Thị trường bất động sản vẫn đầy chung cư cao cấp, người mua nhà khó tìm ra giá thấp hơn

Chung cư cao cấp có thực sự được quan tâm?

Theo Batdongsan.com.vn, chung cư cao cấp , hạng sang đang dần chiếm tỷ trọng lớn hơn trong nguồn cung căn hộ chung cư tại các thành phố lớn, cụ thể là tại 3 thị trường trọng điểm của cả nước là Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Đáng chú ý, chung cư cao cấp ở Đà Nẵng cho thấy sự tăng trưởng cả về giá bán và mức độ quan tâm, trong khi thị trường tại 2 thành phố lớn còn lại là Hà Nội và TP.HCM có xu hướng đi ngang.

Cụ thể, giá chung cư cao cấp, hạng sang tại Đà Nẵng trong quý II/2024 ở mức 106 triệu đồng/m2 đã tăng lên mức 111 triệu đồng/m2 vào quý III/2024. Đà Nẵng cũng là thị trường có mức độ quan tâm với căn hộ chung cư hạng sang cao nhất thị trường, từ 240 điểm lên 260 điểm.

Trong khi đó, TP.HCM và Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm của mức độ quan tâm. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với chung cư hạng sang Hà Nội giảm từ 109 điểm xuống 107 điểm, chung cư hạng sang TP.HCM giảm từ 50 điểm xuống 45 điểm.

Về mức giá chung cư cao cấp, thị trường Hà Nội ghi nhận mức giảm từ 136 triệu đồng/m2 của quý II/2024 xuống 132 triệu đồng/m2 trong quý III/2024. Cùng biên độ thời gian, giá bán chung cư cao cấp, hạng sang TP.HCM tăng từ 113 triệu đồng/m2 lên mức 121 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, người Hà Nội đang tìm kiếm chung cư cao cấp, hạng sang nhiều hơn và dành sự quan tâm lớn tới các khu vực là Hưng Yên, Đà Nẵng và Hải Phòng.

"Trong tỷ trọng mức độ quan tâm phân khúc chung cư cao cấp, hạng sang theo khu vực của người Hà Nội thì Hưng Yên đang đứng đầu khi chiếm tới 44%, Đà Nẵng đứng thứ 2, chiếm tới 15%. Hải Phòng đứng thứ 3 với tỷ trọng tìm kiếm là 9%. Đây cũng là 3 khu vực có lượng tìm kiếm căn hộ chung cư hạng sang nhiều nhất trên thị trường", ông Quốc Anh cho biết.

Đánh giá chung về thị trường căn hộ chung cư, ông Quốc Anh nhận định đây là loại hình có mức độ quan tâm và giá bán tăng trưởng khá ổn định trên thị trường trong những năm gần đây.

Cụ thể, giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư năm 2021 dao động từ 34 - 37 triệu đồng/m2. Năm 2022, giá rao bán trung bình căn hộ chung cư dao động từ 38 - 40 triệu đồng/m2. Năm 2023, giá rao bán trung bình căn hộ chung cư dao động từ 39 - 42 triệu đồng/m2. Năm 2024, giá rao bán trung bình căn hộ chung cư dao động từ 45-51 triệu đồng/m2.

Trái ngược với chiều đi lên liên tục của giá rao bán, giá thuê của căn hộ chung cư gần như không có sự biến chuyển đáng kể trong những năm gần đây. Vào năm 2021, giá thuê trung bình của căn hộ chung cư là 10 triệu đồng/tháng. Đến năm 2023 và 2024, giá thuê trung bình của căn hộ chung cư nhích lên 12 triệu đồng/tháng.

Dự báo nguồn cung chung cư cao cấp tăng mạnh trong năm 2025

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016 - 2019. Tuy nhiên, giá căn hộ mở mới sẽ trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 75% so với quý I/2022.

Trong đó, 48% nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội trong năm 2025 đến từ khu Đông. Với các đại dự án Vinhomes Ocean Park 1 - 2, khu Đông được kỳ vọng tiếp tục dẫn đầu nguồn cung thị trường năm 2025.

Trong năm 2025 khu Tây chỉ chiếm 29% thị phần căn hộ sơ cấp do số lượng dự án mới hạn chế, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án ra hàng đợt cuối. Trong khi đó, khu Bắc sẽ nổi lên và đóng góp 19% thị phần, chủ yếu là phân khúc hạng sang.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing dự báo, năm 2025, Hà Nội đón thêm hơn 30.000 căn hộ mới, trong đó chung cư cao cấp chiếm 64%, hạng sang 36%.

"Với sự thay đổi của luật mới, chi phí đầu vào tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp. Thay vào đó, họ phát triển phân khúc cao cấp và hạng sang để đạt kỳ vọng về lợi nhuận, cũng như đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng", ông Trung đánh giá.

Cũng theo ông Trung, thị trường căn hộ Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP.HCM. Trong 2 -3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.

Một dự án chung cư cao cấp ở TP.HCM. Ảnh TL

"Nếu cách đây 2 năm giá căn hộ của thị trường Hà Nội thấp hơn so với TP.HCM khoảng 30 - 50% thì đến nay, ở một số phân khúc đã tiệm cận được 80 - 90%. Giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng "sốc tạm thời" nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới chỉ là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới", ông Trung nhấn mạnh.