Giá đất Thủ Thiêm cao, khó tạo "sóng" thị trường

Cuối năm 2021, vụ đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức với mức giá lịch sử là 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm đã tạo nên cơn sốt giá đất. Tại khu vực TP.Thủ Đức và lân cận, giá đất vốn đã cao lại tiếp tục tăng thêm từ 10-15%.

Tuy nhiên vừa qua, công ty Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) và công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đã có văn bản về việc xin không tiếp tục phát triển dự án. Đây là 2 trong số 4 doanh nghiệp đã trúng đấu giá lô đất 3-9 và 3-12 ở Thủ Thiêm.

Việc các doanh nghiệp lần lượt xin bỏ cọc đã tác động đến mặt bằng giá bất động sản khu vực Thủ Thiêm và lân cận. Cụ thể, trước đó, sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, giá nhà đất khu phía đông TP.HCM dậy sóng, tăng trung bình từ 10-15%.

Đáng chú ý, giá đất ở TP.Thủ Đức được đẩy lên mức cao nhưng thanh khoản lại thấp. Thực tế, số lượng giao dịch không nhiều dù "cò đất" tung ra các chiêu câu khách như: kinh doanh kẹt vốn nên cần bán gấp; giảm giá bán so với thực tế…

Theo nhiều môi giới nhà đất khu vực TP.Thủ Đức, giá bất động sản khu vực này vốn dĩ đã rất cao. Cộng hưởng vụ đấu giá Thủ Thiêm nên giá nhà đất được dịp "tát nước theo mưa", càng tăng hơn nữa.

Ghi nhận của PV, những ngày đầu tháng 2/2022, sau vụ bỏ cọc, thị thường có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, mức giá nhà đất vẫn ở trên cao, không có dấu hiệu sụt giảm. Dù đã có hai doanh nghiệp bỏ cọc và xin dừng dự án nhưng điều này cũng khó có thể tác động kéo giá đất khu vực trở lại như cũ.

Anh Phạm Thanh (môi giới khu vực TP.Thủ Đức) chia sẻ: "Khi đất đã tăng thì người ta cũng không chịu giảm nữa. Chỉ có một số ít cá nhân, doanh nghiệp sở hữu những lô đất thế chấp nợ ngân hàng, buộc phải bán tháo trả nợ để tránh nợ xấu, quá kẹt tiền chấp nhận giảm giá để bán nhưng số đó cũng không ảnh hưởng đến phần đông còn lại. Nên giá đất vẫn ở mức cao và thiếu tính thanh khoản đối với thị trường bất động sản".

Khu Đông vẫn là điểm sáng thị trường

Theo một số chuyên gia kinh tế, việc ổn định lại giá đất ở Thủ Thiêm là rất cần thiết. Tuy nhiên, qua vụ đấu giá đất để thấy rằng, TP.Thủ Đức nói chung và khu vực Thủ Thiêm nói riêng luôn là điểm đầu tư hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Việt An Hòa, cho hay, giá đất ở khu vực TP.Thủ Đức sẽ bình ổn trở lại khi câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm kết thúc. Tuy nhiên, ở tất cả các phân khúc, sau thời gian bình ổn thị trường thì giá đất vẫn có xu hướng tăng lên".

Chia sẻ quan điểm về vấn đề trên, bà Nguyễn Hương - Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho hay, sự việc đấu giá Thủ Thiêm mang tính đột biến. Sau khi thị trường bình ổn, tác động của việc đấu giá, bỏ cọc chỉ xảy ra trong ngắn hạn.

Về mặt lâu dài, thị trường vẫn sẽ vận hành theo bản chất, theo đúng cơ chế cung - cầu thật sự. Hiện tại, thị trường năm 2022 được đánh giá là đang thuận lợi, sau thời gian dài dịch bệnh thì có độ nén có nhất và thị trường đang có sức bung trở lại về mặt cung lẫn cầu. Trong giai đoạn này, thị trường có sự phát triển mang tính bền vững hơn.

Đồng thời, tại khu vực Thủ Thiêm và khu Đông, hiện tại TP.Thủ Đức đang khởi động một số chiến lược lớn để phát triển theo định hướng, kế hoạch đã đề ra nên sẽ tác động tích cực tới thị trường khu vực này. Các chủ đầu tư sẽ đưa ra những sản phẩm trong lộ trình kế hoạch triển khai. Đây là thuận lợi cả về góc độ vĩ mô lẫn góc độ thị trường.

Tâm lý các nhà đầu tư đang thuận lợi theo chiều hướng đó sẽ thu hút được sự quan tâm của khách hàng, thị trường sẽ phát triển bền vững, ngoại trừ một vài yếu tố mang tính đột biến như vụ đấu giá thì thị trường vẫn sẽ vận hành theo đúng bản chất về cung - cầu và khu Đông vẫn đang là điểm sáng với sự kỳ vọng phát triển của TP.Thủ Đức cùng tiềm năng của thị trường khu vực này.

Cũng theo bà Nguyễn Hương, khu Đông, đặc biệt là Thủ Thiêm vẫn có lợi thế về mặt vị trí và vẫn là tiềm năng trong trung và dài hạn. Theo lộ trình phát triển của khu vực này, trước sau gì cũng có giá trị tăng trưởng theo tốc độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và các chính sách dự án ở khu vực này sẽ khởi động theo thời gian, hướng đến hoàn chỉnh đô thị. Việc hoàn chỉnh đô thị sẽ taọ ra giá trị gia tăng cho các dự án, sản phẩm tại khu vực này. Đây là lộ trình phát triển mang tính bền vững, thực chất.

"Tại thời điểm đấu giá đất, thị trường cũng có biến động mang tính thời điểm, nhưng hiện tại bây giờ thị trường đang phát triển theo chiều hướng cân bằng, tâm lý thị trường đã có sự bình ổn trở lại thì sẽ đi vào vấn đề liên quan đến thực chất về mặt cung cầu hơn. Và sẽ có lộ trình phát triển dựa trên việc đầu tư vào các yếu tố liên quan đến các mục tiêu kinh tế xã hội của TP.Thủ Đức", bà Hương chia sẻ.

Cũng theo một số nhà đầu tư tại TP.HCM, các dự án của các chủ đầu tư đưa ra cũng có lộ trình để phát triển, theo đó giá trị của sản phẩm cũng gia tăng. Một dự án muốn phát triển thì phải có các yếu tố cộng hưởng để đảm bảo giá trị gia tăng đó bền vững (hạ tầng giao thông, tốc độ đô thị hoá, việc lấp đầy dân cư…). Thủ Thiêm được đánh giá luôn là khu vực điểm sáng của TP.Thủ Đức và TP.HCM.