Biệt thự, nhà phố kén người mua vì giá quá đắt

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự tại TP.HCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp.

Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Đáng chú ý, 3 tháng đầu năm TP.HCM chỉ có gần 700 căn biệt thự, nhà liền kề mở bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán). Nguồn cung mới tăng 14% so với quý trước.

Tuy nhiên, lượng giao dịch, thanh khoản của phân khúc này rất chậm khi chỉ 69 căn được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 10%. Trong đó, 59% giao dịch tập trung vào sản phẩm nhà phố liền kề, nhà phố thương mại (shophouse) và biệt thự chiếm lần lượt 29% và 12%.

Báo cáo thị trường TP.HCM của JLL Vietnam cũng ghi nhận nguồn cung biệt thự, nhà phố trong quý 4/2023 chỉ đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong mười năm qua. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Theo DKRA Group, TP.HCM và các tỉnh phụ cận (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu) có gần 5.100 căn biệt thự, nhà liền kề được chủ đầu tư chào bán trong quý I, gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho.

Riêng TP.HCM được cung ứng khoảng 1.500 căn, tương đương 30%. Tuy nhiên, chỉ 41 căn tại đây được giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ chỉ 11%. Bình Dương và Long An là hai địa phương có sức cầu tốt nhất với phân khúc nhà ở này, lần lượt đạt 41% và 40% tỷ lệ hấp thụ.

Đánh giá nguyên nhân khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc biệt thự, nhà phố, bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills cho biết sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TP.HCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

Trong khi đó, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc hãng tư vấn Cushman & Wakefield cho rằng nguyên nhân khiến biệt thự, nhà phố “ế” khách là vì giá cao khiến phân khúc nhà này ngày càng khó tiếp cận với khách hàng trung lưu - nhóm vốn có nhu cầu lớn về dòng sản phẩm này.

Chuyên gia của Savills Việt Nam cho biết trong tương lai giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TP.HCM sẽ là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ đối với phân khúc này. Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ và 29% có giá 10-20 tỷ.