Bất động sản "ngấm đòn" vì kiểm soát tín dụng

Sau thời gian các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu "ngấm đòn". Các giao dịch sản phẩm đã bắt đầu giảm sút, nguồn cung sản phẩm cũng như thanh khoản thị trường đều tuột dốc.

Bên cạnh đó, việc thanh khoản thị trường giảm đã tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữ thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Theo đánh giá, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.

Báo cáo của Cushman & Wakefield, 6 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường căn hộ tại TPHCM đạt khoảng 10.700 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn. Tương tự, nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý này.

Đối với nhu cầu, số lượng căn hộ bán ra trong quý 2/2022 đạt 9.048 căn, gần bằng với số lượng bán của cả năm 2021 là 10.145 căn. Riêng thị trường nhà phố bán được 173 căn (giảm 10 căn so với quý 1) và biệt thự giảm một nửa so với quý trước với 45 căn được giao dịch.

Giá bán căn hộ quý 2/2022 dao động từ mức trung bình thấp nhất là 1.556 USD trên một mét vuông (tương đương 36 triệu đồng) đến trung bình cao nhất đạt 15.009 USD trên mỗi mét vuông (tương đương 348 triệu đồng). Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 11.000 USD trên một mét vuông (tương đương 255 triệu đồng) và 9.300 USD trên một mét vuông (tương đương 216 triệu đồng).

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, việc tín dụng bị kiểm soát chặt ở thời điểm hiện tại đang là "cú đấm bồi" đẩy doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng lao đao. Từ đó, kéo theo nhiều hệ lụy khiến thị trường bất động sản giảm sức nóng.

"Giao dịch giảm không đơn giản vì giá bất động sản bị đẩy lên cao mà còn do thanh khoản sản phẩm kém. Mặc dù nhu cầu sở hữu bất động sản là rất lớn, song tính thanh khoản của các sản phẩm được chào bán trên thị trường rất thấp. Có thể khẳng định, thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến toàn thị trường hiện nay bị co hẹp", ông Quang nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cho hay, những tác động từ việc siết tín dụng khiến cả nguồn cung và sức mua thị trường bất động sản giảm sút. Hiện nay các ngân hàng thương mại không giải ngân vì room tín dụng chưa được mở nên việc mua được một ngôi nhà cũng đang rất khó khăn, mọi giao dịch gần như không thể thực hiện. Điều này vô tình đẩy thị trường bất động sản rơi xuống rất nhanh.

Nhà đầu tư cần thích ứng với kiểm soát tín dụng

Ông Lê Hoàng Châu - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng nếu không cẩn trọng, việc siết tín dụng sẽ gây ra những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản. Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn.

Bà Trang Bùi - CEO Cushman & Wakefield cho rằng các nhà đầu tư đã thích ứng kịp thời để "linh hoạt" đẩy mạnh cung cấp các sản phẩm phù hợp để đáp ứng được nhu cầu trong bối cảnh kiểm soát tín dụng.

Theo đó, vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý trước. Trong khi đó, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ ít bị tác động hơn. "Chúng tôi ghi nhận phần lớn chủ đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỷ lệ bán ra", bà Trang cho hay.

Ngoài ra, nhận định về thị trường trong thời gian tới, chuyên gia Cushman & Wakefield dự báo đến năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ đạt 30.000 - 35.000 căn, nhu cầu tiếp tục ổn định đến từ mục đích mua để ở và đầu tư. Khu vực phía Đông và phía Nam sẽ dẫn đầu thị trường căn hộ.

Mặc khác, thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn còn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2019 đến nay. Các chuyên gia kỳ vọng nguồn cung nhà liền thổ sẽ được cải thiện trong năm 3 năm tới với 7.859 căn cung ứng ra thị trường, được thúc đẩy bởi những chính sách và cam kết của chính quyền trong việc cải thiện các cơ sở hạ tầng ra những khu vực xa trung tâm thành phố.