Hiệu ứng ''vết dầu loang'' trên thị trường địa ốc

Anh Xuân (Việt Yên, Bắc Giang) trước đây chủ yếu thu nhập từ làm nông nghiệp, trồng rau củ và hoa màu. Hai năm trước, một số bạn bè trong thôn rủ nhau đi buôn đất và môi giới, anh Xuân cũng tham gia vài lần, rồi sau này lập nhóm đầu tư, lăn lộn từ khu vực Việt Yên cho đến Yên Dũng, Hiệp Hoà.... Chị Lan (Lạng Giang) từng làm trình dược viên, nay cũng bỏ nghề đi buôn đất.

Nhiều thôn trong vùng anh, chị sinh sống, không ít người chuyển nghề môi giới hoặc đầu tư bất động sản sau khi những khu đô thị, khu dân cư ở địa phương này liên tục được mở mới, đồng thời đất thổ cư cũng có giá theo.

Là một địa phương cách Hà Nội khoảng 50km về phía Bắc, tuy nhiên Bắc Giang chưa từng xuất hiện trên bản đồ bất động sản của những nhà đầu tư chuyên nghiệp cho đến khoảng 2-3 năm gần đây. Hơn 2 năm nay, thị trường địa ốc tỉnh này liên tục được đề cập đến trong báo cáo của các đơn vị nghiên cứu như một trong những khu vực bất động sản vùng ven sôi động nhất. Thậm chí, Bắc Giang từng lọt vào nhóm những thị trường sốt đất mạnh nhất những tháng đầu năm nay.

Việt Yên – tụ điểm những nhà máy của Luxshare, Foxconn sản xuất thiết bị cho Apple... là nơi đón đầu làn sóng đầu tư và tăng giá tại Bắc Giang. Một loạt các khu đô thị, nhà ở, khu dân cư bùng nổ dọc các trục đường quanh Khu công nghiệp Quang Châu, Đình Trám, cho đến Vân Trung... Làn sóng chia nhỏ đất thổ cư, nông nghiệp để bán cũng rầm rộ trong suốt 3 năm qua. Xu hướng này vẫn chưa dừng lại, trong đó hầu hết là các dự án đất nền. Ngay khi dịch bệnh tại Bắc Giang được kiểm soát, riêng tháng 8, UBND tỉnh đã phê duyệt 4 khu đô thị thuộc huyện Việt Yên với tổng quy mô hơn 150 ha tập trung ở địa bàn có khu công nghiệp như thị trấn Bích Động, thị trấn Nếnh, các xã Vân Trung, Quang Châu, Ninh Sơn...

Sức nóng của bất động sản tỉnh này hiện lan rộng sang một loạt các huyện khác ở phía Tây, phía Đông thành phố như Hiệp Hoà, Lục Nam và Lục Ngạn. Nằm giáp Việt Yên, bất động sản tại huyện Hiệp Hoà cũng lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư, đặc biệt sau khi Khu công nghiệp Hòa Phú (207 ha) được thành lập. Tại đây, Tập đoàn FLC cũng đang có kế hoạch triển khai dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Hiệp Hòa. Sự phát triển của bất động sản công nghiệp cũng là động lực đô thị hóa tại Hiệp Hoà. Ngoài dự án TNS Stars Thắng City do TNR Holdings làm chủ đầu tư, trong tháng 8, UBND tỉnh Bắc Giang đã phê duyệt hai khu đô thị tập trung trên địa bàn xã Đoan Bái và xã Lương Phong với diện tích gần 1.400 ha, để đáp ứng nhu cầu nhà ở, dịch vụ ven khu công nghiệp.

Ở phía Đông của thành phố, huyện Lục Nam cũng là một trong những khu vực ghi nhận số lượng dự án mới tăng nhanh trong hai năm qua. Riêng tại thị trấn Đồi Ngô từ đầu năm đến nay, UBND tỉnh Bắc Giang đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 6 dự án nhà ở quy mô gần 320 ha. Không chỉ thị trấn này, nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư mới cũng đang trong quá trình triển khai ở các xã khác của huyện Lục Nam như Yên Sơn, Lan Mẫu, Khám Lạng, Chu Điện, Phương Ngô.... Đặc biệt, dự án Khu công nghiệp - đô thị và dịch vụ Yên Sơn - Bắc Lũng (hơn 300ha) cũng đã được phê duyệt quy hoạch phân khu.

Bên cạnh các dự án khu công nghiệp và nhà ở, Lục Nam còn thu hút những dự án thuộc phân khúc khác như Sân golf và nghỉ dưỡng Bắc Giang quy mô 140 ha, Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng hồ Suối Nứa hơn 700 ha....

Khác với các huyện phát triển mạnh về bất động sản phụ trợ khu công nghiệp, nằm ở phía cực Đông của tỉnh, Lục Ngạn lại lọt vào "tầm ngắm" của những chủ đầu tư muốn phát triển mảng nghỉ dưỡng. Tại đây, Tập đoàn FLC đang trong quá trình xúc tiến triển khai dự án khu đô thị du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, thể thao, vui chơi giải trí hồ Khuôn Thần, xã Kiên Lao có quy mô khoảng 873ha... Ngoài dự án tại Khuôn Thần, doanh nghiệp còn có kế hoạch đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng, đô thị sinh thái, thể thao và vui chơi giải trí hồ Hố Cao (Lạng Giang)...

Cũng ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, năm ngoái, Tập đoàn Vingroup đề xuất dự án sân golf diện tích khoảng 1.500 ha, thuộc xã Đồng Sơn (TP Bắc Giang) và xã Tiền Phong, Tân Liễu (huyện Yên Dũng).... Doanh nghiệp này còn đang rục rịch triển khai một dự án nhà ở tại trung tâm thành phố Bắc Giang và có kế hoạch ra mắt sản phẩm trong năm nay.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, vào thời điểm đầu năm 2021, giá giá đất ven các khu công nghiệp lớn như Vân Trung, Đình Trám, Song Khê Nội Hoàng, Quang Châu dao động từ 25-40 triệu đồng mỗi m2. So với cuối năm 2020, mức giá này tăng khoảng 50-70%. Đặc biệt, so với hơn một năm trước, có nơi giá được đẩy lên gấp đôi, gấp 3 lần. Khi dịch Covid-19 bùng phát trên địa bàn tỉnh, bất động sản tại đây có xu hướng giảm nhiệt.

Tuy nhiên, dữ liệu của Vhome cho thấy, xét theo địa danh, trong 2 tháng qua, tỷ lệ tìm kiếm của nhà đầu tư đối với bất động sản Bắc Giang cao nhất trong số các tỉnh thành ở miền Bắc.

Theo Vhome, mức độ sôi động của thị trường bất động sản Bắc Giang có sự phân hóa rõ rệt. Trong khi các dự án đất nền tại Bắc Giang chiếm tỷ trọng lớn và là động lực tăng giá của thị trường này thì ở chiều ngược lại, một số sản phẩm cao tầng của các chủ đầu tư lớn như Saigontel Central Park, Apec Aqua Park, Bách Việt... có tốc độ thanh khoản không mấy khả quan. Tuy nhiên, cũng theo Vhome, có một điểm nhà đầu tư cần lưu ý là tình trạng bán "lúa non" khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý xảy ra khá phổ biến tại thị trường Bắc Giang. Bên cạnh đó, tiến độ triển khai nhiều dự án của những chủ đầu tư "tay ngang" cũng là vấn đề nhà đầu tư cần thẩm định kỹ trước khi rót tiền.

Đánh giá về thị trường Bắc Giang, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Ban Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát nhận định chu kỳ phát triển của một thị trường thông thường kéo dài từ 3,5 đến 4,5 năm. Trong hai năm qua, tỉnh Bắc Giang đã ghi nhận tốc độ phát triển rõ rệt và chu kỳ phát triển kéo dài hơn nhờ yếu tố liên quan đến FDI.

"Trong khoảng 3 đến 4 năm tới, thị trường Bắc Giang vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Bắc Giang không còn là thị trường mới nữa mà đã chuyển sang giai đoạn mới trưởng thành. Thị trường này còn giai đoạn trưởng thành và tăng trưởng mạnh phía sau", vị này đánh giá.

Chia sẻ với Kênh dữ liệu Vhome, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan (thuộc Property Guru) cho biết, Bắc Giang đang phát triển theo "vết dầu loang" với sự hình thành của nhiều vùng lõi là các khu công nghiệp và khu đô thị lớn, từ đó kéo theo nhu cầu về việc làm, nhà ở, thương mại dịch vụ trong bán kính xung quanh tăng nhanh.

Theo chuyên gia, trong năm 2021, tỉnh Bắc Giang khởi công khoảng 20 dự án giao thông trọng điểm với tổng vốn đầu tư 5.300 tỷ, bao gồm tuyến cao tốc Hà Nội – Lạng Sơn, Quốc lộ 31, Quốc lộ 37, đường tỉnh 290, 295, 293, đường Vành đai IV,... Đây là lợi thế rất lớn để tỉnh có được quy hoạch mang tính hệ thống và đa dạng vùng lõi nhằm thu hút đầu tư.

Dự báo về thị trường bất động sản Bắc Giang thời gian tới, ông Quốc Anh cho rằng nếu kiểm soát được dịch bệnh, thị trường Bắc Giang sẽ phục hồi rất nhanh và có thể đạt những chỉ số về mức độ quan tâm và giá bán tương đương đầu năm 2021.