Họp với Chính phủ hôm nay, HoREA kiến nghị gì để "gỡ vướng" cho các dự án bất động sản?

Sáng nay (11/3), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà sẽ chủ trì cuộc họp trực tuyến Tổ công tác của Thủ tướng, để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, cuộc họp có ý nghĩa rất quan trọng để rà soát đánh giá kết quả đã đạt được trong hơn 1 năm qua, chỉ ra được các bất cập, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân; thống nhất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và Tổ công tác của các địa phương.

"Đặc biệt, cuộc họp cũng đánh giá việc phối hợp giữa các Bộ, ngành, cơ quan có thẩm quyền nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp trong thời gian từ nay đến cuối năm 2024, nhất là trong bối cảnh sau khi các Luật "mới" vừa được ban hành", ông Châu nói.

Khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở đã được "gỡ vướng"

Theo HoREA, giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị "vướng mắc", chủ yếu là "vướng mắc pháp lý", trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án bị "vướng mắc pháp lý" không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.

Nhưng nhờ có hoạt động tích cực của "Tổ công tác của Chính phủ" và nhất là "Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ" đã phối hợp chặt chẽ với "Tổ công tác" của các địa phương, cùng với nỗ lực tự thân và tinh thần hợp tác của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở và các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, các "trái chủ", nên đến nay cả nước đã tháo gỡ được "vướng mắc, khó khăn" cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở.

Riêng TP.HCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị "vướng mắc".

Đặc biệt, nỗ lực của Chính phủ, Thủ tướng quyết liệt tháo gỡ ngay các vướng mắc của các văn bản dưới Luật thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng, các Bộ, ngành, điển hình là Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

"Chính phủ đã rất dũng cảm khi sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP chỉ sau khi ban hành 5 tháng, giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ 'hạ cánh mềm', không bị 'đổ vỡ', ông Châu nhận xét.

Hoặc, Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp "sổ hồng" cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được "vướng mắc" trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại để giúp cho hàng trăm ngàn người mua nhà sớm được cấp "sổ hồng".

Hoặc, Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được cơ cấu lại nợ, gia hạn thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ...

"Đặc biệt là Thủ tướng đã quyết liệt chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN (trước khi Thông tư 06 có hiệu lực thi hành), đã hỗ trợ thiết thực cho rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân vượt qua khó khăn", ông Châu nói thêm.

Xem xét cho chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm

Theo Chủ tịch HoREA, hiện vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật cần khắc phục.

Chẳng hạn, bất cập, vướng mắc do Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Điểm b Khoản 1, Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở", hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở" hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

"Giải pháp khắc phục là rất cần thiết xây dựng dự thảo "Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định của Luật", ông Châu nói.

Dẫn chứng, Chủ tịch HoREA cho hay, TP.HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" (chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn) nên không được công nhận chủ đầu tư.

Điển hình, Công ty bất động sản V mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Chánh có diện tích 3.219 m2 thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhưng, điều "oái oăm" là Công ty V thì không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp với quy hoạch (mới) đã được phê duyệt, nhưng Công ty V cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng, do Công ty V đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" theo hiện trạng sử dụng đất.

Ngoài ra, cũng có nhiều bất cập, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của văn bản dưới luật.

Chẳng hạn như về thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định; bất cập về "xử lý chuyển tiếp" về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội...

"HoREA đề nghị Tổ công tác và Bộ Xây dựng quan tâm bổ sung "quy định chuyển tiếp" trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý "bất cập" trên đây theo quy định "áp dụng trở về trước" (hồi tố) đối với các quy định pháp luật "có lợi" cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật", ông Châu đề xuất.

Đặc biệt, theo Chủ tịch HoREA, để tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, trong hơn 1 năm qua, nhiều địa phương trong đó có TP.HCM đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn 50% sản phẩm của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Nguyên nhân chủ yếu là do "vướng mắc" trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Nhưng nay, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã cơ bản tháo gỡ được nhiều "vướng mắc" trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

"Vì vậy, HoREA đề nghị các địa phương xem xét cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để giảm bớt khó khăn, nhưng vẫn phải bảo đảm phần giá trị tài sản của chủ đầu tư dự án đủ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước", ông Châu đề xuất.