Các ngân hàng chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp, ít quan tâm đến dòng tiền của dự án

Hôm nay, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị trực tuyến về việc triển khai Công điện số 993/CĐ-TTG ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ để gỡ khó cho thị trường bất động sản.

Trước thềm hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết từ khi thực hiện Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại có cách hiểu và thực hiện khác nhau về điều kiện vay vốn, nhất là hai tiêu chí có phương án sử dụng vốn khả thi và đủ khả năng trả nợ.

HoREA cho rằng phần lớn các ngân hàng chưa thẩm định tính khả thi của dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà chủ yếu cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm. Điều này dẫn đến những dự án có tính khả thi nhưng ở giai đoạn "khởi nghiệp" không thể tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.

Bên cạnh đó, hầu hết ngân hàng cũng chưa quan tâm đến khả năng tạo ra dòng tiền của dự án để chứng minh điều kiện khách vay có khả năng tài chính để trả nợ. Trong khi đó trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là nhà đất nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp chân chính.

Ông Châu lấy ví dụ, doanh nghiệp A có bất động sản B, giá trị 100 tỷ đồng, là tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng. Khi thị trường bình thường, bất động sản B được ngân hàng đánh giá tối đa bằng 60-70% và cho vay tối đa bằng 60-70% mức đánh giá đó, tương đương 42-49 tỷ đồng. Trong điều kiện thị trường suy thoái, bất động sản trên chỉ được đánh giá tối đa bằng 50-60%, kéo theo khoản vay tối đa bằng 35-42 tỷ đồng.

Do đó nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì chỉ có thể thu hồi được phần nhỏ, thậm chí không được phần nào của tài sản thế chấp.

Ngoài ra, ngân hàng có thể "thông đồng" với doanh nghiệp để nâng giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao. Đến khi khoản vay này thành nợ xấu, khả năng thu hồi vốn của ngân hàng cũng rất thấp.

Do đó, ông Châu đề nghị bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập để thẩm định tính khả thi của dự án, trong đó có thẩm định về dòng tiền. Chi phí do khách hàng thanh toán để làm cơ sở xét duyệt cấp tín dụng. HoREA đánh giá quy định này phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp có uy tín, năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.

Ngoài ra, để "gỡ khó" cho thị trường bất động sản, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng đề xuất 4 giải pháp để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cùng các ban ngành tham gia tháo gỡ.

Giải pháp thứ nhất, HoREA đề xuất để các ngân hàng thương mại (NHTM) tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản lại là giải pháp "phi tín dụng", phụ thuộc vào việc các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương khẩn trương tháo gỡ "vướng mắc pháp lý" cho các dự án bất động sản.

Giải pháp này để vừa có đủ điều kiện vay tín dụng (dự án bất động sản có đủ pháp lý trở thành tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng), vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án:

"Để thực hiện được giải pháp "phi tín dụng", tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản thì phải phát huy hơn nữa vai trò, trách nhiệm Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Mục 2 Công điện 993/CĐ-TTg và phát huy vai trò của Tổ công tác của Chính phủ", ông Châu nhấn mạnh.

Giải pháp thứ 2, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, "nới một chút" các "điều kiện vay vốn" để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Đặc biệt, Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng "có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản".

Vì vậy, HoREA nhận thấy, rất cần thiết áp dụng điều kiện "khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch" đối với tất cả các doanh nghiệp khác, nhất là các doanh nghiệp lớn, trong đó có các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn.

Giải pháp thứ 3, để tạo điều kiện về sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn và bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư 22/2019/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 08/2020/TT-NHNN) theo hướng gia hạn thêm 12 tháng đến hết ngày 31/10/2024.

Giải pháp thứ 4, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 1 Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP), HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét "bỏ" điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN để cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình.