Đa dạng nguồn vốn cho bất động sản

Tại họp báo thường kỳ Chính phủ tháng 5-2022 vừa diễn ra, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho hay trong hơn 2,28 triệu tỉ đồng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS), ngành NH đang kiểm soát chặt dư nợ tín dụng đầu tư vào lĩnh vực này, khoảng 785.000 tỉ đồng (chiếm 1/3).

Kiểm soát chứ không siết

Bên cạnh đó, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp (DN) BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn sau sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Báo cáo về thị trường trái phiếu DN của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tháng 4-2022 cho thấy trong tháng không có đợt phát hành trái phiếu nào ra công chúng và riêng lẻ của DN BĐS. Trong khi thời gian trước, BĐS là một trong những lĩnh vực các DN huy động nguồn vốn rất lớn qua kênh trái phiếu…

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội NH Việt Nam (VNBA), phân tích hiện có đến 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại NH là BĐS. Dù kinh doanh BĐS đang khó khăn nhưng giá nhà đất vẫn tăng liên tục, người dân có nhu cầu không mua được nhà. Do đó, các NH cũng thận trọng khi cho vay BĐS, bởi nếu thanh khoản thị trường này sụt giảm thì NH sẽ gặp khó trong thu hồi nợ. "Chưa có văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng BĐS hay nội dung nào liên quan việc không cho vay lĩnh vực BĐS. Nhưng đối với những lĩnh vực rủi ro cao như chứng khoán, BĐS, ngành NH đã có nhiều văn bản cảnh báo để kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào" - ông Hùng giải thích.

Các dự án địa ốc tại TP Thủ Đức, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Tuy nhiên, tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam vừa diễn ra ở TP HCM, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP FiinGroup, phân tích về cơ cấu vốn của các DN BĐS nhà ở niêm yết cho thấy vay NH hiện chỉ khoảng 14%, huy động từ trái phiếu 17%, khách hàng trả tiền trước 18%, còn nguồn vốn khác chiếm tới 51%. "Thực tế, nguồn vốn từ hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các DN trong ngành với nhau hoặc với người mua chiếm tỉ trọng lớn, chứ nguồn từ NH và trái phiếu không nhiều. Do đó, điều cần chú ý giám sát là các kênh huy động vốn đó" - ông Thuân nói.

Tỉ lệ đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu của các DN BĐS niêm yết có tín hiệu giảm, cùng với chỉ số bao phủ lãi vay, khả năng vay và trả nợ tương đối ổn định. "Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế. Chưa kể, NHNN kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực này, đặc biệt là kinh doanh BĐS và khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thật của người dân" - ông Nguyễn Quang Thuân nói.

Giảm rủi ro cho thị trường

Trong bối cảnh kênh trái phiếu DN và tín dụng vào BĐS giảm, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Công ty Savills Vietnam, cho rằng các DN cần tiếp cận những kênh huy động vốn khác để thay thế, như huy động vốn từ các quỹ đầu tư, hoạt động mua bán - sáp nhập, tìm vốn từ dự án liên danh nhằm đa dạng hóa nguồn vốn và giảm rủi ro cho thị trường.

Chẳng hạn, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va vừa nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Tại đại hội cổ đông của Tập đoàn Đất Xanh mới đây, lãnh đạo DN này cho biết kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi 300 triệu USD đã chốt xong với đối tác nước ngoài, hai bên đang làm các thủ tục để hoàn tất trong quý III/2022.

Một số chuyên gia kinh tế đề xuất nên cho phép thành lập tổ chức tài chính BĐS chuyên biệt như quỹ cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), chứng khoán hóa BĐS…

Để tiếp tục duy trì sự phát triển của ngành BĐS dân cư tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay, ông Nguyễn Quang Thuân đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án BĐS dân cư vì các tổ chức tín dụng, người mua trái phiếu DN ngại rủi ro do thiếu thông tin về pháp lý, sở hữu đất đai… Tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu DN. Cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt, bởi nhu cầu huy động vốn từ kênh trái phiếu DN và nhu cầu đầu tư của người dân là rất lớn.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho DN BĐS được tiếp tục tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác trên thị trường, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu DN. Cho phép các tập đoàn, DN kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh BĐS để bù đắp những khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác. 

"Vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là "bà đỡ" để thực hiện dự án. Ở thời điểm hiện tại, dòng vốn này đang bị thu hẹp nên các DN BĐS đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu DN để bù đắp thiếu hụt. Nếu cả vốn tín dụng và trái phiếu DN vào BĐS cùng bị nghẽn sẽ đứt gãy dòng vốn đầu tư, nhiều DN có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm" - ông Châu nói và cho rằng việc sửa đổi Nghị định 153 theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu DN là cần thiết, nhằm trở thành một kênh huy động vốn lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường BĐS.

Trong khi đó, các DN BĐS kiến nghị NHNN chỉ đạo NH thương mại tiếp tục cho vay đối với những chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi; cho cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, xây dựng, sửa chữa nhà ở.

Theo Người Lao Động