Ngành công nghiệp nhà kho hưởng lợi lớn từ cơn hỗn loạn chuỗi cung ứng toàn cầu

Cước phí vận tải hàng không và đường biển trên toàn cầu đã trở nên đắt hơn và kém tin cậy hơn trong thời kỳ đại dịch Covid-19. Vào tháng 3, chỉ 7% các chuyến hàng vận chuyển đường biển từ châu Á đến Bắc Mỹ đến đúng giờ, trong khi đó, tỷ lệ này ở tuyến giao thương đường biển kết nối Á-Âu là 6%, theo dữ liệu của nền tảng dữ liệu chuỗi cung ứng và hàng hải eeSea.

Ngay cả các công ty lớn có khả năng thương lượng cũng phải chấp nhận trả giá cước vận chuyển container theo hợp đồng cao hơn khoảng 5 lần so với năm 2019. Chuỗi cung ứng toàn cầu đang đối mặt với các rắc rối mới bao gồm các đợt phong tỏa kiểm soát dịch Covid-19 ở Trung Quốc và nguy cơ đình công của lực lượng 22.000 công nhân cảng biển ở  bờ Tây của nước Mỹ nếu các cuộc đàm phán hợp đồng mới trong thời gian tới vẫn tế tắc.

Điều đó có nghĩa là nhiều doanh nghiệp phải tăng cường tích trữ hàng hóa ngay từ bây giờ để đề phòng rủi ro, từ đó, thúc đẩy nhu cầu về nhà kho. Các doanh nghiệp cần phải tích trữ nhiều hàng hơn để không bị bỏ lỡ doanh số nếu các chuyến hàng trong tương lai bị chậm trễ. Các chủ sở hữu hệ thống nhà kho lớn tại Mỹ dự báo hàng tồn kho của các doanh nghiệp rốt cục sẽ cao hơn từ 10-15% so với mức trước đại dịch.

Năm ngoái, chi tiêu của người tiêu dùng ở phương Tây tăng mạnh đến mức các doanh nghiệp không có có cơ hội tích lũy thêm nguồn cung. Tại Mỹ, tỷ lệ hàng tồn kho trên doanh thu của tất cả các doanh nghiệp hiện là 1,25, thấp hơn mức trung bình kể từ khi năm 1998.

Do vậy, hàng dự trữ có thể tạo ra nhu cầu bổ sung cho nguồn cung vốn đã bị hạn chế. Các doanh nghiệp đang đua nhau thuê thêm không gian nhà kho khi người mua sắm chuyển sang các kênh thương mại trực tuyến trong thời kỳ đại dịch. Tại Mỹ, tỷ lệ trống của bất động sản nhà kho lần đầu tiên giảm xuống dưới 4% trong năm 2021, theo dữ liệu của hãnh tư vấn bất động sản JLL.

Công ty tư vấn bất động sản Savills cũng cho biết tỷ lệ trống ở hệ thống nhà kho tại châu Âu đã giảm từ 5,1% xuống còn 3,5% trong năm ngoái. Nguồn cung thắt chặt có nghĩa là các chủ sở hữu bất động sản công nghiệp có lợi thế hơn trong việc đàm phán việc tăng giá cho thuê so vơi với các chủ sở hữu bất động sản thương mại khác như khu mua sắm hoặc văn phòng.

Tại Mỹ, giá thuê nhà kho tăng 11% trong năm ngoái, cao hơn mức tăng của lạm phát.  Công ty kho vận Prologis dự kiến tăng giá cho thuê một lần nữa trong năm nay. Tại các khu vực nhà kho ở London, nơi nguồn cung đặc biệt khan hiếm, giá cho thuê đã tăng tới 30% vào năm ngoái, theo Segro, quỹ tín thác đầu tư bất động sản đang sở hữu hệ thống nhà kho phân bố khắp châu Âu.

Thị trường đang hoạt động mạnh đến mức các chủ nhà kho muốn tránh cung cấp các hợp đồng dài hạn hoặc các hợp đồng chỉ giới hạn mức tăng tiền thuê theo chỉ số lạm phát, có thể làm hạn chế lợi nhuận của họ.

Các thị trường vốn cũng chạy đua để bắt kịp nhu cầu nha kho đang tăng bùng nổ. Khoảng một nửa nguồn quỹ đầu tư đang được huy động trên toàn cầu hiện nay là để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản hiện công nghiệp và kho vận, theo ghi nhận của Segro.

Hồi tháng 1, Prologis trở thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn nhất trên thị trường chứng khoán Mỹ. Từng là một tay chơi nhỏ, Segro hiện là quỹ tín thác bất động sản có giá trị lớn thứ hai ở châu Âu, chỉ đứng sau Công ty bất động sản dân cư Vonovia (Đức).

Một xu hướng đang được thảo luận nhiều và có thể làm giảm cơn phấn khích của giới đầu tư bất động sản công nghiệp là làn sóng đưa hoạt động sản xuất về nước hoặc khu vực lân cận.

Đây sẽ là một giải pháp cho các vấn đề của chuỗi cung ứng, nhưng lại rất tốn kém. Ví dụ, các công ty sẽ cần đầu tư 1.000 tỉ đô la trong 5 năm để di chuyển tất cả hoạt động gia công sản xuất của nước ngoài tại Trung Quốc đối với các mặt hàng không nhắm đến thị trường của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, theo ước tính của Ngân hàng Bank of America. Và con số này chưa phản ánh chi phí hoạt động cao ở các thị trường có mức lương cao hơn.

Tuy nhiên, tình trạng thiếu lao động ở Mỹ và giá cả năng lượng tăng cao ở châu Âu có thể kìm hãm những quyết định lớn liên quan đến việc đưa hoạt động sản xuất về cố hương. Hiện tại, vấn đề đưa dây chuyền sản xuất về quê nhà chỉ là xu hướng tồn tại trong các cuộc bàn luận hơn là hành động cụ thể đã xảy ra. Do vậy, nhu cầu nhà kho của các doanh nghiệp và giới đầu tư sẽ còn mạnh mẽ trong một thời gian nữa.