Bất động sản bán lẻ “hấp thụ âm” nhưng không phải dấu hiệu suy giảm

Sau giai đoạn phục hồi hậu đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM đang cho thấy một trạng thái đặc biệt giảm về số liệu nhưng không giảm về nhu cầu thực.

Theo JLL Việt Nam, quý I/2026 ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 4.800 m², chủ yếu do một số khách thuê rời đi khi hợp đồng đến hạn. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là trong cùng thời điểm, thị trường không có nguồn cung mới, khiến biến động này mang tính chu kỳ hơn là tín hiệu tiêu cực.

Thực tế khảo sát tại các trung tâm thương mại lớn khu vực quận 1 (cũ) và TP.Thủ Đức (cũ) cho thấy, nhiều mặt bằng tuy có sự thay đổi khách thuê nhưng không bị bỏ trống lâu, mà nhanh chóng được lấp đầy bởi các thương hiệu mới, đặc biệt trong lĩnh vực F&B.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, hấp thụ âm trong quý đầu năm cần được nhìn nhận như một quá trình “tái cơ cấu khách thuê”. Những thương hiệu không còn phù hợp với chiến lược hoặc hiệu quả kinh doanh sẽ rời đi, nhường chỗ cho các mô hình mới có khả năng thích ứng cao hơn.

Theo vị chuyên gia, điều này phản ánh một xu hướng rõ nét: thị trường không còn mở rộng đại trà, mà chuyển sang chọn lọc khắt khe. Ở góc độ tổng thể, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm vẫn được kiểm soát ở mức 8,4%, trong khi khu vực ngoài trung tâm duy trì khoảng 3,7%, đây là mức được đánh giá là an toàn. Đặc biệt, các dự án có vị trí đắc địa như khu lõi quận 1 (cũ) hay các tổ hợp mới tại TP.Thủ Đức (cũ) vẫn giữ được sức hút ổn định.

F&B và thời trang dẫn dắt bất động sản bán lẻ, cuộc chơi nghiêng về “trải nghiệm”

Trong bức tranh tái cấu trúc đó, hai ngành hàng nổi bật tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt là ẩm thực (F&B) và thời trang. Theo ghi nhận của JLL, các chuỗi F&B đang tăng tốc mở rộng, không chỉ ở các trung tâm thương mại mà còn tại các tuyến phố lớn. Đây là hệ quả của sự thay đổi hành vi tiêu dùng, khi người dân ngày càng ưu tiên trải nghiệm, giao lưu và giải trí thay vì chỉ mua sắm đơn thuần.

Ngoài ra, báo cáo từ Savills và Cushman & Wakefield trước đó cũng cho thấy, tỷ trọng diện tích dành cho F&B tại các trung tâm thương mại ở TP.HCM đã tăng lên đáng kể, có nơi chiếm 30 - 40% tổng diện tích cho thuê. Điều này cho thấy vai trò “neo khách” của ngành hàng này trong bối cảnh cạnh tranh với thương mại điện tử.

Trong khi đó, ngành thời trang không còn mở rộng ồ ạt mà chuyển sang chiến lược tối ưu hóa vị trí. Các thương hiệu có xu hướng rời bỏ những mặt bằng kém hiệu quả để tập trung vào các vị trí “prime” nhằm nâng cao nhận diện và doanh thu trên mỗi mét vuông.

Giá thuê cũng phản ánh rõ chiến lược này. Trong quý I/2026, giá thuê tầng trệt tại khu trung tâm đạt khoảng 236,4 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,2% theo quý, trong khi khu ngoài trung tâm ở mức 66,3 USD/m²/tháng, tăng 0,4%. Mức tăng khiêm tốn cho thấy chủ đầu tư đang ưu tiên giữ khách thuê hơn là tối đa hóa giá trong ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, thị trường bán lẻ TP.HCM đang bước vào giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”. Những dự án có khả năng đổi mới, tích hợp trải nghiệm từ ẩm thực, giải trí đến không gian tương tác sẽ tiếp tục duy trì hiệu suất tốt. Ngược lại, các trung tâm thương mại chậm thích ứng sẽ đối mặt với áp lực gia tăng tỷ lệ trống.

Một điểm đáng chú ý khác là sự dịch chuyển sang mô hình “retail-tainment”, kết hợp mua sắm và giải trí. Đây được xem là chìa khóa giúp bán lẻ vật lý giữ chân khách hàng trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển mạnh.