Thứ bảy, 02/03/2024

Các ngân hàng chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp, ít quan tâm đến dòng tiền của dự án

13/11/2023 10:40 AM (GMT+7)

Theo HoREA, hầu như các ngân hàng đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra "dòng tiền" của dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà hầu như chỉ quan tâm nhiều đến "tài sản thế chấp" cho khoản vay.

Hôm nay, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị trực tuyến về việc triển khai Công điện số 993/CĐ-TTG ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ để gỡ khó cho thị trường bất động sản.

Các ngân hàng chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp, ít quan tâm đến dòng tiền của dự án - Ảnh 1.

Theo HoREA, các ngân hàng chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp, ít quan tâm đến dòng tiền của dự án. Ảnh: Quốc Hải

Trước thềm hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết từ khi thực hiện Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại có cách hiểu và thực hiện khác nhau về điều kiện vay vốn, nhất là hai tiêu chí có phương án sử dụng vốn khả thi và đủ khả năng trả nợ.

HoREA cho rằng phần lớn các ngân hàng chưa thẩm định tính khả thi của dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà chủ yếu cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm. Điều này dẫn đến những dự án có tính khả thi nhưng ở giai đoạn "khởi nghiệp" không thể tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.

Bên cạnh đó, hầu hết ngân hàng cũng chưa quan tâm đến khả năng tạo ra dòng tiền của dự án để chứng minh điều kiện khách vay có khả năng tài chính để trả nợ. Trong khi đó trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là nhà đất nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp chân chính.

Ông Châu lấy ví dụ, doanh nghiệp A có bất động sản B, giá trị 100 tỷ đồng, là tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng. Khi thị trường bình thường, bất động sản B được ngân hàng đánh giá tối đa bằng 60-70% và cho vay tối đa bằng 60-70% mức đánh giá đó, tương đương 42-49 tỷ đồng. Trong điều kiện thị trường suy thoái, bất động sản trên chỉ được đánh giá tối đa bằng 50-60%, kéo theo khoản vay tối đa bằng 35-42 tỷ đồng.

Do đó nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì chỉ có thể thu hồi được phần nhỏ, thậm chí không được phần nào của tài sản thế chấp.

Ngoài ra, ngân hàng có thể "thông đồng" với doanh nghiệp để nâng giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao. Đến khi khoản vay này thành nợ xấu, khả năng thu hồi vốn của ngân hàng cũng rất thấp.

Do đó, ông Châu đề nghị bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập để thẩm định tính khả thi của dự án, trong đó có thẩm định về dòng tiền. Chi phí do khách hàng thanh toán để làm cơ sở xét duyệt cấp tín dụng. HoREA đánh giá quy định này phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp có uy tín, năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.

Các ngân hàng chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp, ít quan tâm đến dòng tiền của dự án - Ảnh 2.

HoREA đề xuất thêm 4 giải pháp để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Ảnh: Quốc Hải

Ngoài ra, để "gỡ khó" cho thị trường bất động sản, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng đề xuất 4 giải pháp để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cùng các ban ngành tham gia tháo gỡ.

Giải pháp thứ nhất, HoREA đề xuất để các ngân hàng thương mại (NHTM) tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản lại là giải pháp "phi tín dụng", phụ thuộc vào việc các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương khẩn trương tháo gỡ "vướng mắc pháp lý" cho các dự án bất động sản.

Giải pháp này để vừa có đủ điều kiện vay tín dụng (dự án bất động sản có đủ pháp lý trở thành tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng), vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án:

"Để thực hiện được giải pháp "phi tín dụng", tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản thì phải phát huy hơn nữa vai trò, trách nhiệm Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Mục 2 Công điện 993/CĐ-TTg và phát huy vai trò của Tổ công tác của Chính phủ", ông Châu nhấn mạnh.

Giải pháp thứ 2, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, "nới một chút" các "điều kiện vay vốn" để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Đặc biệt, Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng "có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản".

Vì vậy, HoREA nhận thấy, rất cần thiết áp dụng điều kiện "khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch" đối với tất cả các doanh nghiệp khác, nhất là các doanh nghiệp lớn, trong đó có các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn.

Giải pháp thứ 3, để tạo điều kiện về sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn và bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư 22/2019/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 08/2020/TT-NHNN) theo hướng gia hạn thêm 12 tháng đến hết ngày 31/10/2024.

Giải pháp thứ 4, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 1 Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP), HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét "bỏ" điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN để cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình.

Bình luận của bạn
(*) Nội dung bắt buộc cần có
Bình luận
Xem thêm bình luận

Nhập thông tin của bạn

Viettel Post sắp lên sàn HoSE từ UPCoM

Viettel Post sắp lên sàn HoSE từ UPCoM

Gần 122 triệu cổ phiếu của Viettel Post sẽ chính thức giao dịch trên HoSE (TP.HCM) vào ngày 12/3.

Cạnh tranh quyết liệt, Honda, Toyota giảm giá xe đến 150 triệu đồng

Cạnh tranh quyết liệt, Honda, Toyota giảm giá xe đến 150 triệu đồng

Honda và Toyota - 2 thương hiệu Nhật Bản - đang cùng ưu đãi khách hàng mua xe trong tháng 3/2024 với nhiều mức giảm giá sâu.

Tăng cường giám sát việc xuất hóa đơn của doanh nghiệp bán lẻ xăng dầu

Tăng cường giám sát việc xuất hóa đơn của doanh nghiệp bán lẻ xăng dầu

Lãnh đạo TP.HCM yêu cầu các đơn vị kiểm tra, quản lý chặt việc xuất hóa đơn điện tử từng lần bán hàng của các doanh nghiệp, cửa hàng kinh doanh bán lẻ xăng dầu trên địa bàn.

Khủng hoảng của Bud Light chưa buông tha "Vua bia"

Khủng hoảng của Bud Light chưa buông tha "Vua bia"

AB InBev, nhà sản xuất bia lớn nhất thế giới, có thể đã mất tới hơn 1 tỷ USD trong tổng doanh số bán hàng năm 2023 vì thương hiệu con Bud Light bị tẩy chay ở Bắc Mỹ từ tháng 4 năm ngoái do một chiến dịch quảng cáo.

Nỗ lực hợp tác phát triển y tế của TP.HCM và AmCham

Nỗ lực hợp tác phát triển y tế của TP.HCM và AmCham

Hiệp hội Thương mại Hoa Kỳ tại TP.HCM (AmCham Việt Nam - TP.HCM) và UBND thành phố vừa tổ chức một hội nghị nhằm tiếp tục tăng cường hợp tác trong phát triển lĩnh vực y tế, chăm sóc sức khỏe. Hợp tác cũng nhằm hỗ trợ mục tiêu biến TP.HCM thành một trung tâm y tế mang tầm khu vực Đông Nam Á.

Dân thành thị thích thú tìm mua thứ trái "nhà nghèo" để nhớ một thời tuổi thơ

Dân thành thị thích thú tìm mua thứ trái "nhà nghèo" để nhớ một thời tuổi thơ

Việc bán trái điều tươi không chỉ giải quyết bài toán lãng phí khi vứt bỏ trái điều sau thu hoạch mà còn mở ra hướng đi mới để tăng thu nhập cho người trồng điều.