Đất nền: phía Bắc nóng, phía Nam trầm lắng

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây của batdongsan.com.vn, thời điểm đầu năm 2022, nhu cầu tìm kiếm đất nền có xu hướng gia tăng tại hầu hết các tỉnh thành trên cả nước, nhất là ở các thị trường vệ tinh giáp ranh Hà Nội.

Bùng nổ giao dịch đất nền mạnh nhất trong tháng vừa qua là các tỉnh phía Bắc với tâm điểm là Hà Nội, Hà Nam, Bắc Giang và Hưng Yên. Lượt tìm kiếm đất nền và đất nền dự án tại các địa phương này đều tăng hơn 2 con số. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền ở Hà Nội tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, trong khi Hà Nam tăng đến hơn 36% so với tháng 11 trước đó. Hòa Bình, Hưng Yên và Bắc Giang cũng ghi nhận lượt quan tâm mua đất nền tăng 18 - 22% trong khi các điểm nóng từ giai đoạn 2020 là Bắc Ninh, Hải Dương cũng tiếp tục tăng thêm 8 - 13% so với 1 tháng trước đó.

Nhận định về nguyên nhân khiến thị trường đất nền phía Bắc bùng nổ giao dịch vào các tháng cuối năm 2021 và những ngày đầu năm 2022, ông Nguyễn Ngọc Hiếu - Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết, hàng loạt thông tin về quy hoạch phát triển hạ tầng là bàn đạp khiến nhà đất nhiều tỉnh thành nóng sốt.

Ví dụ như tỉnh Hà Nam vừa bổ sung khu công nghệ cao 1.000ha vào quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghệ cao đến năm 2030; Bắc Ninh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000 khu đô thị Lim mở rộng; Lào Cai khởi công dự án kết nối giao thông các tỉnh miền núi phía Bắc với Hà Nội…

Những thông tin hạ tầng liên quan đến phát triển tại các địa phương trên đã tạo ra cơn nóng sốt nhẹ với đất nền. Tuy không tăng trưởng bùng nổ như thời điểm sốt đất vào tháng 3/2021 nhưng sự tăng trưởng này vào ngay thời điểm dịch bệnh vẫn đang phức tạp cho thấy nhu cầu và sự ưa chuộng của nhà đầu tư vào phân khúc đất nền vẫn rất lớn.

Trong khi đó, báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, riêng tại thị trường Hà Nội, xuất hiện nhiều bất động sản đất nền trong dân được đưa ra thị trường, ước đạt hàng ngàn sản phẩm giúp tạo nguồn cung mới cho thị trường. Những địa phương xuất hiện nhiều sản phẩm đất nền của dân đang chào bán gồm: Tây Sơn, Ba Vì, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Gia Lâm, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn và Thanh Trì.

Đáng chú ý là tại khu vực đất đai tự phân lô bán nền của dân, hiện tượng giao bán nhiều, có thời điểm nóng nhưng giao dịch thực tế ít, chủ yếu là giữa các nhà đầu tư với nhau. Ước lượng giao dịch thực chỉ đạt 10 - 15% lượng chào bán.

Trái ngược lại sự sôi động của miền Bắc, giao dịch đất nền tại các tỉnh phía Nam có phần trầm lắng hơn. Bên cạnh một số khu vực có xu hướng tăng nhẹ, không ít tỉnh thành ghi nhận nhu cầu tìm mua đất nền giảm so với tháng trước.

Cụ thể, báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, TP. Hồ Chí Minh có nhu cầu tìm mua đất nền giảm 4% trong khi Bình Dương, Cần Thơ cũng có lượng quan tâm đất nền giảm 2 - 3% trong tháng 12 vừa qua. Đồng Nai, Bình Dương và Long An là 3 tỉnh có giao dịch nhà đất tăng nhưng ở mức nhẹ, chỉ tầm 3 - 5% so với tháng trước và phần lớn rơi vào loại hình nhà phố liền kề, biệt thự.

Cũng trong tháng cuối năm, một số địa phương khu vực Tây Nam Bộ như: Hậu Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu xuất hiện làn sóng rao bán đất nền nhộn nhịp. Việc này tạm lắng sau nhiều tháng ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và sôi động trở lại khi các địa phương nới lỏng giãn cách. Hiện tượng sốt giá và thổi giá đất các tỉnh miền Tây, cộng với việc rao bán đất nền khiến thị trường bất động sản trở nên bát nháo trong những ngày cuối năm Tân Sửu.

Tuy nhiên, phần lớn hiện tượng “sốt đất” này chỉ là sốt ảo, số lượng tin rao bán nhà đất tại các địa phương miền Tây tăng mạnh nhưng nhu cầu tìm mua và giao dịch thực tế không tăng, khiến cơn sốt giảm nhiệt nhanh chóng trong những ngày cận Tết.

Riêng phân khúc đất nền trong năm 2021 tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, DKRA chỉ ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.697 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Đáng chú ý, theo đơn vị này, thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Đơn cử, Long An và Đồng Nai là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường với khoảng 68% tổng nguồn cung mới.

Theo dự báo của ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam: “Nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu trong năm 2022”.

Cũng theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, hiện tại, với các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, quỹ đất tại khu vực nội đô để phục vụ cho các dự án phát triển nhà ở đang ở trạng thái suy kiệt, trong khi các dự án đất đấu giá đều được “chốt” ở mức cao gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm. Động thái này khiến thị trường đất nền tăng trưởng nhanh. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư đã chuyển dịch từ khu vực nội đô sang các khu vùng ven các thành phố lớn.

Ông Cường cho biết, cơn sốt của thị trường bất động sản thời gian qua là có thật, nhưng chỉ mang tính cục bộ, còn về cơ bản thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển rất tốt, nhất là với những khu vực có sự phát triển mạnh của hạ tầng.

“Từ nay đến hết quý II/2022, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, nhất là khi nguồn cung bất động sản nói chung vẫn sụt giảm mạnh bởi dịch bệnh và các chính sách vẫn chưa được tháo gỡ triệt để”, ông Cường nhận định.