Nhiều bất cập kéo dài

Trong nhiều năm qua, quản lý thuế đối với hộ và cá nhân cho thuê bất động sản luôn là lĩnh vực phát sinh nhiều thách thức. Hoạt động cho thuê diễn ra sôi động cùng tốc độ đô thị hóa nhanh, nhưng phần lớn giao dịch lại dựa trên thỏa thuận riêng lẻ, một phần không nhỏ không được đăng ký hoặc không kê khai đầy đủ. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa doanh thu thực tế của thị trường và doanh thu được ghi nhận để tính thuế, gây thất thu ngân sách và làm giảm tính công bằng giữa các chủ thể kinh doanh.

Dữ liệu từ nhiều địa phương cho thấy số lượng căn hộ, mặt bằng đang cho thuê cao hơn nhiều so với số tờ khai thuế được nộp hàng năm. Nguyên nhân đến từ tâm lý “ngại thủ tục”, e dè khai báo của một bộ phận chủ nhà; từ sự thiếu nhất quán trong hợp đồng cho thuê và từ việc thiếu công cụ giám sát tập trung khiến cơ quan Thuế khó xác định đầy đủ giao dịch phát sinh. Mô hình cho thuê linh hoạt như cho thuê theo ngày, theo tháng hoặc chia nhỏ không gian cũng khiến việc theo dõi doanh thu càng khó chính xác nếu vẫn tiếp tục áp dụng cơ chế khoán.

Cơ chế khoán thuế trước đây chỉ ấn định một mức thuế cố định dựa trên doanh thu ước tính, không phản ánh biến động thực tế theo thời gian, dẫn đến tình trạng người nộp thuế có doanh thu lớn và doanh thu nhỏ đều có thể nộp thuế tương đương nhau. Trong bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê ngày càng đa dạng, sự thay đổi chính sách theo hướng kê khai được xem là cần thiết để đảm bảo minh bạch, công bằng và quản lý hiệu quả hơn.

Kê khai thuế theo 4 bước mới trên Cổng trải nghiệm eTax Mobile

Để hỗ trợ người nộp thuế làm quen trước khi quy định có hiệu lực, Thuế TP Hà Nội đã hướng dẫn chi tiết quy trình kê khai dành cho hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê tài sản. Toàn bộ thao tác được thực hiện trên Cổng trải nghiệm của eTax Mobile với 4 bước chính:

Bước 1: Đăng nhập hệ thống và chọn loại hình cho thuê tài sản

Người nộp thuế mở eTax Mobile, đăng nhập bằng mã số thuế rồi chọn mục “Trải nghiệm kê khai thuế". Tại đây, hệ thống hiển thị các nhóm đối tượng, trong đó có “Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản”. Người dùng chọn loại tài sản phù hợp như mặt bằng kinh doanh, căn hộ, kho bãi hoặc nhà xưởng để bắt đầu kê khai.

Bước 2: Khai thông tin hợp đồng và doanh thu phát sinh

Người nộp thuế nhập thông tin hợp đồng: địa điểm, diện tích, thời hạn, kỳ thanh toán và doanh thu. Hệ thống tự động phân bổ doanh thu theo tháng hoặc theo kỳ, giảm thiểu sai sót và giúp người nộp thuế dễ dàng theo dõi nghĩa vụ phát sinh trong từng giai đoạn.

Bước 3: Xác định số thuế phải nộp

Dựa trên dữ liệu đã khai, hệ thống tự động tính toán số thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định hiện hành. Bảng nghĩa vụ thuế được hiển thị chi tiết, minh bạch, cho phép người nộp thuế kiểm tra và đối chiếu trước khi gửi tờ khai.

Bước 4: Ký điện tử và gửi tờ khai

Người nộp thuế kiểm tra lại thông tin, ký điện tử bằng OTP hoặc chữ ký số và gửi tờ khai trực tuyến. Hệ thống đồng thời cho phép nộp thuế trực tiếp ngay trên ứng dụng, giúp hoàn thiện quy trình một cách liền mạch.

Cơ quan Thuế cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm đánh dấu bước chuyển quan trọng từ phương thức quản lý truyền thống sang quản lý dựa trên dữ liệu thực. Cổng trải nghiệm eTax Mobile chính là “bài tập thực hành” giúp người dân làm quen dần với quy trình mới.

Việc kê khai theo doanh thu thực tế không chỉ giúp cơ quan quản lý giảm thất thu, mà còn bảo đảm tính bình đẳng giữa các hộ kinh doanh; đồng thời giúp người cho thuê hiểu rõ hơn hoạt động tài chính của mình, tránh phát sinh tranh chấp và nâng cao tính chuyên nghiệp trong kinh doanh.

Đây cũng là bước quan trọng trong lộ trình xây dựng một thị trường cho thuê bất động sản minh bạch và hiện đại, nơi mọi giao dịch đều được phản ánh đúng giá trị thực, góp phần tạo môi trường kinh doanh công bằng và bền vững hơn trong giai đoạn tới.