Khi chi phí mặt bằng trở thành “điểm nghẽn sống còn”

Mùa mua sắm cuối năm đang đến gần nhưng nhiều căn nhà phố vẫn treo biển tìm khách thuê. Trên địa bàn Hà Nội, ghi nhận tuyến phố trung tâm, sầm uất hiện có nhiều mặt bằng bỏ trống, chủ nhà phải giảm giá thuê khoảng 15–20% để hút hoặc giữ khách, thậm chí có nơi “giảm vẫn khó lấp đầy”.

Ở TP.HCM, xu hướng tương tự diễn ra khi nhiều chủ mặt bằng nhà phố chấp nhận hạ giá 10–20% nhằm tiếp cận khách thuê trong bối cảnh “cung nhiều hơn cầu”.

Một điểm đáng chú ý khác là ngay cả những vị trí được xem là “đắc địa” cũng không còn giữ được mặt bằng giá như giai đoạn trước, nhiều nơi giá thuê đã hạ đáng kể so với trước khi chủ nhà ưu tiên “có khách ổn định hơn là neo giá”.

Điểm chung của nhiều trường hợp trả mặt bằng là bài toán chi phí cố định. Trong mô hình bán lẻ truyền thống, mặt bằng đẹp từng là “tài sản chiến lược”. Ở vị trí tốt, có lưu lượng người qua lại đông, cửa hàng có thể kỳ vọng doanh thu đủ để gồng tiền thuê và nhân sự. Nhưng năm 2025, các biến số thay đổi nhanh hơn khi sức mua phân tán theo kênh, khách không còn trung thành với một điểm bán, và hành vi “xem - so sánh - mua” diễn ra phần lớn trên nền tảng số. Khi doanh thu không còn “chảy” đều như trước, tiền thuê mặt bằng trở thành gánh nặng lớn nhất.

Ở góc nhìn thị trường, xu hướng điều chỉnh giá thuê đã xuất hiện và đi kèm đòi hỏi tái cấu trúc mô hình mặt bằng. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, khi bình luận về thị trường mặt bằng bán lẻ, cho rằng nhóm khách thuê đang ưu tiên xu hướng “bán lẻ trải nghiệm” với không gian tương tác, trưng bày sáng tạo, nhờ đó tỷ lệ trống có thể giảm dần, và giá thuê trung bình có thể tăng 2–3% mỗi năm trong bối cảnh phù hợp.

Nhận định này cho thấy, không phải mọi mặt bằng đều “xấu đi”, mà thị trường đang phân hóa mạnh. Mặt bằng nào không giúp tạo trải nghiệm, không tối ưu công năng vận hành, sẽ khó giữ khách thuê. Ngược lại, những vị trí/không gian phù hợp cho chuỗi thương hiệu có chiến lược đa kênh vẫn có khả năng hồi phục.

Ở phía “người trong cuộc”, sự thay đổi thể hiện bằng những cuộc thương lượng lại luật chơi. Một chủ nhà tại khu trung tâm Hà Nội chia sẻ: “Trước đây tôi giữ giá vì nghĩ vị trí ‘đắc địa’ là chắc thắng. Nhưng 2025 khách đi xem nhiều, chốt ít. Tôi phải giảm khoảng 15% và linh hoạt hợp đồng 6-12 tháng, miễn sao có dòng tiền đều.” Câu chuyện này phản ánh thực tế mới, mặt bằng không chỉ được định giá bằng “địa chỉ”, mà còn bằng khả năng tạo ra dòng tiền bền vững cho cả chủ nhà lẫn khách thuê.

Ở chiều ngược lại, người thuê mặt bằng cũng thay đổi cách tính toán. Anh Bình Phong - chủ cửa hàng tại TP.HCM nói thẳng: “Giờ tôi không dám gồng mặt bằng lớn. Tôi chuyển sang mô hình nhỏ hơn, coi cửa hàng là điểm trải nghiệm và xử lý đơn. Doanh thu chính đến từ online và giao nhanh, nên tiền thuê phải ‘ăn khớp’ với biên lợi nhuận.”

Bài toán mặt bằng đã chuyển từ “đẹp nhất” sang “hiệu quả nhất”, từ chạy theo lưu lượng khách vãng lai sang tối ưu chi phí, tốc độ phục vụ và trải nghiệm.

Ngành bán lẻ không suy thoái, chỉ đang đổi hình hài

Nếu chỉ nhìn vào số lượng biển “cho thuê” trên phố, dễ kết luận bán lẻ đang xuống dốc. Nhưng điều đang diễn ra hợp lý hơn nếu gọi là một cuộc tái cấu trúc. Khi thương mại điện tử phát triển mạnh, “điểm bán” không còn là nơi duy nhất tạo doanh thu, mà trở thành một phần của hệ sinh thái: cửa hàng vừa để trải nghiệm, vừa để chăm sóc khách, vừa là điểm giao nhận/đổi trả, vừa là công cụ xây thương hiệu.

Nói cách khác, bán lẻ không biến mất, mà đổi hình hài từ “cửa hàng là trung tâm” sang “khách hàng là trung tâm”, và dữ liệu - công nghệ là nền.

Các cơ quan quản lý và giới chuyên gia cũng nhấn mạnh vai trò ngày càng “cốt lõi” của TMĐT trong mô hình kinh doanh. Ông Nguyễn Hữu Tuấn - Giám đốc Trung tâm Phát triển Thương mại điện tử và Công nghệ số (eComDX - Bộ Công Thương) khẳng định, TMĐT Việt Nam đang bùng nổ mạnh mẽ. Năm 2024, quy mô thị trường đạt 25 tỷ USD với tốc độ tăng trưởng 25%, mức cao nhất Đông Nam Á và đưa Việt Nam vào nhóm 10 quốc gia tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Dự kiến đến năm 2025, TMĐT Việt Nam có thể vượt 30 tỷ USD và chiếm khoảng 10% tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng.

Những con số tăng trưởng đó rất đáng chú ý khi đặt cạnh “cơn bão trả mặt bằng”. Điều này cho thấy điểm nghẽn không nằm ở việc người dân ngừng mua sắm, mà là kênh mua sắm và cách vận hành của doanh nghiệp đã dịch chuyển.

Với nhà bán lẻ, bước ngoặt nằm ở việc tái thiết kế vai trò của mặt bằng. Những cửa hàng “bán hàng thuần túy”, chỉ trông chờ người đi ngang ghé vào, sẽ ngày càng rủi ro. Ngược lại, cửa hàng tạo được trải nghiệm (thử, tư vấn, dùng thử), có sự kiện nhỏ, có cộng đồng khách hàng, có liên kết online–offline (đặt trước, nhận tại cửa hàng, giao nhanh), sẽ tìm được chỗ đứng. Mặt bằng khi đó không chỉ là chi phí, mà là công cụ tạo giá trị thương hiệu và tối ưu chuỗi cung ứng.

Với chủ nhà, thị trường đang buộc phải thực dụng hơn. Nếu trước đây chủ nhà giữ giá vì tin “vị trí quyết định tất cả”, thì nay bài toán là “tỷ lệ lấp đầy và tính ổn định”. Một hợp đồng thuê thấp hơn nhưng đều đặn có thể tốt hơn mặt bằng để trống kéo dài. Những thay đổi như chia nhỏ diện tích, cải tạo công năng, linh hoạt thời hạn thuê, chia sẻ chi phí hoàn thiện ban đầu… đang trở thành “từ khóa” mới để hai bên cùng sống.

Còn với thị trường bán lẻ Việt Nam nói chung, “cơn bão trả mặt bằng” có thể là cú hích để sàng lọc. Các mô hình thiếu chiến lược đa kênh, thiếu dữ liệu khách hàng, quản trị dòng tiền yếu sẽ rời cuộc chơi nhanh hơn. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp biết tối ưu điểm bán, coi cửa hàng là phần của hành trình khách hàng, kết hợp chặt với thương mại điện tử và logistics, sẽ nổi lên. Đây là thay đổi mang tính bước ngoặt vì nó làm lại “định nghĩa” cửa hàng không còn là trung tâm, mà là một mắt xích trong hệ sinh thái bán lẻ mới.