Giá nhà ở xã hội thiết lập kỷ lục mới

Dự án này được khởi công cuối năm 2024 do liên danh Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC), CTCP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội Haweicco và CTCP Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, mức giá bán chính thức sẽ được chủ đầu tư công bố sau khi được cơ quan quản lý nhà nước thẩm định theo quy định.

Về giá thuê và thuê mua, Sở cũng tạm tính ở mức lần lượt là 150.000 đồng/m2/tháng và 390.000 đồng/m2/tháng. Dự kiến, từ quý IV/2025 sẽ tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án này. Như vậy, nếu được duyệt đây sẽ là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội.

Trước đó, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm) mở bán vào tháng 3/2023 đạt mức giá hơn 19,5 triệu đồng/m2 (gồm VAT), vốn được xem là cao nhất vào thời điểm đó.

Ở thời điểm hiện tại, mức 25 triệu đồng/m2 tương đương khoảng một nửa so với giá bán trung bình các dự án nhà ở thương mại trên thị trường thứ cấp, và chỉ khoảng 1/3 giá tại các dự án thương mại mở bán mới trong cuối năm 2024.

Tuy nhiên, theo diễn biến thực tế, giá bán nhà ở xã hội tại thị trường thứ cấp được ghi nhận cao hơn con số 25 triệu đồng/m2 khá nhiều.

Theo đó, dự án nhà ở xã hội tại Đại Kim (Hoàng Mai) mở bán năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m2. Đến nay giá bán đã tăng gần gấp ba lần với mức 32 - 35 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án nhà ở xã hội Ecohome (Bắc Từ Liêm) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2, thì nay nhiều căn được rao bán lại với mức dao động 40 - 43 triệu đồng/m2.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng nguyên nhân đầu tiên dẫn đến việc tăng giá nhà ở xã hội là do mất cân đối cung – cầu kéo dài. Nguồn cung nhà cao cấp dư thừa trong khi phân khúc bình dân lại quá ít. Thống kê cho thấy 60% nguồn cung mới bán trong quý II/2024 thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc bình dân chỉ chiếm 7%.

Mặt khác, giá chung cư nói chung cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, khi những dự án chào bán dưới dưới 50 triệu đồng/m2 đang dần khan hiếm. Nhiều dự án mở bán nửa đầu năm nay có giá khoảng 60 – 80 triệu đồng/m2. Trước bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, ước tính đến năm 2025 Thủ đô cần 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Như vậy, Bình quân mỗi năm Hà Nội vẫn thiếu khoảng 50.000 căn để đáp ứng nhu cầu này.

Đà tăng dự kiến sẽ chưa dừng lại

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định nhà ở xã hội vẫn sẽ là xu hướng trong năm 2025 và nhiều năm tới.

Lý do được ông Quê đưa ra là chung cư thương mại tại Hà Nội vào tháng 10/2024 đã đạt đỉnh giá và đạt đỉnh giao dịch. Ngoài ra, giá chung cư tại Hà Nội từ tháng 10/2024 đến nay cũng có dấu hiệu “chững lại”, lượng giao dịch cũng giảm từ đó đến nay.

Cũng theo dự báo của ông Quê, giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ dao động từ 17 - 22 triệu đồng/m2, còn giá nhà ở xã hội nói chung trên cả nước sẽ dao động từ 12 - 22 triệu đồng/m2.

“Sẽ không còn câu chuyện giá cao nhất là 19,5 triệu đồng/m2 như hồi năm 2021, bởi chi phí về đầu tư xây dựng không ngừng tăng lên do lạm phát, điều này kéo theo giá phê duyệt cũng sẽ tăng lên, tuy nhiên nếu so với giá chung cư thương mại thì vẫn còn “dễ thở” hơn”, ông Quê đánh giá.

Trăn trở từ doanh nghiệp

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như Nam Long, Becamex, Hoàng Quân, Novaland, Vinhomes, Ecopark… tuyên bố sẽ ưu tiên bỏ vốn triển khai các dự án nhà ở phù hợp với số đông như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền... Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều vấn đề trong các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.

Một trong những vấn đề lớn hiện nay, nằm ở việc chi phí tạo lập quỹ đất đầu vào tăng cao khiến chủ đầu tư rất khó cân đối giá đầu ra cho sản phẩm. Bên cạnh đó, với diện tích eo hẹp, hạn chế về số tầng, chi phí xây dựng cao… sẽ rất khó để đưa giá bán sản phẩm bất động sản xuống thấp hơn, chưa kể nhà đầu tư còn phải tối ưu hóa chi phí và lợi nhuận.

Ở góc độ doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, nhà ở xã hội có quy định doanh nghiệp tự tìm đất và bồi thường, đất đó không được tính vào giá thành vì nhà ở xã hội do Nhà nước cấp. Doanh nghiệp bồi thường xong, Nhà nước sẽ trả lại tiền cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có lợi nhuận 10%, nhưng tiền bồi hoàn chờ hoài. Một dự án đầu tư 500 tỉ đồng, lợi nhuận 10% là 50 tỉ đồng, trong đó tiền bồi thường hàng trăm tỉ, nhưng chờ hoài không được hoàn trả, kéo dài từ năm này qua năm nọ. Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp và dẫn đến câu chuyện lợi nhuận dự án không phải lời 10% do không được hoàn trả kịp thời tiền bồi thường.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, trong tính tiền sử dụng đất, một vướng mắc rất lớn là Nhà nước trừ lại tiền bồi hoàn cho doanh nghiệp theo giá nào? Trong thực tế, doanh nghiệp bồi thường cho người dân theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại bồi hoàn theo bảng giá đất thì doanh nghiệp lỗ.

Để giá nhà ở xã hội hạ nhiệt, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.