Thống nhất các chính sách nền tảng khi sửa Luật Đất đai

Chính quyền chờ, doanh nghiệp đứng im

Bảo đảm tính thống nhất của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) với một số luật có liên quan là chủ đề hội thảo vừa được Văn phòng Quốc hội phối hợp với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và Tổ chức Hanns Seidel tại Việt Nam tổ chức cuối tuần qua.

Phát biểu khai mạc hội thảo trên, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ông Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, với vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai là đạo luật hết sức quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác.

“Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước”, ông Tùng nhấn mạnh.

Quá trình xây dựng Dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo) đã rà soát và chỉ ra 112 bộ luật, luật có mối quan hệ với Luật Đất đai, trong đó có 22 luật có nội dung, vướng mắc chồng chéo. 22 luật này được chia thành 9 nhóm, trong đó nhóm luật về đầu tư gồm 4 luật: Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Công nghệ cao (sửa đổi năm 2014).

Tại hội thảo nêu trên, TS-LS. Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật Vietthink cho rằng, những bất cập của Luật Đất đai 2013 cùng với sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai và các luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư đang tạo thành điểm “nghẽn” đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và đối với việc triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng.

“Nhiều lãnh đạo tỉnh nói rất run tay khi ký những vấn đề về đất đai vì không biết đúng, sai thế nào, nên có tâm lý chờ, mà chính quyền chờ thì doanh nghiệp đứng im”, ông Vinh phản ánh thực tế.

Hơn 10 tham luận được chuẩn bị sẵn và các ý kiến tham gia trực tiếp cũng chỉ ra vô số chồng chéo, mâu thuẫn giữa quy định của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (chứ không phải chỉ với Luật Đất đai 2013) với nhiều luật khác, cần phải được xử lý, nhất là với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư...

Theo ông Tùng, nếu không đảm bảo được tính đồng bộ, sẽ gây mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc, tạo ra nhiều thủ tục phức tạp liên quan đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, liên quan đến các dự án đầu tư, đặt các nhà đầu tư vào “ma trận” của thủ tục, nhiều khi mâu thuẫn, chồng chéo không thể giải quyết được.

“Nhiệm vụ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội là phải ‘gác gôn’ để khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, phải đảm bảo thống nhất với các luật khác”, ông Tùng nhấn mạnh thêm ý nghĩa của các giải pháp được các chuyên gia “hiến kế” tại Hội thảo.

Quan điểm của PGS-TS. Phạm Duy Nghĩa, Giảng viên Cao cấp Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright (tham gia góp ý trực tuyến) nhận được sự đồng tình cao. Theo đó, nghiên cứu và báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về các mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai và các luật có liên quan chỉ chụp được một bức tranh tĩnh. Trong khi đó, các lĩnh vực pháp luật đều phát triển và “động”, vì thế, sửa đổi Luật Đất đai lần này nên nhằm vào việc thống nhất các chính sách nền tảng.

Chẳng hạn, sở hữu toàn dân là khái niệm mang tính chính trị, không phải khái niệm pháp lý, nhưng từ đó phái sinh ra quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được Hiến pháp quy định, nhưng chưa thật rõ là Nhà nước sẽ bảo hộ quyền này và các quyền này là chính đáng.

“Bộ luật Dân sự nói rõ luôn quyền này là quyền tài sản. Nhưng đáng tiếc, ảnh hưởng của bộ luật này đến các giao dịch đất đai khá hạn chế, chưa có ý nghĩa đúng như một luật về các quyền tài sản, vật quyền. Trên lô đất phân ra rất nhiều quyền khác nhau, quyền đó hiện nay nằm ở rất nhiều đạo luật khác nhau”, ông Nghĩa phát biểu.

Với hàng chục ngàn điều luật tại các đạo luật có liên quan đến Luật Đất đai, ông Nghĩa cho rằng, nếu đi sâu vào từng điều, có thể không nhìn được toàn bộ bức tranh, vậy thì cố gắng nhìn được chính sách, chính sách đó phải nhất quán trong nhiệm kỳ Quốc này.

Theo ThS. Nguyễn Hồng Hải, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Dự thảo cần cầu toàn hơn, vì trong thực tế, có rất nhiều trường hợp, nếu giải quyết những vấn đề liên quan đến đất đai, thì cơ quan có trách nhiệm giải quyết chỉ căn cứ vào Luật Đất đai.

Ông Hải đề nghị, đối với chế độ pháp lý giữa người sử dụng đất với các chủ thể khác trong giao lưu dân sự, kinh doanh, đầu tư, cần xác định rõ nội dung pháp lý nào thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, các luật khác phải đảm bảo phù hợp, không được trái với quy định của Luật Đất đai.

Ví dụ, chế định về xác định diện chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất, điều kiện để xác lập quyền hợp pháp đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, điều kiện để quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tham gia giao dịch... Và cần xác định nội dung pháp lý nào thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phá sản, Luật Hôn nhân và Gia đình...

“Mở” tương ứng với năng lực quản lý

Góp ý cụ thể vào tính thống nhất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với Luật Nhà ở (sửa đổi), chuyên gia Phạm Duy Nghĩa phân tích, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản được soạn để thúc đẩy các dự án bất động sản nên rất “hào phóng”, rất cởi mở. Theo đó, nếu người nước ngoài được phép mua nhà, thì nhiều hay ít họ cũng phải có quyền liên quan đến quyền sử dụng đất và Điều 19 nói rằng, các giao dịch liên quan đến nhà phải gắn liền với quyền sử dụng đất.

Nếu họ được cấp "sổ đỏ", thì đương nhiên có những quyền theo Hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự. Vì vậy, nếu năng lực thực thi của cơ quan nhà nước không tốt, sẽ dẫn đến những việc khó lường. Từ phân tích đó, ông Nghĩa cho rằng, chỉ nên “mở” tương ứng với năng lực quản lý của cơ quan chấp pháp Việt Nam, chứ không nên theo thôi thúc của người kinh doanh bất động sản.

Tham gia thảo luận, đại biểu Quốc hội Đỗ Ngọc Thịnh, Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, quyền của người nước ngoài ở Dự thảo liên quan đến khái niệm đất đai là sở hữu toàn dân.

“Nếu chỉ xác định, người có quốc tịch Việt Nam là ‘toàn dân’, thì có thể giải quyết ngay được bài toán này, như thế đương nhiên không thể cấp quyền sử dụng đất cho người nước ngoài. Còn nếu ‘toàn dân’ gồm cả người Việt Nam có quốc tịch ở nước ngoài thì phải giải quyết vấn đề tại Dự thảo”, ông Thịnh nêu quan điểm.

Hồi âm các góp ý, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa không đề cập quyền của cá nhân người nước ngoài. Tuy nhiên, trước đó, trong phiên thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) của Ủy  ban Kinh tế Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nói, quy định về người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài “là vấn đề lớn, nhạy cảm, do đó, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ phối hợp với cơ quan thẩm tra, các cơ quan của Quốc hội để báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định”.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư, khai mạc ngày 20/10 tới.

Có thể dùng một luật sửa nhiều luật liên quan đến đất đai

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, sẽ có nhiều luật phải sửa đổi theo Luật Đất đai. Chẳng hạn, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi muốn tăng thuế với đất chậm được đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ hay tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo bảng giá đất thì phải sửa luật về thuế.

“Ban Soạn thảo sẽ thống kê xem sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, có bao nhiêu luật cần phải sửa theo, thì sẽ báo cáo Chính phủ đề xuất Quốc hội đưa vào chương trình”, bà Hoa cho hay.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ông Hoàng Thanh Tùng cũng tính đến khả năng, có thể sau khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực (dự kiến tháng 7/2024), Chính phủ sẽ chuẩn bị một dự án luật sửa nhiều luật liên quan đến đất đai. Dự án luật này sẽ trình Quốc hội xem xét và thông qua tại kỳ họp giữa năm 2024 theo trình tự, thủ tục rút gọn và có hiệu lực ngay khi thông qua để đồng bộ với Luật Đất đai sửa đổi.

Theo Đầu tư