Doanh nghiệp lao đao vì bài toán định giá đất

Thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước đã trải qua giai đoạn nhiều khó khăn. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng nhận định “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở.

Trong đó, vấn đề định giá đất, khiến doanh nghiệp không thể đóng tiền sử dụng đất trở thành "điểm nghẽn" lớn nhất với nhiều đơn vị. Thực tế, địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận, nhiều dự án của doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh “chết lâm sàng” vì không thể đóng tiền sử dụng đất hoặc cơ quan chức năng chưa tính được số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng.

Một công ty có dự án căn hộ chung cư tại TP.Thủ Đức cho biết cho biết, đơn vị này đang vướng trong việc đóng tiền sử dụng đất. Công trình đã được xây dựng, hoàn thiện phần móng. Tuy nhiên khi đến khâu đóng tiền sử dụng đất thì hiện nay cơ quan chức năng vẫn chưa thể tính được số tiền, đơn vị này cũng nhiều lần kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường, TP.HCM về việc cho phép doanh nghiệp được tạm đóng tiền sử dụng đất (tạm tính) để tiếp tục triển khai dự án, nhưng đến nay vẫn chưa được phản hồi nên dự án trên vẫn đang ngưng trệ.

Hay trường hợp khác, một dự án nằm trên địa bàn phường Tân Đông Hiệp (TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương) có hơn 600 căn hộ. Chủ đầu tư dự án này là công ty P.Đ đang xây dựng qua tầng 7, tuy nhiên không thể hoàn thiện thủ tục để ký hợp đồng mua bán với khách hàng vì chưa tính được tiền sử dụng đất.

Một dự án khách của công ty K.S. trên địa bàn phường An Bình, TP.Dĩ An, Bình Dương. Dự án này cũng phải xây dựng cầm chừng để đợi thông báo phê duyệt đơn giá đất từ phía tỉnh Bình Dương.

Giải bài toán định giá đất cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn cung thị trường

Liên quan vấn đề trên, tại dự thảo đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất” trên địa bàn TP.HCM của Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở này cho biết, TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất, tuy nhiên chỉ có gần 10 doanh nghiệp thật sự thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Điều này đã khiến rất nhiều hồ sơ dự án được Sở Tài nguyên và Môi trường đăng thông tin mời thầu, lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định, nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.

Ông P. giám đốc công ty P.Đ cho hay “Nhiều lần công ty đã kiến nghị tới Sở Tài nguyên Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) tỉnh Bình Dương để sớm được tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ thuế để thực hiện các bước tiếp theo của dự án. Tuy nhiên, sở vẫn chưa thể mời được đơn vị thẩm định giá, đây là một trong những vướng mắc mà doanh nghiệp muốn được giải toả sớm. Như vậy, doanh nghiệp mới có thể tiếp tục tồn tại trong thời kỳ khó khăn này”.

Nói về những tồn tại khó khăn hiện nay trong định giá đất, bà Bà Giang Đỗ, Giám đốc, Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam cho rằng; Nghị định số 71/2024 được đưa ra đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin vẫn còn nhiều rào cản, thị trường chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch.

Theo bà Giang Đỗ, thực tế, bốn phương pháp định giá đất hiện hành, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập và phương pháp chiết trừ không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá.

Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác như sau:

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả bốn phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu.

Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập hay phương pháp chiết trừ.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng có nhiều kiến nghị trong câu chuyện tính tiền sử dụng đất. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần phải xác định sớm số tiền mà doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án. Hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu pháp lý, đồng thời việc thu thuế đất cũng tạo được ngân sách cho nhà nước.