Lời giải cho cải tạo, xây mới chung cư cũ

Vướng ở nhiều khâu

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Phần lớn đã xuống cấp và được lên kế hoạch cải tạo, xây mới từ năm 2008. Thế nhưng, tính đến đầu năm nay, mới có 14 chung cư di dời được toàn bộ người dân. 10 chung cư trong số này đã được tháo dỡ toàn bộ, hai chung cư đã được xây mới và đang triển khai xây dựng ba chung cư.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trên. Theo ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố, trở ngại lớn nhất là việc bồi thường với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; bồi thường cho Nhà nước phần diện tích sở hữu chung tại chung cư cũ (hành lang, lối đi, khuôn viên…) gặp khó khăn; không kêu gọi được nhà đầu tư hoặc không thể xây mới chung cư trên đất cũ có diện tích nhỏ và không thỏa thuận được với người dân về phương án tái định cư...

Những vướng mắc trên đang hiện hữu tại sáu chung cư cũ mà thành phố có kế hoạch xây mới trong năm 2022. Đơn cử, chung cư số 128 đường Hai Bà Trưng (quận 1) mặc dù có mức độ nguy hiểm cấp D, nhưng đến nay chưa thể tháo dỡ vì vướng phương án bồi thường với phần diện tích sử dụng chung. Tương tự, chung cư Nguyễn Kim (quận 10) cũng đang vướng phương án tái định cư với các hộ dân có hoàn cảnh khó khăn đang ở trong căn hộ thuộc sở hữu nhà nước.

“Chung cư đã xuống cấp, được đánh giá cấp độ D nguy hiểm, nhiều hộ dân tại đây cũng muốn được cải tạo, xây mới hoặc di dời, nhưng còn nhiều trở ngại, vì phải chờ ít nhất 70% hộ dân đồng ý và phải có đồng thuận cao về tái định cư”, bà Vương Hoàng Lan (ngụ ở chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5) chia sẻ.

Được biết, chung cư 440 Trần Hưng Đạo tọa lạc ở nút giao đường Trần Hưng Đạo - Châu Văn Liêm (quận 5), có quy mô 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu, sân thượng và mái bê-tông cốt thép. Chung cư này được xây dựng trước năm 1975, hiện xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn là nơi cư trú của 32 hộ gia đình. Còn tại địa bàn quận 10, toàn quận có 23 chung cư cũ và 2 cư xá với khoảng 3.378 căn hộ, hiện đã xuống cấp, kết quả kiểm định mới nhất cho thấy toàn bộ là cấp C. Theo luật định, muốn phá dỡ chung cư để xây dựng mới thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý, nhưng trên thực tế việc thực hiện gặp nhiều khó khăn.

Từng bước gỡ nút thắt

Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không có quy định bồi thường, nộp tiền vào ngân sách đối với các căn hộ đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước trong các chung cư cũ. Theo nghị định trên, chủ đầu tư khi cải tạo, xây mới chung cư, phải trả lại Nhà nước số căn hộ, diện tích căn hộ nêu trên để bố trí cho người thuê tiếp tục thuê. Nhưng trên thực tế, có nhiều người đang thuê lại không có nhu cầu thuê nhà ở chung cư mới, nên khó giải quyết.

Vướng mắc nữa là Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư dù đã đưa ra yêu cầu bồi thường cho phần diện tích nhà, đất sở hữu chung như hành lang, cầu thang, lối đi chung, khuôn viên… trong chung cư cũ, nhưng không nêu rõ về thời điểm xác định giá bồi thường. Một số chung cư cũ lại không thể xây mới để bố trí tái định cư tại chỗ vì nằm trên diện tích nhỏ (dưới 1.000 m2), nhưng Nghị định số 69/2021/NĐ-CP không quy định cách giải quyết vấn đề này.

Được biết, UBND thành phố sẽ có cuộc làm việc với Bộ Xây dựng để đề xuất tháo gỡ những vướng mắc trên. Cụ thể, với phần diện tích căn hộ thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê, nếu người thuê không tiếp tục thuê khi chung cư mới được xây dựng, chủ đầu tư sẽ chi trả cho người thuê 60% giá trị nhà đất để họ đi thuê nơi ở mới; trả 40% giá trị nhà đất cho ngân sách nhà nước. Với phần diện tích sở hữu chung, UBND thành phố đề xuất tính giá thành vào thời điểm phê duyệt phương án bồi thường bổ sung cho dự án. Với chung cư cũ có diện tích nhỏ không thể xây mới hoặc không tìm được nhà đầu tư, sẽ giải tỏa trắng, bố trí tái định cư nơi khác bằng nguồn vốn đầu tư công; phần diện tích cũ được chuyển đổi mục đích, bổ sung công năng, bán đấu giá.