Bất động sản tiếp tục "ngấm đòn", dự báo khó khơi thông nguồn vốn

Bất động sản ngấm đòn thắt chặt tín dụng

Trong những năm gần đây, ảnh hưởng dịch Covid-19 cùng biến động thị trường đã khiến bất động sản "ngấm đòn", rơi vào tình trạng khó khăn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường không dễ dàng để tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Hoặc các doanh nghiệp bất động sản cũng khó huy động vốn ứng trước của khách hàng do thị trường đang có dấu hiệu chững lại, trầm lắng, giao dịch sụt giảm dẫn đến rủi ro bị mất thanh khoản là nỗi lo lớn nhất của các chủ đầu tư.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn. Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã và đang cạn vốn.

Bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc - Trưởng phòng phân tích khối khách hàng tổ chức, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cũng thừa nhận về việc các doanh nghiệp địa ốc đang tiếp cận nguồn vốn rất khó.

Trong khi đó, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng quản lý thị trường bất động sản là một nghệ thuật, không chỉ là kỹ thuật. Nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế. Vì vậy, thị trường cần nhanh chóng được tiếp cận giải pháp gỡ vướng pháp lý và khơi thông nguồn vốn.

Chính trong phiên chất vấn và trả lời chất vấn ngày 3/11 vừa qua, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận, thị trường sắp tới sẽ khó khăn khi nguồn cung vừa quá thiếu vừa quá thừa so với nhu cầu, chính sách tín dụng thắt chặt.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thời gian qua, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO… Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Ngoài ra, do "tắc" nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro.

Có doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng, tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc bán dự án với "giá hời" có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính, có thể làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

Gỡ nghẽn thị trường, khơi thông bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định tình thế khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng, nhưng cũng có điểm khác biệt so với thời điểm tiền khủng hoảng đã dẫn đến thị trường bất động sản bị khủng hoảng "đóng băng" trong giai đoạn 2008 - 2013.

Cụ thể, vào thời điểm 2007 thị trường bất động sản nóng sốt "bong bóng" và từ đầu năm 2008 thì bị "đóng băng", đây cũng là năm khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong khi đó 2023 có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế và ba quý đầu năm 2022 cũng bị sốt giá nhà đất (điểm khá tương đồng).

Vấn đề mới, theo HoREA, cần quan tâm so với năm 2007 - 2008 là năm 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Theo HoREA, năm 2008 và 2011, Chính phủ thực hiện chính sách "tiền tệ thắt chặt" đột ngột dẫn đến thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào "đóng băng". Năm 2007 và 2009, Chính phủ thực hiện chính sách "tiền tệ nới lỏng" đi đôi với gói tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát chặt nên kích thích thị trường bất động sản quay trở lại "bong bóng" năm 2007 và năm 2010...

Để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản, HoREA kiến nghị Chính phủ 10 giải pháp liên quan đến việc xây dựng pháp luật, hoàn thiện các cơ chế, chính sách, nới tín dụng, tháo gỡ cho thị trường trái phiếu, tăng nguồn cung nhà ở xã hội...

"Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế

Đồng thời, kiến nghị cần "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc "đất công", hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước... bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Bộ Tài chính, Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" được đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Đồng thời tạo điều kiện cho công ty đại chúng, công ty niêm yết uy tín… có xếp hạng tín nhiệm được phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư cá nhân dù không là nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Quan trọng là sớm có kết luận dứt điểm các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, đất do cổ phần hóa… nhất là 64 dự án tại TP.HCM, để tăng nguồn cung nhà ở, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đồng thời tháo gỡ "vướng mắc" thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Yêu cầu các tỉnh thực hiện nhanh, thông thoáng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất, không yêu cầu phải phù hợp 100% quy hoạch 1/2000…..