Mua đất lúa chờ thời: Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Không chỉ mua đất vườn như đất trồng cây lâu năm, nhiều nhà đầu tư (NĐT) đang âm thầm tìm mua những mảnh đất trồng lúa tại những huyện ngoại thành TP.HCM hay ở những tỉnh, thành vùng ven giáp ranh TP như Long An, Tây Ninh, Bình Dương…

Lách luật mua đất trồng lúa

Với số tiền nhàn rỗi chỉ vài trăm triệu đồng trong tay, anh Đức Thiện (quận 12, TP.HCM) muốn tìm mua những mảnh đất nông nghiệp ở khu vực vùng ven TP.HCM. Anh Thiện cho biết đã chọn mua hơn 2.000 m2 ruộng lúa đang được chủ đất canh tác với giá chỉ 800 triệu đồng ở huyện Đức Huệ, Long An.

Tuy nhiên, để mua được đất trồng lúa không dễ, phải đáp ứng hai điều kiện là cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp và hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trong khi anh Thiện có hộ khẩu TP.HCM, không sản xuất nông nghiệp. Cò đất đã chỉ chiêu dùng hộ khẩu cũ ở quê để anh Thiện hợp thức hóa giấy tờ mua đất lúa.

“Đất lúa giá rẻ, mình mua bằng tiền nhàn rỗi không vay ngân hàng nên nằm chờ thời, đón đầu quy hoạch vài năm cũng không sao. Mình đã kiểm tra quy hoạch khu vực này sẽ được chuyển đổi lên khu dân cư, khi đó giá sẽ tăng cao” - anh Thiện kỳ vọng.

Chấp nhận rủi ro hơn, ông Nguyễn Tiến (quận Tân Phú, TP.HCM) mua đất trồng lúa nhưng lại nhờ bạn ở địa phương đứng tên. Ba công (3.000 m2) đất trồng lúa ông mua vào thời điểm năm 2020 với giá 1 tỉ đồng, hiện nay cò đất cho biết có thể bán được gần 2 tỉ đồng.

Ông Danh Tiến, giám đốc một công ty môi giới các dự án đất nền vùng ven, cho biết giá rẻ, lời nhiều là ưu tiên lựa chọn và kỳ vọng của những NĐT đất nông nghiệp. Mấy năm trước thì khách hàng chủ yếu mua đất nông nghiệp ở các huyện Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM), một số huyện của Long An gần TP.HCM như Cần Giuộc, Đức Hòa, Thủ Thừa, Bến Lức… Gần đây, NĐT đi xa hơn như các huyện Đức Huệ, Thạnh Hóa… (Long An) hay Tây Ninh…

“NĐT đất lúa thường mua đầu tư dài hạn để đón đầu các dự án lớn, chờ sốt đất. Thứ hai, họ nghĩ có thể chuyển đổi đất lúa lên đất ở để giá trị đất cao hơn” - ông Tiến tiết lộ.

Nhà đầu tư đi săn lùng mua đất lúa ở Long An. Ảnh: QUANG HUY

Chuyển đổi đất lúa không dễ

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, nhiều NĐT cá nhân mua đất trồng lúa tưởng chuyển đổi sang đất ở dễ nhưng thực tế không như vậy.

Theo Điều 134 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa nên việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp sẽ bị hạn chế. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

“Điều 134 cũng quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ” - luật sư Hậu nói.

Theo quy định của Luật Đất đai, việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp chỉ bị hạn chế chứ không cấm. Do đó, người dân có thể chuyển đổi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích nhà ở. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất này phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ông Nguyễn Vũ, chuyên gia đầu tư bất động sản, lưu ý NĐT cá nhân khi mua đất trồng lúa nước trước hết phải xem xét quy định mình đủ điều kiện mua hay không. Thứ hai, phải nắm quy hoạch, tìm hiểu khả năng lên thổ cư cao không. Tiếp đó, đất phải có giấy tờ rõ ràng.

“Mua đất lúa nên chọn những vị trí nằm gần đường giao thông để thuận tiện cho việc rao bán lại hoặc xây dựng nhà ở, công trình sau khi đã xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất” - ông Vũ nói.

Ai được mua đất trồng lúa?

Luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, thông tin khi đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân cần thực hiện xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Cụ thể, Thông tư 33/2017 quy định xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa sẽ căn cứ vào việc cá nhân đó có thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối với những đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.

Thứ hai, xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi làm thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì căn cứ vào việc hộ gia đình, cá nhân đó có ít nhất một thành viên không thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.