có thu nhập thấp, trung bình.

Còn với doanh nghiệp, việc làm được nhà giá rẻ là chuyện tốt. Bởi, biên độ tăng giá trung bình của phân khúc căn hộ luôn ổn định ở mức 8-10%/năm, nên dù kinh tế đi lên hay xuống, nhu cầu an cư luôn rất cao, doanh nghiệp không lo thiệt. Nhưng nếu chưa làm được, thì ít nhất cũng cần tỉnh táo để không “té nước theo mưa”, hùa theo thị trường đẩy giá tăng thêm, khiến bất động sản mất tính bền vững.