Bất động sản đất nền trầm lắng

Từ khi các ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản vào đầu quý 2/2022, thanh khoản nhà đất trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều trở nên trầm lắng. Các động thái như siết quy hoạch, tăng cường rà soát thanh tra để hạn chế các dự án chưa đủ pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện bán hàng tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế cũng tác động đến thị trường địa ốc. Cùng với đó, dòng tiền trả nợ trái phiếu khiến doanh nghiệp tăng thêm phần áp lực.

Việc chủ đầu tư "khát" vốn để đẩy mạnh phát triển và hoàn thành sản phẩm khiến tâm lý người mua có phần e dè. Thêm vào đó, nhà đầu tư trở nên do dự hơn trong các quyết định "xuống tiền" vì gặp khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn vay ngân hàng.

Đất nền vốn được đánh giá là một trong những phân khúc "bền vững" nhất cũng không thoát cảnh "lao đao". Ghi nhận diễn biến thị trường, giá đất dần hạ nhiệt, nhu cầu mua có xu hướng giảm. Các nhà đầu tư cũng không mặn mà với bất động sản do e ngại rủi ro mà quyết định gửi tiết kiệm khi lãi suất liên tục tăng.

Trong khi đó, với các nhà đầu tư đang "ôm" đất cũng trong tình trạng lo lắng giá giảm cũng nhưng không thể tiếp tục "gồng" lãi suất ngân hàng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Bên cạnh đó, các môi giới bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề khi thị trường đất nền rơi vào trầm lắng như hiện nay.

Tại thị trường TP.HCM hầu như không có dự án đất nền mới được chào bán trên thị trường. Tại các khu vực tiệm cận như tỉnh Long An, tỉnh Bình Dương, Đồng Nai đơn cử một vài chủ đầu tư chào bán nhưng chủ yếu là giỏ hàng cũ.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại TP.HCM, cả lượng tiêu thụ, sức cầu, nguồn cung của phân khúc đất nền ở TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý 3/2022 đều giảm đáng kể so với quý trước.

Cụ thể, trong quý 3/2022, thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận chỉ có nguồn cung khoảng 1.057 nền đất (giảm 65,6%) tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản khi bước vào quý 3 đã bắt đầu hạ nhiệt vì vấn về thanh khoản chậm. Nhiều nhà đầu tư tìm cách thu hồi vốn, bán bằng hoặc cắt lỗ.

Ông Lê Đình Lăng - Giám đốc Công ty TNHH ĐT XD & PT Địa Ốc Song Long cho biết: "Việc phân khúc đất nền "giảm nhiệt" liên tiếp nã vào nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Song thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại.

Qua thời nhà đầu tư bất động sản lướt sóng

Theo các chuyên gia, với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn dù room tín dụng đã được nới.

Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng, vì người mua lại các lô đất nhỏ đã được phân cũng khó vay ngân hàng tương tự. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (5-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như ba năm qua.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn chung quý 3, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại… "Hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Hiện nay, chủ đầu tư cũng đang vướng mắc nhiều trong câu chuyện pháp lý, hạ tầng xây dựng dự án. Khi chưa thể hoàn thành các hạng mục công trình thì sẽ khó bán hàng hơn, vì thời điểm hiện giờ không dễ gì bán một mảnh đất mà đường sá, hạ tâng chưa hoàn thiện".

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền chững lại, một số chuyên gia cho rằng, hiện có nhiều nhà đầu tư vay vốn, sau đó đi mua lại các dự án, khu đất nền, mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc.

Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư. Mặt khác, hiện nay các khu vực đất có tiềm năng đều bị "thổi" giá lên cao hơn so với thực tế đất. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng.

Tuy nhiên, việc giá giảm không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở những điểm sốt nóng trước đây. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Hiện nay, có rất ít cơ hội cho chuyện "lướt sóng" đất nền như trước kia. Các nhà đầu tư, chủ đầu tư buộc phải chuyển trạng thái mới để cân bằng nguồn ngân sách của chính mình và đưa giá trị của bất động sản về đúng với bản chất. Tránh việc "bơm, thổi" gây nhiễu loạn, rỗng thị trường và thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư. Thị trường đất nền các tỉnh rơi vào trạng thái "bất động" suốt mấy tháng qua đã khiến nhiều nhà đầu tư "đứng ngồi không yên", tìm cách tháo chạy nhưng cũng khó thành.

Ông Lê Minh - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho rằng, đây là thời kỳ của những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài chính mạnh. Với những nhà đầu tư này, họ vẫn luôn tự tin ra mức giá kỳ vọng như ban đầu, không có chuyện chấp nhận cắt lỗ dù thị trường đang chững. Nhất là những mảnh đất có vị trí đẹp, hạ tầng thuận lợi, vẫn có khả năng bán được giá tốt. Tuy nhiên, giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước nên cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư".