Siết vốn đổ vào bất động sản để kìm giá nhà

Thông tư 16/2021 liên quan đến việc các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp (DN) có hiệu lực từ ngày 15-1-2022. Những quy định tại thông tư này được đánh giá là biện pháp mạnh tay góp phần hạn chế vốn chảy vào bất động sản (BĐS), giúp thị trường phát triển minh bạch, ổn định. Tuy nhiên, để kéo giảm giá nhà, đất trong thời gian tới thì các chuyên gia cho rằng cần rất nhiều yếu tố cộng thêm.

Siết nhưng vẫn có lỗ hổng

Theo thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong quý III-2021, các DN BĐS dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành 85.500 tỉ đồng. Tính chung chín tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp đã phát hành 201.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8%/năm.

Đáng chú ý, có tới gần 60% lượng trái phiếu DN phát hành là do các ngân hàng và công ty chứng khoán nắm giữ. Đặc biệt, quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu DN trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP.

 Theo đánh giá của PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, theo thống kê lượng trái phiếu DN phát hành do các ngân hàng và công ty chứng khoán nắm giữ quá lớn, tình trạng này thực sự nguy hiểm. Lý do là trước đây ngân hàng có thể cho các DN vay, giờ lại đổ tiền ra mua trái phiếu. Cuối cùng, các DN lấy tiền bán trái phiếu để trả nợ vay thì chẳng khác nào tái cấu trúc lại nợ vay bằng việc mua trái phiếu với lãi suất cao.

Vì vậy, theo ông Thịnh, việc Thông tư 16 siết lại tình trạng trên là rất cần thiết. Theo quy định tại thông tư, ngân hàng chỉ được mua trái phiếu DN khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua trái phiếu DN nếu DN phát hành trái phiếu nhằm cơ cấu lại nợ; góp vốn, mua cổ phần tại DN khác. Như vậy, Ngân hàng Nhà nước sẽ giới hạn được các ngân hàng đầu tư vào các khoản nợ xấu mà sau này sẽ khó đòi.

“Thông tư 16 vừa giúp ổn định thị trường trái phiếu đi vào nề nếp. Đồng thời giúp ổn định hệ thống tài chính tiền tệ và kiểm soát, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định” - ông Thịnh nhận định.

Tuy nhiên, các chuyên gia bày tỏ lo ngại thông tư sẽ không quản lý được những DN tự phát hành trái phiếu “ba không” gồm không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán.

Theo ông Thịnh, trái phiếu “ba không” tiềm ẩn rủi ro rất lớn, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả hệ thống tài chính. Có thể thấy trên thị trường BĐS, nhiều DN vẫn tự phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhằm thu hút nhà đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cũng cho rằng cần quản lý, giám sát phát hành trái phiếu DN riêng lẻ, nhất là trong lĩnh vực BĐS. DN phát hành phải có xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng độc lập, báo cáo tài chính minh bạch, DN phát hành có kết quả kinh doanh của năm liền trước năm phát hành lỗ hoặc có lỗ lũy kế tính đến năm phát hành…

Giá nhà bất kham

Khi nguồn vốn bị siết lại, một số ý kiến cho rằng DN BĐS không thể đầu tư tràn lan như trước mà buộc phải tập trung vào những dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.

Tuy nhiên, việc siết vốn đổ vào BĐS qua kênh phát hành trái phiếu, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng vẫn khó kéo giữ được đà tăng của giá nhà, đất. Bởi lẽ giá BĐS do nhiều yếu tố thị trường quyết định.

Theo ông Thịnh, quy định trên sẽ giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững hơn song giá nhà, đất sẽ tiếp tục tăng khi nhiều chi phí đầu vào tăng lên. Điều đáng kể là khi thông tin ngày càng công khai, minh bạch hơn, đặc biệt là thông tin liên quan đến quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng thì việc đầu cơ hay chủ đầu tư thổi giá sẽ được hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng trong giai đoạn này thị trường đang có nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, đây là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao. Vì thế, khi bị siết nguồn vốn từ phát hành trái phiếu, các DN BĐS sẽ phải tìm nguồn tín dụng khác để phát triển dự án.

“Khi chủ đầu tư khó khăn nguồn vốn, tăng thêm chi phí, khiến áp lực buộc phải tăng giá BĐS cao hơn nữa khi ngưỡng giá hiện đã là rất cao rồi” - ông Đính lo ngại.

Ngoài ra, ông Đính cho hay giá BĐS khó giảm vì hiện nay phải đối mặt với áp lực tăng giá do giá đất tăng, đầu vào giá nguyên liệu tăng, giá nhân công tăng…

.