Bất động sản công nghiệp: Thách thức lớn dần

Nhu cầu thuê giảm

Trong suốt giai đoạn thị trường địa ốc trầm lắng vì khan hiếm nguồn cung, siết tín dụng, mất thanh khoản cũng như chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 từ đầu năm 2020 tới nay, phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng hiếm hoi khi luôn duy trì đà tăng trưởng, đặc biệt là về giá thuê. Tuy nhiên, bước sang năm 2023, thách thức bắt đầu lớn dần.

Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành miền Bắc Frasers Property cho biết, trong quý I/2023, lượng tìm kiếm bất động sản khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi… đã tăng chậm lại so với cùng kỳ năm 2022 cũng như giai đoạn trước đó. Nguyên nhân có thể đến từ việc kinh tế thế giới suy yếu, khiến cho nhu cầu dịch chuyển, mở rộng sản xuất ra nước ngoài của các nhà sản xuất quốc tế giảm sút.

“Ngoài ra, lãi suất tăng cao khiến chi phí đầu tư gia tăng đáng kể dẫn đến việc các nhà sản xuất thận trọng hơn trong các kế hoạch đầu tư. Bản thân các khách thuê giai đoạn hiện tại cũng cần thêm thời gian để tìm kiếm, lựa chọn vị trí đặt nhà máy phù hợp”, ông Dương chia sẻ thêm.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Minh Huân - Giám đốc Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, TNI Holdings Vietnam cho hay, năm 2023 đến cùng với nhiều yếu tố bất định ảnh hưởng tới thị trường bất động sản khu công nghiệp. Diễn biến thị trường thời gian qua cho thấy nhu cầu tìm thuê đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi… có dấu hiệu giảm. Ở thời điểm hiện tại, hầu hết nhà sản xuất chủ yếu tập trung vào khâu khảo sát, thu thập thông tin thị trường, mà chưa đưa ra quyết định đầu tư ngay.

“Năm 2023, dự kiến xu hướng các doanh nghiệp sẽ chủ yếu duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh hiện hữu, thay vì mở rộng đầu tư mới trong bối cảnh suy thoái kinh tế, lạm phát leo thang”, ông Huân nhấn mạnh.

Áp lực cạnh tranh gia tăng

Trong báo cáo mới nhất, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect cho rằng, các yếu tố hỗ trợ lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt dần, trong khi thách thức xuất hiện nhiều hơn.

Cụ thể, phân khúc này sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt đầu tư bị trì hoãn tới từ những vướng mắc pháp lý. Tiếp theo là khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) của Việt Nam đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các quốc gia khác trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Thái Lan… khi các nước này đều đưa ra các chính sách ưu đãi nhằm thu hút hơn nữa các công ty nước ngoài vào hoạt động, đặc biệt trong lĩnh vực xe điện hay công nghiệp bán dẫn - vốn là một trong những thế mạnh của Việt Nam trong thu hút FDI. Cùng với đó, việc thuế tối thiểu toàn cầu dự kiến sớm được áp dụng trong năm 2024 có thể khiến lợi thế về thuế quan của Việt Nam không còn lớn như trước.

Báo cáo của VNDirect cũng cho biết, kể từ quý I/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất thành lập khu công nghiệp mới nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia. Điều này xuất phát từ thực trạng quy hoạch phát triển khu công nghiệp ở nước ta còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án khu công nghiệp, gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài khu công nghiệp.

Theo bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Phân tích, VNDirect, cũng như nhiều phân khúc khác, bất động sản khu công nghiệp hiện vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề liên quan tới thủ tục pháp lý nên khó có thể mở rộng quỹ đất để triển khai dự án mới ở thời điểm này. Chưa kể, việc dòng vốn FDI vào Việt Nam có dấu hiệu giảm sút cũng sẽ ảnh hưởng tới động lực phát triển ngành này.

Báo cáo mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2023, vốn FDI thực hiện giảm 4,9% so với cùng kỳ năm trước, xuống mức 2,6 tỷ USD. Vốn FDI đăng ký cũng giảm 51,4% so với cùng kỳ trong tháng 2, khiến tổng vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 3,1 tỷ USD (giảm 38% so với cùng kỳ năm trước). Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong 2 tháng đầu năm 2023 là do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng, thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do lãi suất USD tăng...

“Trước những yếu tố trên, chúng tôi có quan điểm trung lập đối với cổ phiếu nhóm ngành bất động sản công nghiệp, đồng thời cho rằng nhóm ngành này sẽ khó có sóng tăng mạnh, cho dù triển vọng có phần sáng hơn nhóm bất động sản nhà ở”, bà Hiền nói.

Còn ông Trương An Dương đánh giá, trong khu vực ASEAN, Việt Nam vẫn là quốc gia nổi bật trong thu hút FDI, là điểm đến trong xu hướng dịch chuyển sản xuất từ bên ngoài và trên thực tế, lĩnh vực linh kiện điện tử, điện thoại, máy tính… ở Việt Nam đang chiếm phần lớn trong cơ cấu hàng nhập khẩu của nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, trong làn sóng dịch chuyển tiếp theo, Việt Nam cần lưu ý đến sự cạnh tranh từ các quốc gia khác.

“Mặc dù vẫn đang là lựa chọn ưu tiên với nhiều nhà sản xuất quốc tế, nhưng còn có nhiều quốc gia khác trong khu vực cũng đang cạnh tranh rất mạnh với Việt Nam về thu hút đầu tư nước ngoài, một trong số đó là Indonesia”, ông Dương nói và cho biết thêm, quốc gia này có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam như dân số đông và trẻ (tính đến cuối năm 2022 có 280,5 triệu dân, cao nhất ASEAN), chi phí nhân công rẻ… Hiện tại, Indonesia đang đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong ngành xe điện (cùng với Thái Lan), nên các nhà đầu tư, nhà cung ứng cho ngành này sẽ nhận được nhiều ưu đãi.

Ông Nguyễn Minh Huân cũng cho hay, Việt Nam đang phải cạnh tranh gay gắt với nhiều quốc gia khác trong thu hút FDI khi nguồn cung vốn nước ngoài giảm, trong khi nhu cầu thu hút nguồn vốn này để phát triển nền kinh tế ngày một tăng.

“Hiện nay, các chủ đầu tư, đơn vị quản lý và phát triển bất động sản khu công nghiệp đang đối mặt với không ít thách thức khi nhu cầu cho thuê có dấu hiệu sụt giảm. Dù chưa có doanh thu từ hoạt động cho thuê, nhưng doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục đầu tư hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp để sẵn sàng đón khách thuê và nếu điều này kéo dài sẽ tất yếu ảnh hưởng tới tình hình tài chính của doanh nghiệp”, ông Huân nói.

Theo Đầu tư