Bỏ tiền cọc đất ở Thủ Thiêm là sự cố không lường được

Hai doanh nghiệp bỏ cọc và hai doanh nghiệp trễ hạn nộp tiền là tình huống hiện tại đối với 4 lô đất được tổ chức đấu giá ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm hồi tháng 12/2021. Sau Tân Hoàng Minh, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh mới đây có văn bản xin bỏ cọc lô đất đã đấu giá thành công với lý do không bố trí đủ vốn.

Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi gọi đây là "sự cố không lường trước được" và cho biết TP.HCM đang nghiên cứu, tính toán các phương án để tổ chức đấu giá lại sớm nhất. Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng việc bỏ cọc trong đấu giá là chuyện bình thường, vấn đề cần quan tâm là nguyên nhân đằng sau việc bỏ cọc của doanh nghiệp có bất thường hay không.

Tìm cách tiếp cận mới

Trao đổi với Zing, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi nhận định hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp xấu nhất là cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm bỏ cọc. Đây cũng là một trong những khả năng mà TP.HCM tính đến.

Cục thuế TP.HCM đã ban hành thông báo yêu cầu 2 doanh nghiệp còn lại trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đóng tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo hợp đồng đã ký. Song song đó, TP.HCM cũng đang chuẩn bị phương án để đấu giá lại các lô đất mà doanh nghiệp đã bỏ cọc.

Ông Phan Văn Mãi khẳng định cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua được chuẩn bị đặc biệt chặt chẽ. Các bên tham gia đấu giá cũng có nhiều doanh nghiệp lớn, nhưng sau đó có nhiều diễn biến khác nên có thể khiến họ cân nhắc.

Lãnh đạo TP.HCM gọi đây là "sự cố không lường trước được" và cho biết nhà chức trách đang rà soát, đánh giá, tính toán giải pháp phù hợp trước khi tổ chức đấu giá lại.

"Vụ việc này cũng là lần đầu tiên của cả nước chứ không chỉ riêng TP.HCM. Giờ chúng ta phải đánh giá lại, tìm giải pháp hợp lý nhất", ông Mãi cho hay.

Sau thông tin 2 doanh nghiệp bỏ cọc, nhiều luồng quan điểm cho rằng nên siết cơ chế giám sát bằng cách quy định cụ thể năng lực của các đơn vị tham gia đấu giá. Chủ tịch Phan Văn Mãi cho rằng các ý kiến tư vấn hiện đều có giá trị tham khảo, nhưng quan trọng là cách làm đó có đúng quy định không, có cần kiến nghị thay đổi gì không.

Ông cho biết TP.HCM đang nghiên cứu và mong muốn có một cách tiếp cận mới hơn để được lợi ích cao hơn. Ví dụ, thay vì bán từng lô thì doanh nghiệp mua đất tại đây phải đầu tư phát triển theo đúng định hướng của thành phố, như phát triển khu này thành trung tâm tài chính.

"Tức là anh trả một đồng cho một m2 thì phải đầu tư 3 đồng để phát triển theo mục đích chung. 3 đồng đó sẽ tạo ra đóng góp cho kinh tế xã hội, chứ không phải chỉ mua một đồng rồi khi có lãi thì bỏ túi", ông Mãi chia sẻ về định hướng mà TP.HCM đang nghiên cứu.

Cần tính toán chính xác hơn việc định giá khởi điểm

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc một doanh nghiệp đấu giá và bỏ cọc là "bình thường" bởi đây không phải hoạt động "mua đứt bán đoạn". Và kể cả 4 doanh nghiệp đã trúng đấu giá cùng bỏ cọc cũng không phải vấn đề bởi bản thân việc đấu giá đã có quy định bỏ cọc.

Tuy nhiên, ở góc độ Nhà nước, ông cho rằng cần có biện pháp để tránh hiện tượng này. "Đấu giá là biện pháp tốt nhưng nếu đấu giá mà cứ diễn ra tình trạng bỏ cọc thì sẽ làm hoạt động này xấu đi", ông nói.

Trước luồng quan điểm cho rằng một số doanh nghiệp cố tình trúng đấu giá cao nhằm thao túng thị trường, TS Vũ Đình Ánh cho rằng nhận định này chưa có bằng chứng và không chỉ ra được động lực thật sự của việc này.

"Mức đấu giá của 4 lô đất ở Thủ Thiêm dao động từ 500 triệu đến 2,4 tỷ đồng/m2, mỗi lô đất có giá khác nhau và chênh vài lần. Chuyện áp cái đó vào giá thị trường là rất vô lý", ông chỉ ra.

Góp ý cho công tác đấu giá đất, chuyên gia này cho rằng vấn đề hiện nay là làm sao tổ chức đấu giá dựa trên 3 nguyên tắc: Công khai, minh bạch, và cạnh tranh lành mạnh. Ai có đủ điều kiện và muốn tham gia thì phải được tham gia. Nhà nước cần hạn chế thấp nhất chuyện bỏ cọc và làm sao để người tham gia đấu giá thận trọng hơn trong bỏ giá.

"Bỏ cọc dẫn tới phải đấu giá lại, mất thời gian và làm giảm uy lực của việc đấu giá", ông chỉ ra nguy cơ.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần tính toán chính xác hơn trong việc định giá khởi điểm. Ông cho rằng trong trường hợp của Thủ Thiêm, việc định giá khởi điểm có vấn đề khi giá khởi điểm và giá trúng chênh nhau tới 8 lần.

Bỏ cọc dẫn tới phải đấu giá lại, mất thời gian và làm giảm uy lực của việc đấu giá.

TS Vũ Đình Ánh

TS Vũ Đình Ánh gợi ý Nhà nước có thể tăng tỷ lệ cọc lên 30-40% nhằm hạn chế việc doanh nghiệp bỏ cọc bởi sẽ phải chịu thiệt hại lớn. Bên cạnh đó là rút ngắn thời gian từ lúc trúng đấu giá đến khi thanh toán (hiện nay là 3 tháng).

Với các ý kiến cho rằng cần quy định điều kiện để nhà đầu tư có năng lực tài chính mới được tham gia đấu giá, chuyên gia cho rằng phương án này rất tốt về mặt lý thuyết nhưng thực tế không áp dụng được bởi rất khó để kiểm soát. Bên cạnh đó, chính những điều kiện này có thể gây khó dễ cho người tham gia đấu giá.

"Kinh nghiệm cho thấy các cuộc đấu thầu rà soát năng lực về tài chính đều không thành công. Ví dụ khi đặt ra điều kiện về năng lực tài chính thì người đi kiểm soát rất khó để đánh giá. Bên cạnh đó, người tổ chức đấu giá có thể gây khó dễ hoặc làm thuận lợi cho một số đối tượng, hay nói cách khác là dễ phát sinh vi phạm", ông phân tích.

Giải thích rõ hơn, TS Vũ Đình Ánh cho rằng hiện không phải tất cả doanh nghiệp có báo cáo tài chính đã kiểm toán, chỉ các doanh nghiệp đã được niêm yết trên sàn chứng khoán thì báo cáo tài chính mới có chất lượng và được kiểm soát tốt hơn.

Ở Việt Nam, việc này càng khó khăn hơn bởi chất lượng báo cáo tài chính và hệ thống kiểm toán chất lượng không bảo đảm. Cụ thể là nảy sinh khá nhiều vi phạm trong việc báo cáo năng lực tài chính của bản thân doanh nghiệp cũng như vi phạm trong thanh tra, kiểm tra chất lượng báo cáo tài chính.

Nhìn lại vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm, chuyên gia này một lần nữa nhấn mạnh vấn đề quan trọng không phải là doanh nghiệp bỏ cọc.

"Điều quan trọng cần lý giải bây giờ là tại sao người ta lại đấu giá mức cao như vậy, và tại sao người ta lại bỏ cọc. Liệu xuất phát từ nguyên nhân kinh tế hay phi kinh tế? Đây mới là câu hỏi lớn cần trả lời chứ không phải chỉ nhìn vào hiện tượng", ông nói.