Thị trường bất động sản những tháng cuối năm đối mặt nhiều khó khăn

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính- Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam xung quanh vấn đề này.

* PV: Từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản diễn biến sôi động, thậm chí tại một số địa phương còn có hiện tượng sốt đất. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện tại, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang chững lại. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng hiện nay thị trường quá thiếu nguồn hàng, nguồn cung tại các dự án đang bị vướng mắc nên không thể ra hàng.

Nguồn hàng ít và hầu như được chào bán đi chào bán lại trong khi đó nhu cầu đầu tư kinh doanh tăng. Nhu cầu lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính của việc sốt đất.

Lực cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ làm tăng giá, đi kèm với đó là áp lực tăng giá của đất đai, nguyên vật liệu, thiết bị, vật tư, nhân công… đều tạo áp lực giá tăng.

Cùng với việc khan hàng thì cũng xuất hiện đầu cơ, nhiều đầu nậu lợi dụng cơ hội để khai thác đất đai ở những vùng chưa được quy hoạch, chưa được làm dự án.

Từ đầu năm tới nay thị trường BĐS bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường BĐS Việt Nam.

Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng BĐS đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực.

Tuy nhiên, việc giảm giá BĐS hiện nay là khó, giá đất sẽ có xu hướng tiếp tục tăng. Để giải quyết triệt để thì Nhà nước cần tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang trong quá trình làm thủ tục phê duyệt đầu tư, để ra nguồn hàng lớn, khi đó cân bằng cung cầu, hàng hóa phong phú dồi dào. Có nhiều sự lựa chọn, giá đất, giá BĐS mới có thể giảm...

* PV: Cũng có nhiều người còn lo ngại nếu không có những giải pháp kịp thời, thị trường sẽ xuất hiện "bong bóng", giống như kịch bản 10 năm trước - thời kỳ năm 2011-2012. Lịch sử này có thể lặp lại không, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Khi giá bị đẩy lên mức quá cao mà không phải do thực chất của thị trường đạt tới giá trị đó thì sẽ là giá bong bóng, giá ảo. Giá nhà đất bị đẩy lên cao, không hấp thụ được sẽ rất nguy hiểm, nguy cơ thị trường đóng băng giống như thời kỳ năm 2011-2013. Tuy nhiên ở giai đoạn hiện nay thị trường đã tốt hơn rất nhiều và tính chất thị trường cũng hoàn toàn khác với giai đoạn trước.

Thị trường ở giai đoạn trước cung nhiều nhưng cầu không có, hàng hóa dư thừa. Còn ở giai đoạn hiện tại nhu cầu mua bất động sản rất lớn, đặc biệt ở những phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội tuy nhiên nguồn hàng ở phân khúc này thời gian qua hầu như không có.

Do đó, để hạn chế bong bóng BĐS gia tăng cần phải nhanh chóng mở rộng thêm nguồn cung, nhất là nguồn cung ngắn hạn. Các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục; công bố thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá BĐS…

Ngoài ra, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục rà soát các quy định chồng chéo của các luật liên quan đến thị trường BĐS, để sớm giải quyết các rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án BĐS; thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ để hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư.

* PV: Nghị quyết 18-NQ/TW có đưa ra việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo ông điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS?

Ông Nguyễn Văn Đính: Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai, nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư. Do đó, bỏ khung giá đất sau gần 30 năm áp dụng tại Việt Nam là phù hợp với thực tiễn.

Tôi cho rằng khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường. Có thể chi phí đầu vào sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó thị trường chấp nhận được, thậm chí có thể tự nó sẽ điều chỉnh giá, thì hoàn toàn có thể yên tâm.

* PV: Ông có thể đưa ra dự báo về diễn biến thị trường BĐS trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Đính: Từ nay tới cuối năm thị trường sẽ rất khó khăn do nguồn cung khan hiếm. Mặc dù giai đoạn hiện tại nhu cầu mua BĐS rất cao. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra.

* PV: Xin cảm ơn ông!