Một chủ trương chính sách quy mô lớn nhưng đang bị "tắc nghẽn" đặt ra nhiều câu hỏi về tính khả thi và độ hiệu quả của chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nhiều dự án được công bố, tiến độ triển khai vẫn chậm

Theo báo cáo gửi Quốc hội của Bộ Xây dựng, đến nay có 97 dự án nhà ở xã hội tại 38/64 tỉnh, thành được công bố đủ điều kiện vay vốn từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 21 dự án thực sự đã tiếp cận và được giải ngân vốn, cho thấy tiến độ thực hiện vẫn rất chậm.

Tính đến tháng 4/2025, số tiền đã giải ngân từ gói hỗ trợ này ước chỉ đạt 3.400 tỷ đồng, tương đương hơn 2% tổng gói. Trong đó, gần 2.940 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư các dự án, còn lại là cho người mua nhà.

Tại TP.HCM, hiện có một số dự án nhà ở xã hội quy mô lớn đang được triển khai như: Dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường (TP Thủ Đức) do Công ty Lê Thành đầu tư; dự án nhà ở xã hội Tân Kiên (Bình Chánh); khu nhà ở xã hội tại khu dân cư Vĩnh Lộc B (Bình Tân)… Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn đang trong giai đoạn xin thủ tục đầu tư, chưa triển khai xây dựng thực tế.

Tại Hà Nội, một số dự án như nhà ở xã hội tại ô đất B3.1 thuộc KĐT mới Cổ Nhuế – Chèm; dự án nhà ở xã hội tại phường Thượng Thanh (Long Biên) và khu đô thị Đại Mỗ (Nam Từ Liêm) đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Dù vậy, quá trình thực hiện cũng đang chậm do gặp vướng mắc về quỹ đất và hạ tầng kỹ thuật.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội còn rất hạn chế, nhiều dự án đã được phê duyệt vẫn chưa được triển khai hoặc gặp vướng đền bù, quy hoạch, giải phóng mặt bằng... đang khiến định hướng gói tín dụng không thể đồng đều.

Tuy được xem là gói vay ưu đãi nhưng nhiều doanh nghiệp và người mua nhà vẫn đánh giá lãi suất chưa đủ hấp dẫn. Từ 8,7% đối với chủ đầu tư và 8,2% đối với người mua nhà hồi cuối 2023. Thời điểm đó, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực nêu rõ: "Gói 120.000 tỷ đồng là tín dụng thương mại có ưu đãi chứ không phải là gói tín dụng cho một chính sách kinh tế nhân văn, nên rất khó, khó cả Ngân hàng, khó cả doanh nghiệp và khó cả người dân. Với mức lãi suất hơn 8% kéo dài trong khoảng 3 năm, sau đó sẽ theo cơ chế thị trường. Đối với doanh nghiệp và người dân đã mặn mà chưa, tôi cho rằng họ chưa mặn mà".

Đến nay, sau khi nhiều ngân hàng vào cuộc mức lãi suất đã giảm dần còn 6,6% và 6,1% từ đầu 2025. Tuy nhiên, so với khả năng chi trả của nhiều đối tượng thu nhập thấp, đây vẫn là một rào cản.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn do không có tài sản đảm bảo hoặc đã chạm giới hạn dư nợ. Về phía người dân, quy trình thủ tục vay vốn vẫn rườm rà, quy định về đối tượng thụ hưởng được xem là còn nhiều chồng chéo.

Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Xây dựng kiến nghị cân nhắc cho phép các khoản vay mục đích mua nhà ở xã hội không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng thương mại, đồng thời xem xét nới lại các chương trình hỗ trợ vay đã hiệu quả như theo Nghị định 100 trước đây.

Vấn đề không chỉ nằm ở lãi suất

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là nỗ lực lớn của Chính phủ trong việc hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, đặc biệt là người thu nhập thấp, công nhân, lao động tự do… Tuy nhiên, chính sách tài chính dù linh hoạt đến đâu cũng không thể thay thế được vai trò điều tiết của cung - cầu trên thị trường bất động sản.

Hiện nay, quỹ đất sạch dành cho nhà ở xã hội còn khan hiếm, việc bố trí vốn đầu tư hạ tầng khu vực xây dựng dự án vẫn thiếu nhất quán giữa trung ương và địa phương. Thêm vào đó, nhiều chủ đầu tư e ngại tham gia phân khúc nhà ở xã hội vì lợi nhuận thấp, thủ tục hành chính phức tạp, thời gian phê duyệt kéo dài.

Câu chuyện không chỉ nằm ở lãi suất ưu đãi mà còn là hệ sinh thái đồng bộ để nhà ở xã hội có thể hình thành từ nền móng: quy hoạch hợp lý, quỹ đất rõ ràng, thủ tục đơn giản, kiểm soát tốt chi phí xây dựng và bán hàng minh bạch. Khi những “điểm nghẽn mềm” này chưa được tháo gỡ, gói tín dụng dù hấp dẫn đến mấy cũng khó lan tỏa được hiệu ứng.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từng được kỳ vọng như đòn bẩy để tăng tốc phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải bài toán an cư cho hàng triệu người thu nhập thấp. Tuy nhiên, sau hơn một năm triển khai, tỉ lệ giải ngân mới hơn 2% phản ánh một thực tế rõ ràng: chính sách nếu không bám sát thực tiễn, sẽ khó đạt được hiệu quả như mong muốn.