Khuyến khích phát triển căn hộ cho thuê dài hạn

Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tương tự dự án căn hộ dịch vụ hiện nay với thời hạn sở hữu theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm.

Nhiều chuyên gia đồng tình với đề xuất phát triển sản phẩm dạng căn hộ cho thuê dài hạn này vì có thể giúp người dân thu nhập thấp ở TP lớn có nơi ở lâu dài, ổn định cuộc sống.

Hướng đến căn hộ cho thuê 20-50 năm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiệp hội đã đề xuất phát triển loại hình căn hộ cho thuê dài hạn từ lâu trong chiến lược phát triển nhà ở dài hạn, bên cạnh những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường căn hộ hiện nay.

Đây là một trong những loại hình nhà ở không thể thiếu ở các khu đô thị, được cho là có tiềm năng rất lớn trong xã hội. Tuy nhiên, thị trường đang vắng bóng loại hình căn hộ này.

Theo ông Châu, khi phát triển được loại hình căn hộ này sẽ góp phần thay đổi nhận thức và thói quen cũ là phải sở hữu nhà để chuyển qua lựa chọn mô hình ở nhà thuê, sở hữu chung cư có thời hạn.

Thực tế đã có một số doanh nghiệp phát triển hình thức căn hộ cho thuê dài hạn kiểu cho thuê trọn gói 15-20 năm, thậm chí có chủ đầu tư (CĐT) phát triển căn hộ cho thuê thời hạn lên tới 49 năm.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu (Global Home), nhận định căn hộ dịch vụ có nhu cầu thực rất lớn ở các TP lớn. Lợi thế của căn hộ dịch vụ là chi phí cho thuê thời gian dài được phân bổ theo giá thuê hằng tháng rẻ hơn thị trường nhà cho thuê.

“Những căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn đa số có diện tích nhỏ nhưng vị trí gần trung tâm hoặc vị trí thuận tiện, có nhiều tiện ích, dịch vụ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình trẻ chưa có đủ tài chính để mua nhà tại TP” - ông Thành nói.

Anh Minh Tuấn (quận Tân Phú, TP.HCM) cho biết anh và gia đình đang ở căn hộ cho thuê dài hạn 20 năm, giá trọn gói thuê khoảng 600 triệu đồng, tính ra chỉ 2,5 triệu đồng/tháng. Với diện tích khoảng 30 m², đủ sinh hoạt cho gia đình nhỏ, giá thuê ổn định lâu dài giúp anh Tuấn có thể cân đối thu chi.

“Để bỏ từ 2 tỉ đồng để sở hữu một căn hộ là vượt quá khả năng của nhiều người. Trong khi căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn có giá rẻ, không biến động, người dân còn được hưởng lợi các tiện ích như công viên, sân chơi, không gian, bảo vệ an ninh…” - anh Tuấn chia sẻ.

Cần hành lang pháp lý bảo vệ người thuê

Dù đáp ứng nhu cầu của số đông song hình thức thuê dài hạn này vẫn đặt ra một số lo ngại về rủi ro pháp lý. Ông Nguyễn Duy Thành chỉ ra rủi ro cho khách hàng nằm ở chỗ đây thực chất là dạng căn hộ cho thuê có thời hạn, không xác lập được quyền chủ sở hữu, họ chỉ là người đi thuê trọ dài hạn.

CĐT căn hộ dịch vụ hoàn toàn có khả năng đem tài sản đó đi thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Nếu trở thành nợ xấu, CĐT mất khả năng tài chính thì các tổ chức tín dụng có thể thu hồi tài sản đó. Khách hàng mua căn hộ dịch vụ có thời hạn, bản chất là thuê.

“Quyền sở hữu tài sản toàn quyền thuộc về CĐT, quy định không cần thành lập doanh nghiệp nên cá nhân có quyền xây các dự án căn hộ cho thuê có thời hạn dạng này. Chưa kể sau này tài sản còn liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp khác như chủ nhà có quyền mua bán, cho thuê, thừa kế… Vì thế, cần có hành lang pháp lý rõ ràng, quy định chặt chẽ về trách nhiệm của chủ nhà lẫn người thuê” - ông Thành chia sẻ.

Theo luật sư (LS) Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cần phân biệt rõ khái niệm căn hộ cho thuê với căn hộ để bán (nhà ở), còn căn hộ dịch vụ là dạng officetel. Công trình dạng này thực chất là phòng trọ cho thuê, không phải là nhà ở, không phải là dự án nhà ở, người thuê không được đăng ký cư trú (cấp hộ khẩu, chuyển khẩu đến) nên sẽ gặp khó khăn khi tham gia các giao dịch khác (đăng ký cho con em đi học, xác nhận giấy tờ từ chính quyền địa phương…).

Người thuê phải nộp phí quản lý hằng tháng, dịch vụ trông giữ xe, giá điện nước nhưng mức giá, chất lượng dịch vụ, việc sử dụng không gian chung hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của bên cho thuê.

Một rủi ro nữa có thể xảy ra là đất xây dựng công trình có thể bị thu hồi bất cứ khi nào. Khi đó người thuê chỉ được yêu cầu bên cho thuê theo hợp đồng nhưng hợp đồng thuê bị vô hiệu vì lý do chủ thể, đối tượng thuê không phải là nhà ở, mục đích hợp đồng (thuê để ở) không thực hiện được… Lúc này, người thuê chỉ được nhận lại một phần số tiền đã giao mà không được kèm khoản phạt, bồi thường nào.

Theo luật sư Phượng, đất công phải đưa ra đấu thầu, đấu giá công khai mới cởi mở được thị trường. Đối với người dân, họ có thể có quyền đi thuê đất, xây nhà, hết thời gian cho thuê 15 hay 20 năm trả lại chủ đất. Đất ở không nên cứng nhắc chỉ giao 50 năm hay giao lâu dài mà có thể chỉ giao 10 năm, 20-30 năm, hết thời gian thuê thì Nhà nước có thể thu hồi. Quy hoạch nhà ở nên có ngắn hạn, dài hạn.

Các chuyên gia góp ý nhiều vấn đề liên quan đến sở hữu chung cư, quyền sở hữu của người thuê căn hộ dài hạn… cần phải được đưa ra bàn thảo, góp ý trong dự thảo sửa đổi luật. Nhà cho thuê dài hạn cũng là một mô hình đang được hướng tới, vì thế cần có những quy định cụ thể để mô hình này phát triển. Khi Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp tham gia, những rào cản về thủ tục hay hành lang pháp lý sẽ được giải quyết.

Niêm phong sổ hồng chung cư cho thuê dài hạn

Sổ hồng của khu chung cư cho thuê dài hạn khi có sẽ được niêm phong tại tòa nhà cùng với chữ ký của đại diện cư dân. Thế nên không có chuyện CĐT đem đi thế chấp. Các hợp đồng thỏa thuận đều đảm bảo quyền lợi cho người thuê căn hộ, tạo điều kiện để họ có thể cho thuê lại hoặc sang nhượng hợp đồng thuê.

Những căn hộ diện tích nhỏ dưới 30 m² chỉ nên cho thuê ngắn hạn và dài hạn, như những căn hộ cho thuê 49 năm của công ty rất hút khách hàng. Giá thuê trọn gói phù hợp với đối tượng công nhân, người có điều kiện tài chính hạn hẹp cũng có thể thu xếp được.

Để tránh tình trạng “ổ chuột” trên cao, nên phân rõ ra từng loại diện tích. Căn 35-40 m² thì được phép mua bán vì diện tích này phù hợp với gia đình trẻ, an cư lâu dài, dễ quản lý. Căn hộ diện tích nhỏ dưới 30 m² thì chỉ nên cho phép làm những dự án căn hộ cho thuê có thời hạn. Nếu người thuê vi phạm các quy định quản lý của chung cư thì CĐT có quyền cắt hợp đồng.

Ông LÊ HỮU NGHĨA, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành

Cho phép công chứng hợp đồng thuê căn hộ cho thuê dài hạn

Hành lang pháp lý đối với căn hộ cho thuê dài hạn hiện nay đã có, đó là quy định đang áp dụng đối với căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel). Nhu cầu cho thuê căn hộ dài hạn là có thực.

Rủi ro người thuê căn hộ dài hạn cũng tương tự những rủi ro xảy ra với người mua condotel khi CĐT thế chấp ngân hàng, đổ nợ… Tuy nhiên, Chính phủ cần hỗ trợ những đối tượng này bằng cách phát triển những căn hộ cho thuê dài hạn với một mức giá hợp lý được Chính phủ hỗ trợ. Ví dụ dự án căn hộ cho thuê dài hạn do một công ty tư nhân phát triển nhưng Nhà nước sẽ bảo vệ quyền thuê đó cho người đi thuê.

Nếu Nhà nước cho hành lang pháp lý công chứng hợp đồng thuê căn hộ dài hạn thì sẽ bảo đảm quyền lợi người thuê, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và các tranh chấp xảy ra. Khi công chứng hợp đồng căn hộ cho thuê dài hạn thì ngân hàng sẽ không thể cho chủ nhà thế chấp tài sản đó.

TS ĐINH THẾ HIỂN, chuyên gia kinh tế