10 năm trước và cuộc khủng hoảng phía cung

Đã 10 năm trôi qua nhưng bức tranh đóng băng của thị trường năm 2011- 2013 vẫn còn đầy ám ảnh. Đó là khoảng thời gian im lìm và bất động của thị trường. Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 của Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản.

Ở giai đoạn mà hầu hết chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì sau mỗi lần điều chỉnh chính sách tiền tệ lại là một lần tổn thương. Không lâu sau khi Nghị quyết thực thi, vòng “tuần hoàn” vốn không được duy trì, doanh nghiệp bất động sản để lại cho ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ mà các nhà điều hành vẫn gọi là “cục máu đông”.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án.

Chênh lệch giữa cung – cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt. Sau những lần tái cấu trúc như vậy, giới đầu tư lại nhìn thấy bong bóng bất động sản ngày một lớn dần.

Đỉnh điểm cuộc bán phá giá và tháo chạy khỏi thị trường của ông lớn bất động sản lúc bấy giờ là Hoàng Anh Gia Lai. Khởi đầu là dự án Hoàng Anh Thanh Bình, được hạ giá xuống còn 12-15 triệu đồng/m² trong mặt bằng thời giá lúc đó với phân khúc tương tự là khoảng 25-30 triệu đồng/m².

Thời điểm đó, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai, đã ngửa bài và nói thẳng: “Giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m², cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m², tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m². Xây xong, chủ đầu tư bán giá nào cũng có lãi”.

Từ những vết rạn nứt đầu tiên đó đã kéo theo sự gãy đổ dây chuyền theo hiệu ứng domino. Hình ảnh từ những sản phẩm cao cấp, những đợt thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã khép lại.

Thị trường xuất hiện những tòa nhà hoang phế để lại trong hành trình phá sản của không ít doanh nghiệp và doanh nhân. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi. Thậm chí đến nay những tàn dư của cuộc khủng hoảng trước vẫn còn đâu đó xuất hiện khiến nhà đầu tư nhìn vào đó vẫn chưa thế nguôi ngoai.

Nhiều chuyên gia từng phân tích, nguyên nhân của sự đóng băng thị trường 2011-2013 được cho là đến từ chính sách điều tiết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”. Ở thời điểm mà 2/3 thị trường nằm trong tay nhà đầu cơ thì khủng hoảng tín dụng đến từ phía cung là tác nhân khiến thị trường đổ vỡ.

10 năm sau và góc nhìn khác biệt

Những hình dung về thời kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản 10 năm về trước đang dần hiện hữu. Bởi cả hai chu kỳ này thị trường đều chững lại bởi các chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát kinh tế vĩ mô. Tuy vậy, thị trường ở thời điểm nảy vẫn có nhiều điểm khác biệt.

Ở góc nhìn khách quan, thị trường đã đi qua hai năm thanh khoản yếu bởi tác động của Covid-19. Cuộc khủng hoảng nhẹ từ phía cầu có thể là lý do đẩy thị trường rơi vào khó khăn nhanh hơn trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, cũng vì phòng thủ bởi Covid-19 nhiều doanh nghiệp đã đẩy mạnh tái cấu trúc dự án khiến sự rủi ro từ nguồn cung ở giai đoạn này dường như không lớn bằng chu kỳ trước đó.

Về nguồn cung, trong khoảng 3 năm qua, từ năm 2019, thị trường có sự giảm cung khi Chính phủ tiến hành rà soát về mặt pháp lý của các dự án từ Nam ra Bắc. Trong đó, bất động sản nhà ở dù là sản phẩm cơ bản của thị trường cũng đã bị siết rất chặt. Trong năm 2022, cả tại Hà Nội và TPHCM đều có không quá 10 dự án nhà ở được mở bán.

Chia sẻ tại một talkshow về bất động sản mới đây, ông Đỗ Quý Duy – nhà sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC, cho rằng mỗi năm tăng trưởng dân số tại hai đô thị lớn là từ 500-700 ngàn người thì với lượng nguồn cung dưới 10.000 căn nhà/năm, cung cầu đang lệch pha rất nhiều. Quả bong bóng không lớn, không có khả năng phình to và vỡ như thời kỳ cũ. Bởi nguồn cung hàng hoá không có để tạo ra bong bóng.

Giai đoạn trước đây, nền kinh tế của Việt Nam đang bước đầu “làm quen” với thị trường chứng khoán cũng như là bất động sản. Nguồn cung của thị trường cũng rất nhiều. Trong khi đó, nhu cầu thị trường lúc ấy ngoại trừ nhu cầu ở thì phần lớn là nhu cầu đầu tư và đầu tư ngắn hạn. Điều này khiến giá bất động sản tăng nhanh, quả bong bóng được bơm nhanh và bơm căng to hơn bây giờ rất nhiều.

Có thể thấy, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được rút ra và điều chỉnh cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đảm bảo ổn định lâu dài. Gần như giao dịch được khóa chặt và đa số khách hàng không thể tiếp cận được các gói vay về mặt tín dụng kể cả là khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, thậm chí là khách hàng VIP.

“Đây không phải chuyện ngân hàng không có vốn mà đó là chỉ đạo xuyên suốt trong việc thắt chặt tín dụng để tránh sự bùng nổ nhất định trong giai đoạn lạm phát đang tăng cao. Các doanh nghiệp phải chủ động xử lý các rủi ro để hướng đến cơ sở phục hồi”, ông Đỗ Quý Duy nhìn nhận.

So sánh giữa hai chu kỳ khó khăn của bất động sản nhiều chuyên gia cho rằng tình hình hiện tại đỡ hơn rất nhiều so với trước đó. Thị trường hiện nay chỉ là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), cho biết, trên thực tế một số chủ đầu tư tiếp tục đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng và trái phiếu. Trong đó phải kể đến việc huy động từ khách hàng bằng những chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh.

Hiện có những doanh nghiệp áp dụng chiết khấu lên đến 40 – 50% giá trị sản phẩm. Bên cạnh đó, có những chủ đầu tư lựa chọn hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, chia nhỏ bất động sản ra để bán.

Mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà bắt đầu trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ. Đây là nhóm khách hàng mà các doanh nghiệp có thể tiếp cận.

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế – tài chính, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cần tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Nếu đi vay thêm vốn từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính sẽ lớn hơn nhiều.

“Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển”, ông Hiển nói.

Bên cạnh đó, Nhà nước cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy, vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ, đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn.

Theo TBKTSG