Giải pháp cân bằng sự 'lệch pha' các loại hình nhà ở

Kết quả thống kê cho thấy, Hà Nội hiện đã vượt mục tiêu kế hoạch đề ra về tổng diện tích nhà ở, với bình quân đạt 27,25 m2/người (so với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là 26,3 m2/người). Tổng diện tích sàn nhà ở trên địa bàn đạt 224,73 triệu m2, tăng thêm 49,67 triệu m2 so với năm 2016

Mất cân đối loại hình

Những con số thống kê đầy tích cực, tuy nhiên, khi nhìn vào tổng thể cho thấy một thực tế là chỉ có nhà ở thương mại vượt mục tiêu đề ra, đạt gần 20,42 triệu m2 sàn, vượt hơn 1,14 triệu m2.

Sự gia tăng nhanh chóng của nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ giá cao trong khi số lượng nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân hạn chế đang khiến tình trạng mất cân bằng giữa các loại hình nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội ngày càng nghiêm trọng.

Cụ thể, nhà ở xã hội được Hà Nội đặt mục tiêu phát triển 6,22 triệu m2, song chỉ thực hiện được 1,25 triệu m2. Đối với nhà tái định cư, Hà Nội thực hiện được 371 nghìn m2 so với mục tiêu 1,2 triệu m2.

Đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, nguyên nhân của sự phát triển "lệch pha" do chính sách phát triển nhà ở xã hội còn bất cập, thiếu đồng bộ. Đơn cử như nguồn vốn ưu đãi gần như chưa được bố trí, trong khi nếu vay thương mại, chi phí xây dựng sẽ rất lớn. So với giai đoạn trước năm 2016, số dự án nhà ở xã hội giảm rất nhiều. Một số dự án đã hoàn thành có vị trí xa trung tâm.

Trong báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam cũng cho thấy nguồn cung nhà đất, căn hộ trên địa bàn Thủ đô Hà Nội tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm 2022, tuy nhiên chủ yếu nằm trong phân khúc cao cấp, hạng sang. Đáng chú ý là trong quý II/2022, giá nhà tại Hà Nội đã tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022, tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ giá thấp, bình dân gần như không còn. Điều này giống thị trường TP.HCM giai đoạn 2019-2020 khi hầu hết căn hộ chào bán trên thị trường đều tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang.

Cũng theo ông Kiệt, các chủ đầu tư ở Hà Nội đang có xu hướng chuyển từ đầu tư phân khúc hạng trung sang phát triển dự án cao cấp, hạng sang. Vì thế, giá bán cũng tăng từ trên dưới 1.000 USD/m2 lên xấp xỉ 2.000 USD/m2 nhà ở.

Cách nào để cân bằng?

Để từng bước cân đối quỹ phát triển nhà ở, tạo điều kiện cho tất cả đối tượng được cải thiện nơi ở, tại dự thảo Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, định hướng đến năm 2045, Hà Nội đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29,5 m2/người.

Cụ thể, trong 3 năm tới, Hà Nội đặt mục tiêu phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, xấp xỉ 0,57 triệu m2 nhà ở tái định cư và 19,69 triệu m2 nhà ở thương mại.

Đến năm 2030, Hà Nội dự kiến nâng diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 32 m2/người, cơ bản đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn. Đồng thời, phấn đấu 100% khu công nghiệp, khu chế xuất có nhà ở xã hội phục vụ công nhân, người lao động, ưu tiên phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực ngoại thành, đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh...

Về nguồn lực đầu tư, Thành phố dự kiến sẽ huy động nguồn vốn từ các thành phần kinh tế tham gia và có cơ chế rõ ràng, cụ thể để thu hút nguồn lực đầu tư.

Thời gian tới, Hà Nội sẽ lựa chọn 5 khu chung cư cũ để thí điểm cải tạo, xây dựng lại. Tiếp tục rà soát quỹ đất hình thành các dự án, khu nhà ở xã hội, sử dụng nguồn tiền thu được từ giá trị quỹ đất 20%, 25% trong khu đô thị, khu nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua. Tiếp tục đôn đốc các dự án nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư...

Hà Nội cũng sẽ chủ động rà soát quỹ đất phát triển nhà ở, cân đối việc cấp phép cho các dự án, ưu tiên quỹ đất cho những chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn hoặc đề xuất cơ chế đặc thù.

Về giải pháp phát triển nhà ở, các chuyên gia đánh giá cao song cũng khuyến cáo Hà Nội cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thận trọng trong quá trình điều chỉnh quy hoạch tại các dự án, khu vực, nhằm tránh những hệ lụy về quá tải, tạo thêm nhiều áp lực đối với đô thị.