'Tử huyệt' nào khiến nhà đầu tư dễ bỏ cọc vụ đấu giá đất Thủ Thiêm?

 Nhiều "kẽ hở" dễ nhìn thấy qua vụ bỏ cọc đất Thủ Thiêm 

Trong kiến nghị vừa gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) một lần nữa chỉ ra nhiều "kẽ hở" của đợt đấu giá đất Thủ Thiêm.

Cụ thể, theo HoREA, do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể các điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá, nên Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành Thông báo đấu giá tài sản.

Trong thông báo này, một số điểm chính về "năng lực" của doanh nghiệp tham gia đấu giá được quy định gồm: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án. Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác…

Văn bản chứng minh vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án (vốn chủ sở hữu, vốn tự có, không được áp dụng hình thức bảo lãnh ngân hàng) theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai.

Trường hợp chưa có văn bản chứng minh, phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm 2021 hoặc năm 2020).

Đối với doanh nghiệp mới thành lập, nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp. Nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

Nếu nhìn vào các quy định này, rõ ràng có thể thấy được TP.HCM đã khá "chặt" về kiểm soát năng lực các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Tuy nhiên, theo HoREA thì việc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản yêu cầu nhà đầu tư có "văn bản cam kết" để chứng minh năng lực tài chính. Việc cam kết này của nhà đầu tư chỉ có tính hình thức và lỏng lẻo.

Một vấn đề được HoREA chỉ ra liên quan đến vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm, là việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị  của TP.HCM là… quá ngắn.

Cụ thể, trường hợp  đấu giá các lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua thì ngày thông báo đấu giá tài sản là ngày 19/11/2021 và ngày tổ chức đấu giá là ngày 10/12/2021.

"Một số doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài có ý kiến đề nghị  tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn  bị hồ sơ đấu giá, vì thời gian theo quy định hiện nay quá ngắn", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói.

Thay đổi gì cho các đợt đấu giá sắp tới?

Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM, đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh (TP Thủ Đức) để tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới. Trong khi đó, Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng cho biết, trong khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000m2.

Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay.

Vì vậy, việc hoàn thiện luật để trám các "kẽ hở" về đấu giá sẽ giúp TP.HCM tổ chức các đợt đấu giá tiếp theo thành công là rất cần thiết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đối với trường hợp  đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức "đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ" (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013).

Giai đoạn 1: Cơ quan có thẩm quyền xem xét "Báo cáo khả thi dự án đầu tư" do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra "danh sách ngắn" các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).

Giai đoạn 2: Tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong "danh sách ngắn" theo hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá", hoặc "đấu giá  bằng bỏ phiếu gián tiếp" để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016.

"HoREA nhận thấy, không nên áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp", ông Châu kiến nghị.

Đặc biệt, HoREA đề nghị xây dựng một chương riêng trong Luật Đấu giá tài sản, quy định đầy đủ cơ chế đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với thực tế.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị nên quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày. Vì thời gian theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít…