Bất động sản công nghiệp đón dòng vốn lớn

Khác với giai đoạn trước, nhu cầu kho bãi hiện nay không chỉ đến từ sản xuất mà còn từ thương mại điện tử và hệ thống phân phối bán lẻ. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26 - 28 tỷ USD trong năm 2025, với tốc độ tăng trưởng mạnh về số lượng người bán và giá trị giao dịch.

Sự mở rộng này buộc các doanh nghiệp phải đầu tư vào trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Khu vực phía Nam - nơi tập trung thị trường tiêu dùng lớn nhất cả nước, vì thế trở thành tâm điểm phát triển kho vận hiện đại. Các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM và các tuyến giao thông chính đang được ưu tiên lựa chọn nhằm rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí vận hành.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện nay gắn chặt hơn với yêu cầu vận hành của từng ngành, thay vì chỉ mở rộng diện tích như trước.

Bên cạnh logistics, khu vực phía Nam cũng đang đón dòng vốn lớn vào lĩnh vực bán dẫn, điện tử và xe điện. Giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam ghi nhận khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào ngành bán dẫn và điện tử giá trị cao, kéo theo nhu cầu đối với nhà xưởng kỹ thuật cao và quỹ đất quy mô lớn.

Song song, thị trường xe điện tăng trưởng nhanh với quy mô khoảng 3,2 tỷ USD năm 2025. Việc xe điện chạy pin chiếm tới 42% doanh số xe mới trong nửa đầu năm cho thấy chuỗi cung ứng sản xuất linh kiện, pin và điện tử đang mở rộng mạnh.

Các doanh nghiệp công nghệ cao yêu cầu khu công nghiệp có hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và khả năng tích hợp chuỗi cung ứng. Điều này buộc nhiều địa phương phía Nam phải chuyển hướng phát triển từ khu công nghiệp đa ngành sang các cụm công nghiệp chuyên biệt, đáp ứng tiêu chuẩn cao hơn.

Trung tâm dữ liệu nổi lên như phân khúc mới

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng của các trung tâm dữ liệu. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất hơn 524 MW và dự kiến gần 950 MW vào năm 2030.

Phía Nam, đặc biệt là khu vực quanh TP.HCM, được xem là điểm đến tiềm năng nhờ nhu cầu sử dụng dữ liệu lớn, hạ tầng viễn thông phát triển và khả năng kết nối quốc tế. Tuy nhiên, trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn cao về nguồn điện, hệ thống làm mát và khả năng mở rộng, khiến chỉ một số khu công nghiệp đủ điều kiện tham gia phân khúc này.

Theo Savills, sự xuất hiện của trung tâm dữ liệu đang làm gia tăng sự phân hóa trong thị trường bất động sản công nghiệp, khi không phải khu công nghiệp nào cũng đáp ứng được yêu cầu hạ tầng kỹ thuật cao.

Các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp phía Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng cạnh tranh sẽ chuyển từ quy mô quỹ đất sang chất lượng hạ tầng và khả năng phục vụ các ngành công nghệ cao. Những khu công nghiệp có vị trí gần cảng biển, trung tâm tiêu dùng và hành lang sản xuất lớn sẽ tiếp tục giữ lợi thế.

Trong bối cảnh hạ tầng giao thông và logistics phía Nam dự kiến cải thiện mạnh từ năm 2026, cùng với làn sóng đầu tư vào công nghệ cao và kinh tế số, bất động sản công nghiệp khu vực này được kỳ vọng duy trì vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ phân hóa rõ rệt giữa các dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao và những khu công nghiệp truyền thống chậm nâng cấp.