Bất động sản TP.HCM sẽ thế nào khi thí điểm cơ chế đặc thù phát triển thành phố?

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), "Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM" vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sẽ tạo điều kiện cho TP phát triển bứt phá. Trong đó nổi bật nhiều nội dung quan trọng ở lĩnh vực đầu tư, tài chính, ngân sách, quản lý đất đai, quy hoạch và tổ chức bộ máy với đặc thù "thành phố trong thành phố".

Một số điểm nhấn đặc sắc, theo HoREA là cho phép TP.HCM thí điểm thực hiện dự án đầu tư theo Hợp đồng BT; cho phép được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500 ha phù hợp với quy hoạch; hay được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội  với nhiều thay đổi so với trước.

"Điểm nhấn" đầu tiên mà HoREA quan tâm là về cơ chế "thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông (TOD)". Đây là mô hình phát triển đô thị đã được áp dụng thành công tại nhiều nước trên thế giới.

Theo đó, Nghị quyết cho phép HĐND TP.HCM quyết định sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt đô thị, vùng phụ cận các nút giao thông dọc Vành đai 3, thuộc địa phận TP.HCM, để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị,  tái định cư, tạo quỹ đất để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển đô thị.

Đối với vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông thì UBND TP được quyết định điều chỉnh mật độ xây dựng, chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, nhưng phải bảo đảm đáp ứng về hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Theo cơ chế này, TP.HCM vừa tạo được quỹ đất để tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi, vừa tạo được quỹ đất để đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có các dự án thuộc lĩnh vực văn hoá, thể dục thể thao, y tế, giáo dục, mà người dân được thụ hưởng.

Điểm nhấn thứ 2 là cho phép TP.HCM được thí điểm dự án đầu tư theo Hợp đồng BT đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội, chất lượng công trình dự án, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Việc cho phép TP.HCM thí điểm thực hiện dự án đầu tư theo Hợp đồng BT thanh toán bằng tiền ngân sách nhà nước, nhằm huy động nguồn lực xã hội hoá từ các thành phần kinh tế, để thực hiện các công trình kết cấu hạ tầng đô thị, giao thông (hình thức đầu tư này đã dừng thực hiện  từ tháng 1/2021 - ngày Luật PPP có hiệu lực).

Một điểm nhấn đáng quan tâm là TP.HCM được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500 ha phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này tạo điều kiện cho TP chủ động quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để có thể hình thành các khu công nghiệp, khu công nghệ cao quy mô lớn, nhằm đón đầu dòng vốn đầu tư nước ngoài chất lượng cao, và cũng nhằm thực hiện Nghị quyết số 80 ngày 19/06/2018 của Chính phủ, cho phép chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp tại TP.HCM thành đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị.

Theo tính toán của các chuyên gia, thì 1 ha đất nông nghiệp của TP chỉ làm ra được giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, trong lúc 1 ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại dịch vụ, đô thị làm ra giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm, tức gấp 100 lần.

 Đặc biệt, "Nghị quyết" cho phép TP.HCM được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội, với trường hợp quy hoạch chưa phù hợp thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định về nhà ở xã hội.

Đồng thời, vướng mắc về "đất để phát triển nhà ở xã hội" được tháo gỡ phù hợp. Theo đó, UBND TP.HCM được phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương về quy mô, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư tổ chức xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí được quy hoạch hoán đổi và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, khắc phục được "bất cập" của Nghị định 49/2021/NĐ-CP không cho phép hoán đổi, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác.

Với những "điểm nhấn" đặc biệt này, giới kinh doanh bất động sản TP.HCM kỳ vọng sẽ có sự chuyển biến mọi mặt cho TP.

Tuy nhiên, theo HoREA, hiện nay bảng giá đất của TP. HCM chưa thu thập được thông tin thị trường đầy đủ, chính xác, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được giá đất đến từng thửa đất, nên rất khó đáp ứng yêu cầu "Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất" của "Nghị quyết", để Thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất...