Lo ngại thị trường đóng băng khi đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 tại TP.HCM

Đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 tác động trực tiếp đến thanh khoản

Trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố vừa gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư, TP.HCM đã đưa ra một số đề xuất về thu thuế nhà đất. Đáng chú ý, TPHCM tiếp tục đề xuất thu thuế nhà đất thứ hai trở lên với hai phương án. Được biết, đây không phải lần đầu tiên TP.HCM kiến nghị thu thuế bất động sản thứ 2.

Trong lần đề xuất này, 2 phương án TP.HCM đưa ra bao gồm tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1); hoặc thu thuế bất động sản thứ hai trở lên (phương án 2) như tăng lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, là tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất thứ hai lên 2% giá chuyển nhượng (hiện nay là 0,5%).

Trong đó, UBND TP.HCM lựa chọn phương án 2 với các ưu điểm có thể xem xét điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn để làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới. Chính sách này cũng giúp điều tiết được hành vi của một bộ phận trong việc quản lý, sử dụng nhà đất trên địa bàn. Tạo thêm cơ sở thực tiễn khi tổng kết, đánh giá việc ban hành chính sách để điều tiết hành vi đầu cơ nhà đất trên các địa phương; đóng góp thêm vào khoản thu ngân sách nhà nước để phục vụ các nhiệm vụ chi trên địa bàn…

Lãnh đạo thành phố đánh giá việc lựa chọn phương án 2 cũng để có cơ sở đánh giá hiệu quả thu ngân sách nhà nước cũng như phục vụ công tác xác định chính xác đối tượng thu, mức thu, cần thiết phải có cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản trên địa bàn thành phố.

Tuy nhiên, đề xuất thí điểm này cũng làm dấy lên lo ngại rằng, thị trường sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khiến tính thanh khoản thấp đi, người mua nản lòng. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hết sức khó khăn và cần nhiều trợ lực để tháo gỡ trong thời gian qua.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn nếu đề xuất thông qua, trong ngắn hạn sẽ làm cho sức cầu thị trường vốn đã rất thấy sẽ sụt giảm tiếp, nhà đầu tư sẽ "dè chừng" hơn trong quyết định đầu tư, kéo dài thời gian hồi phục của thị trường.

Đối với địa phương được chọn thí điểm như TP.HCM, nếu đề xuất thông qua ngay lúc này có thể làm thị trường bất động sản TP.HCM có thể rơi vào trạng thái "đóng băng" kéo dài do nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn đầu tư vào thị trường khác thay vì chọn TP.HCM để phải chịu thêm một khoản thuế.

Việc lo ngại khi TP.HCM thí điểm thực hiện việc thu thuế này thì dòng tiền đầu tư sẽ chảy ra các tỉnh/thành lân cận là hoàn toàn có thể xảy ra. Bởi nhà đầu tư sẽ cân nhắc khi chi phí vốn bỏ ra sẽ tăng khi bị đánh thuế, điều này sẽ làm ảnh hưởng lợi nhuận kỳ vọng.

Ông Thắng cho rằng, nếu thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 tại TP.HCM chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Vấn đề ít hay nhiều phụ thuộc vào chính sách thuế áp dụng. Để hạn chế tác động đến thị trường cần có lộ trình cụ thể, tránh trường hợp áp dụng đột ngột gây sốc thị trường nhất giai đoạn khó khăn như hiện nay. Cùng với, có bảng biểu thuế phù hợp với từng phân khúc, vị trí, và diện tích bất động sản.

Ngoài ra, mức thuê phải hợp lý tránh trường hợp quá thấp không có tác dụng điều tiết thị trường cũng như ngân sách thu không đáng kể, nhưng thuế quá cao làm thị trường đóng băng gây thất thu ngân sách. "Thời điểm hiện tại khi thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, trầm lắng như hiện nay nếu thí điểm đóng thuế bất động sản thứ 2 tại TP.HCM sẽ làm cho thị trường có thể tiếp tục tê liệt", vị chuyên gia cho hay

Đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 phải phù hợp thực tế

Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 cần phải tính toán và cân nhắc sao cho phù hợp với điều kiện thực tế. TS. Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội nhận định việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên là bài toán cần phải xem xét và tính toán. Nên đánh thuế vào tài sản có giá trị lớn thay vì đánh vào bất động sản thứ hai.

"Có những người mua rất nhiều bất động sản nhưng không bao giờ đứng tên sử dụng, họ để cho người thân trong gia đình đứng tên. Vậy, việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thu được thuế của những người này không? Trong khi có những người lao đầu vào làm lụng vất vả cả đời mới có tiền mua được 1 - 2 miếng đất, nếu đề xuất này được thực hiện thì họ là người thiệt thòi, bất hợp lý", vị chuyên gia cho hya.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng cho rằng việc đánh thuế cần có lộ trình cụ thể, có thể là 3 – 5 năm đến ở các thành phố lớn như: TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ,… "Việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi là bài toán phức tạp cần có tính toán cụ thể để tránh bất công bằng xã hội. Tôi cho rằng điểm mấu chốt lớn nhất ở đây là "vấn đề về cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai bao gồm "người sở hữu" và "định giá bất động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền trên đất", từ đó mới xác định những người sở hữu bất động sản thứ 2 và thuế người sở hữu phải đóng. 

Bên cạnh đó cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp nhằm hạn chế đầu cơ, để bất động sản không bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Bởi thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác", ông Thắng nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, nhìn chung, đánh thuế với bất động sản thứ hai là hợp lý và việc thí điểm nên được hoan nghênh. Tuy nhiên, như bất kỳ chính sách mới nào, cần có những kiến giải rõ ràng và lộ trình phù hợp để người dân hiểu rõ và làm quen. Đồng thời, việc đánh thuế bất động sản thứ hai phải đi kèm với những nỗ lực khác để cân bằng nguồn cung, ổn định lãi suất, và đảm bảo khả năng tiếp cận vốn vay.

.