Mới đây, trong thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2021, Bộ Xây dựng đã lên tiếng về việc thời gian qua, tại một số địa phương như Hà Nội và TP.HCM vẫn còn xảy ra hiện tượng nhiều đơn vị môi giới BĐS đã mạo danh chủ đầu tư rao bán, tìm đủ mọi cách lừa người mua đặt cọc nhà ở xã hội (NƠXH), làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Đủ chiêu lừa nhà ở xã hội

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, để lừa người dân vào tròng, các nhân viên môi giới dự án thường chèo kéo người mua bằng cách khẳng định phải thông qua họ thì khách hàng mới đặt cọc được suất mua và được trợ giúp làm hồ sơ, đảm bảo trúng 100% mà không phải trải qua các bước bốc thăm và xét duyệt căn hộ theo quy định.

Thậm chí, để dụ khách, đội ngũ nhân viên môi giới còn đưa ra thông tin hấp dẫn là khách hàng có thể chọn được căn hộ ưng ý. Đổi lại, khách sẽ phải trả một khoản gọi là chi phí "bôi trơn", hay chi phí "ngoại giao". Tùy từng sàn giao dịch mà chi phí này khác nhau, dao động từ khoảng 30 - 150 triệu đồng.

Theo tìm hiểu của phóng viên Dân Việt, hiện có nhiều cách thỏa thuận lách luật phổ biến đang diễn ra giữa bên mua và bán bằng các hình thức: Lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua… 

Tuy nhiên, các hình thức mua bán này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro có thể xảy ra với người mua lại suất NƠXH. Người mua có thể gặp bất lợi về tiền mua nhà, dù đã thanh toán đủ cho người bán nhưng vẫn phải chờ 5 năm mới được sang tên sở hữu căn NƠXH (khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014). 

Vì pháp luật đã nghiêm cấm chuyển nhượng NƠXH dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua (Điều 19, Nghị định 100/2015 của Chính phủ).

Tuy nhiên, trong thực tiễn, với những quy định chặt chẽ trong xét duyệt NƠXH nên người muốn sở hữu tài sản này đã chấp nhận phải tốn một khoản phí để môi giới hỗ trợ cho chắc chắn giành được suất; thậm chí họ còn sẵn sàng trả khoản tiền chênh lệch để mua lại NƠXH do không dễ được xét đủ điều kiện. Vì thế, càng là cơ hội để "cò", môi giới dễ dàng lừa đảo những người có nhu cầu ở thực.

Theo luật sư Lê Bá Thường, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM, pháp luật quy định rất rõ ràng, chặt chẽ và thấu tình đạt lý để hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH. Tuy nhiên, trong thực tế người có nhu cầu thì nhiều mà cung thì ít. Chính vì thế mới có xảy ra các thỏa thuận giữa các bên mua và bán theo những hình thức giao dịch sai quy định, tiềm ẩn nhiều rủi ro chủ yếu với người mua NƠXH.

"Do đó, người có nhu cầu sở hữu NƠXH nên cảnh giác, trước khi ký hợp đồng mua nên nhờ luật sư tư vấn để hạn chế những rủi ro nếu có xảy ra", LS Thường nói.

Chế tài thế nào với hành vi mua bán sai quy định?

Nói về những rủi ro với người mua nhà, theo LS Lê Bá Thường, rủi ro với người mua lại NƠXH bằng hình thức lập vi bằng hay hợp đồng hứa mua hứa bán thì đây là loại hình mua bán hình thành trong tương lai sẽ không có gì được chắc chắn, vì nó không phải là giao dịch đảm bảo nên người mua sẽ bị rủi ro khi xảy ra tranh chấp. 

Trong khi đó, với hình thức mua bán bằng cách lập di chúc thì cũng rất rủi ro với người mua. Bởi vì di chúc là thể hiện ý chí của người lập, nên người bán dễ dàng hủy di chúc.

Còn với hình thức mua bán bằng hình thức hợp đồng ủy quyền thì có thể xảy ra rủi ro khi người ủy quyền chết.

"Khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, khi đó người mua lại sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa, người mua lại có thể mất trắng tiền đã trả (khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015)", LS Lê Bá Thường phân tích.

Ngoài ra, theo LS Thường, pháp luật cũng có những quy định chế tài để xử phạt đối với chủ đầu tư hay người bán lại NƠXH mà có hành vi gian dối trong giao dịch bán, cho thuê, cho thuê NƠXH không bảo đảm đầy đủ các điều kiện, không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng theo quy định thì sẽ bị xử phạt hành chính với số tiền từ 20 triệu đồng đến 30 đồng (Điểm b Khoản 1, Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).

Đối với trường hợp bên thuê, thuê mua hoặc mua NƠXH bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định sẽ bị phạt hành chính với số tiền từ 50 triệu đến 60 triệu đồng (Điểm b, khoản 2, Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP). 

Đồng thời, còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là bị thu hồi NƠXH và buộc hoàn trả bên mua, thuê, thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua NƠXH sai quy định (Khoản 6 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP). 

"Nếu nhà đầu tư hay người bán lại NƠXH có hành vi gian dối để lừa bán cho người mua lại NƠXH thì có thể bị xử tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản", tuỳ theo mức độ phạm tội và số tiền chiếm đoạt của người mua thì có thể bị xử tội hình sự với mức phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân. Và còn bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản (Điều 174 BLHS 2015)", LS Lê Bá Thường cho hay.