Gian nan chống gian lận trong chuyển nhượng nhà đất

Ngay từ đầu năm 2022, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế ban hành loạt quyết định nhằm khắc chế hành vi “khai gian” giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế, từ đó chống thất thu thuế. Nhờ đó, chỉ trong 5 tháng đầu năm 2022, thu từ thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng bất động sản ước đạt 16.000 tỷ đồng, tăng 6.600 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 68% so cùng kỳ năm ngoái. Trước đó đó, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản năm 2020 và 2021 đạt lần lượt 16.100 tỷ đồng và 21.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, điều này cũng bộc lộ nhiều bất cập trong thực tế, khiến thị trường mua bán bất động sản chững lại, người dân than phiền, thậm chí, trên nghị trường Quốc hội, các đại biểu Quốc hội cũng lên tiếng khá mạnh mẽ. Theo đó, hàng loạt hồ sơ giao dịch bất động sản của người dân bị “ngâm” nhiều tháng, hoặc bị cơ quan thuế sách nhiễu, trả lại và yêu cầu nâng đúng giá thực tế giao dịch.

Cụ thể, trong phiên chất vấn Bộ trưởng Tài chính tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV vừa qua, ông Đặng Hồng Sỹ (đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận) đã thẳng thắn cho rằng, trong thời gian vừa qua, Bộ Tài chính đã ban hành các văn bản để chống thất thu ngân sách trong việc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, qua đó có dấu hiệu tích cực, làm tăng nguồn thu từ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, việc ban hành văn bản này cũng gây không ít khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, ở một số nơi cán bộ còn nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình làm hồ sơ chuyển nhượng bất động sản.

Thực tế, các văn bản hướng dẫn không rõ ràng khiến các địa phương mỗi nơi áp dụng một kiểu và có tình trạng trả hồ sơ đi trả hồ sơ lại nhiều lần và yêu cầu công dân cũng như doanh nghiệp kê khai thuế nhiều lần. Một vấn đề khiến người dân bức xúc, đó là Bộ Tài chính đề nghị áp thuế theo giá thị trường và cao hơn bảng giá Nhà nước nhưng khi thu hồi đất và đền bù, giải phóng mặt bằng thì lại áp giá nhà nước, như vậy sinh ra bất bình đẳng.

Trước tình trạng “ách tắc” do nhiều hồ sơ bị trả về, và phát sinh tình trạng cán bộ thuế “làm khó” người dân, mới đây, Tổng cục Thuế ban hành Công điện số 08/CĐ-TCT yêu cầu các cơ quan thuế địa phương phải thu thuế đúng quy định và không được trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ dù nghi ngờ khai “gian” giá. Thay vào đó, trường hợp phát hiện rủi ro chuyển sang thực hiện thanh tra, kiểm tra sau. 

Tuy nhiên, điều này lại gây lo lắng mọi nỗ lực chặn đứng hành vi khai “gian” lại quay trở lại điểm xuất phát, vào thời điểm trước khi chấn chỉnh?

Bởi có thực tế, hiện nay, việc trốn thuế nhờ kê khai “hai giá” xảy ra tràn lan, ở nhiều nơi và ai cũng biết. Người dân thường khai giá chuyển nhượng cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, để “lách” luật. Rõ ràng hành vi chuyển nhượng bất động sản trị giá nhiều tỷ đồng nhưng ký hợp đồng chỉ vài trăm triệu là che giấu sự thật về thu nhập khi chuyển nhượng. Đây là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật, được quy định rõ trong Bộ Luật hình sự.

Đây không phải là câu chuyện cá biệt hay mới mẻ gì. Song việc Bộ Tài chính gợi lại vấn đề này trong hoàn cảnh hiện nay như một trong những biện pháp để thị trường bất động sản bớt “nóng” và dần tiến đến một trị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn lại có nhiều vấn đề đáng bàn. Theoquan điểm của nhiều chuyên gia về vấn đề này, đáng lẽ, Bộ Tài chính nên siết chặt việc thu thuế liên quan chuyển nhượng bất động sản, từ lâu chứ không phải bây giờ. Bởi việc siết chặt thu thuế để chống thất thu thuế cho nhà nước góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định hơn. 

Suốt hơn 2 năm đại dịch COVID-19 kéo dài với những biện pháp phong toả khắc nghiệt khiến sản xuất bị đình đốn, dòng tiền thay vì chảy vào khu vực sản xuất lại đổ ngược vào thị trường chứng khoán và bất động sản, để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng. Hàng loạt tỉnh, thành xuất hiện “sốt” đất dù nền kinh tế lao đao. Vì vậy, cần tính đến giải pháp điều tiết lại thị trường bất động sản nói riêng. Thực tế minh chứng, trong công tác quản lý cũng cần lưu ý về việc thị trường chững lại đến mức độ nào, bởi theo một nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản, thị trường này đóng góp tới 15% GDP thông qua một cách trực tiếp và gián tiếp và có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế. 

Mặt khác, cũng theo các chuyên gia, trong nhiều năm qua, “nút thắt” lớn nhất trong chống thất thu thuế chuyển nhượng nhà đất vẫn là làm sao kê khai tính thuế trên giá thị trường. Cụ thể, việc xây dựng khung giá định giá theo giá thị trường có nhiều bất cập, dẫn đến cả người mua, người bán lẫn cơ quan thuế đều lúng túng, không biết áp dụng mức giá nào, cuối cùng quay trở lại với thói quen cũ, đó là kê khai thấp hơn so với giá thị trường thì tính thuế trên khung giá và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành.

Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong khi thực tế giá thị trường lại biến động liên tục, vì vậy, dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường bất động sản, gây thất thu ngân sách. Hậu quả là, sự “lạc hậu” của bảng giá đất do các địa phương ban hành so giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường tạo sự chênh lệch quá mức và dùng bảng giá đất này so sánh gây nhiều khó khăn cho cơ quan thuế. Trừ một số nơi tại đô thị có sẵn giá để so sánh như giá do Tòa án phán quyết, giá của dự án, còn lại phần lớn không có giá “sạch” để định giá. 

Vấn đề đặt ra là vậy cơ quan thuế lấy giá nào để so sánh? 

Không chỉ vậy, đây là loại thuế suất tính trên thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nghĩa rằng người bán có khoản thu do bán đất, bán nhà nên phải nộp thuế cho nhà nước. Tuy nhiên, căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015, thuế thu nhập cá nhân phải nộp tính bằng 2% x giá chuyển nhượng. Nghĩa là thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất phải căn cứ vào việc người dân thu được bao nhiêu tiền. Mặt khác, để xác định người dân thu nhập thực sự bao nhiêu từ chuyển nhượng nhà đất rất khó. Ý thức nộp thuế của người dân chưa cao nên xảy ra tình trạng kê khai “hai giá”.

Hiện thuế suất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giống như một loại thuế khoán, nghĩa là giá trị của giao dịch bao nhiêu cũng thu 2%. Điều này có lẽ đơn giản hơn cho các cơ quan quản lý thuế, tuy nhiên, chưa phản ánh đúng bản chất của sắc thuế là đánh vào thu nhập.

Theo một chuyên gia nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực này, trước đây, sắc thuế chuyển nhượng bất động sản phân làm hai loại. Một là, thuế suất 25% tính trên chênh lệch, có nghĩa lấy giá bán trừ cho giá mua trước đây để lấy phần chênh lệch tính thuế. Hai là, 2% trên tổng giá trị giao dịch. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, tỷ lệ 25% tính trên giá trị chênh lệch đã bị bãi bỏ. Do đó, cần một sắc thuế công bằng hơn đánh vào thu nhập, lợi nhuận thật sự của một người đầu tư bất động sản, sẽ công bằng hơn việc đóng thuế khoán.

Tuy nhiên, thuế suất đánh đồng 25% trên số lợi nhuận trước đây cũng chưa phải cách tiếp cận đúng, thay vì đó, cần có một thang thuế thang thuế giống như thuế thu nhập cá nhân hiện giờ, thu nhập mức nào đóng thuế suất bấy nhiêu mới hợp lý. Và con số cụ thể, thang thuế như thế nào cũng là một câu chuyện lớn cũng cần phải tính toán, bàn bạc.

Trước thực tế giá thị trường biến động liên tục để lại khoảng cách ngày càng xa với bảng giá đất, tháng 4 vừa qua, Bộ trưởng Tài chính đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất, trong đó, bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất, để bảng giá nhà đất theo sát với giá thị trường. Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất không bao giờ là việc đơn giản. Những nơi giao dịch rất thường xuyên có thể cập nhật giá thường xuyên, có những nơi rất ít giao dịch như vùng miền núi hoặc những nơi địa bàn khó khăn, xa xôi.

Ở một số thị trường được cho là có cơ chế khá thống nhất như thị trường Mỹ, có hai cơ chế xây dựng bảng giá nhà đất, gồm bảng giá đất do Nhà nước ban hành đóng vai trò định hướng và dữ liệu bất động sản theo thời gian thực, nghĩa là khi có một giao dịch trên thị trường, ngay lập tức sẽ cập nhật thông tin về giá giao dịch lên hệ thống. Dữ liệu đó được công khai toàn bộ cho bất kỳ một người dân nào quan tâm và muốn biết giá lịch sử của căn nhà, mảnh đất này. Theo thời gian, giá cả của bất động sản đó được thể hiện một cách rõ ràng, công khai, minh bạch và rất đáng tin cậy.

Tại Việt Nam, trước đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường từng có đề xuất cơ sở quốc gia về đất đai, trong đó có giá đất đai dù vậy, chưa có giải pháp cụ thể để thực hiện. Tuy nhiên, gần đây, căn cước công dân có gắn chip được phủ rộng, câu chuyện cơ sở quốc gia về giá đất đai chắc chắn sẽ được thực hiện. Sớm hay muộn gì cũng phải bắt kịp với sự phát triển của thế giới và có giải pháp căn cơ để giải quyết toàn bộ bài toán này.

Riêng về việc tính toán một hệ số K, nhằm xóa nhòa, kéo gần khoảng cách giữa khung giá đất với giá thực tế, giúp việc đóng thuế của người dân được đối xử công bằng hơn. Ngành thuế cũng như các ngành khác phải nhanh chóng có một dữ liệu chung, về bất động sản quốc gia và ngành thuế nói riêng.

Không chỉ vậy, việc xây dựng giá đất cho một khu vực không đơn giản, do phải xây dựng đúng theo trình tự thủ tục của Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo đó, phải ban hành quyết định, lập hội đồng, mời Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, mất rất nhiều tháng, trong khi thị trường biến động liên tục. Vì vậy, nếu triển khai toàn bộ các tỉnh, thành sẽ không khả thi. Để xác định hệ số K thế nào cũng cần có hành lang pháp lý để xác định hệ số K = 1 hay 2, lúc đó, cũng phải qua trình tự, thủ tục tương đối phức tạp. 

Bên cạnh đó, một đề xuất đáng chú ý để minh bạch giao dịch chuyển nhượng bất động sản, gần đây, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) đề xuất “cấp thẩm quyền cần bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ công tác quản lý giao dịch tài sản, bất động sản của các chủ thể trong xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thuế nói riêng”.

Tuy nhiên, người dân đặt câu hỏi liệu rằng việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng có giải quyết triệt tận gốc vấn đề kê khai “hai giá” hay không?

Thực tế, việc chuyển khoản qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản cũng không phải là một giải pháp tối ưu để xử lý kê khai “hai giá” trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, người dân “lách” bằng cách ký hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực tế và áp dụng quy định chuyển khoản qua ngân hàng. Phần chênh lệch lại thanh toán bằng tiền mặt. 

Có vẻ như, chúng ta đang giải quyết một bài toán hệ thống và giải pháp mang tính chất tức thời, và cũng chỉ mang ý nghĩa giải quyết bài toán trong hiện tại. Và hệ quả tất yếu là chắc chắn khi giải quyết bài toán này sẽ nảy sinh ra rất nhiều bài toán khác. 

Thiết nghĩ, đã đến lúc cần một hành lang pháp lý toàn diện từ Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, luật Thuế... đến các hướng dẫn, quy định dưới luật khác để “siết chặt” thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết triệt để tình trạng “hai giá” nhằm trục lợi đang ngang nhiên diễn ra hiện nay.