Đấu giá đất thế nào cho hiệu quả?

Phát biểu tại hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp”, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Đại học Luật Hà Nội cho biết tình trạng đấu giá thành công rồi bỏ cọc không hiếm, đơn cử như ở Bắc Giang, Bắc Ninh tỷ lệ bỏ cọc lên đến 30%.

Tuy nhiên, vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm hồi cuối năm ngoái gây nghi ngại vì mức giá trúng đấu giá quá "sốc".

Do đó, đây là dịp để các cơ quan ban hành luật đánh giá lại và hoàn thiện khung pháp lý, nhằm đưa công cụ đấu giá quyền sử dụng đất trở thành hình thức phân bổ nguồn lực đất đai theo cơ chế thị trường một cách hiệu quả cho cả doanh nghiệp, Nhà nước lẫn người dân.

Luật chồng chéo nhưng thiếu chặt chẽ

PGS TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trưởng phòng Thanh tra pháp chế tại Đại học Kinh tế - Luật TP.HCM chỉ ra 5 vấn đề pháp lý phát sinh từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm. Trong đó, vướng mắc lớn nhất đến từ việc có nhiều văn bản pháp luật quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, thiếu thống nhất, từ Trung ương, bộ ngành và các địa phương.

Đồng tình với quan điểm này, TS Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Tư pháp cho biết chỉ riêng quy định nộp tiền trúng đấu giá, mỗi địa phương đã áp dụng một thời hạn khác nhau.

Ví dụ, TP.HCM, Hà Nội, Nghệ An cho phép doanh nghiệp nộp tiền trong vòng 90 ngày theo Điều 18 Nghị định 126, nhưng Thanh Hóa, Ninh Bình yêu cầu trong 30 ngày, thậm chí Vĩnh Phúc chỉ cho phép 20 ngày, do Điều 1 Nghị định 148 cho UBND cấp có thẩm quyền quyết định.

Điều đáng nói, nhiều văn bản chồng chéo nhau nhưng chưa có văn bản nào quy định riêng đấu giá quyền sử dụng đất, trong khi đất đem ra đấu giá thường là đất công và có giá trị lớn.

Các quy định trong luật đấu giá tài sản cũng còn kẽ hở dẫn đến một số trường hợp thông đồng giá. Nếu áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình đấu giá sẽ tạo nên một thị trường minh bạch, công khai và lành mạnh.

Bên cạnh đó, TS Đoàn Thị Phương Diệp cho rằng Điều 58 Luật Đất đai chỉ yêu cầu doanh nghiệp tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, chứ chưa nêu rõ làm sao xác định được năng lực tài chính như thế nào là "bảo đảm".

Thẩm định năng lực nhà đầu tư là cần thiết, nhưng khả năng đi đến cùng với dự án còn quan trọng hơn.

PGS, TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trưởng phòng Thanh tra pháp chế tại Đại học Kinh tế - Luật TP.HCM

Tương tự, hiện nay cũng chưa có luật nào quy định nền tảng cơ bản là kiểm soát tình trạng sử dụng đất đai sau khi trúng đấu giá.

Bà cho rằng cần đánh thuế cao với những khu đất chưa được khai thác, như ở Australia, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ đất hoang hóa nhiều năm làm lãng phí nguồn lực.

"Thẩm định năng lực nhà đầu tư là cần thiết, nhưng khả năng đi đến cùng với dự án còn quan trọng hơn", TS Đoàn Thị Phương Diệp nhấn mạnh.

Sửa luật sao cho hài hòa lợi ích

Thừa nhận thất bại trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua nhưng PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng không nên vì một sự việc mà có cái nhìn "méo mó" về hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu sửa đổi các quy định pháp luật theo hướng siết chặt nhà đầu tư sẽ tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản.

Ông kiến nghị bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá, trong đó vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha. Với dự án từ 20 ha trở lên, vốn này không thấp hơn 15% và doanh nghiệp phải có kinh nghiệm.

Đồng thời, doanh nghiệp phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá nhằm đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá.

Ông cho rằng có thể quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Nếu bỏ cọc, doanh nghiệp đấu giá phải bồi thường thêm khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước, không nộp đủ sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Với những ý kiến cho rằng mức đặt trước 5-20% giá khởi điểm theo quy định chung về đấu giá hiện nay còn thấp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng điểm vướng mắc là xác định giá khởi điểm.

"Trong trường hợp ở 4 lô đất Thủ Thiêm, giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá trị khu đất. Do đó sắp tới phải sửa đổi phương pháp xác định giá khởi điểm hợp lý hơn", ông Châu nêu quan điểm.

Trong bối cảnh nguồn đất sạch, pháp lý rõ ràng khan hiếm, ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM nhìn nhận nhu cầu tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công rất cao. Mở rộng quỹ đất bằng hình thức này giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí giải phóng mặt bằng cũng như hoàn thiện pháp lý cho dự án.

Còn với ngân sách Nhà nước, đây cũng là giải pháp huy động nguồn lực để phát triển hạ tầng, đô thị và phục vụ mục đích chung cho cộng đồng.

Do đó, kể cả khi khung pháp lý chưa được hoàn thiện, các chuyên gia cho rằng vẫn có thể tiếp tục tổ chức các cuộc đấu giá, miễn chú trọng nhiều hơn đến năng lực của nhà đầu tư. Trong đó, năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án đều cần được quan tâm tương đương.