Giải bài toán tăng nguồn cung nhà ở xã hội để phục vụ người dân

Đánh giá về thị trường bất động sản trong thời gian qua, chuyên gia thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực và dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Đặc biệt, vấn đề được các chuyên gia quan tâm là việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân, trước mắt, cần tiếp tục thúc đẩy triển khai nhà ở xã hội tại các đô thị lớn.

Cụ thể, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, cho biết, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ năm 2024, và gần đây nhất Quốc hội thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15, Chính phủ cũng đã nhanh chóng ban hành Nghị định 192 quy định chi tiết Nghị quyết này, có hiệu lực từ 1/7, đã  “cởi trói” các vướng mắc thực tế cho người dân mua dự án và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Từ đó, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ, bao gồm:

Thứ nhất, nhiều địa phương rất chậm trễ trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Do đó, cần yêu cầu các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương khi ban hành Kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải bố trí 20% quỹ đất tương ứng với tổng quỹ đất ở để làm nhà ở xã hội. Nếu tuân thủ được “kỷ luật” này, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội sẽ luôn được bền vững và tỷ lệ với tốc độ đô thị hoá.

Thứ hai, nhóm đối tượng “người thu nhập thấp tại khu vực đô thị” đang gặp rất nhiều khó khăn khi đi xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập (UBND cấp phường/thị trấn xác nhận) bởi UBND phường không nắm được thu nhập nên không dám xác nhận hoặc xác nhận không liên quan đến thu nhập người dân dẫn đến hồ sơ của dân bị Sở Xây dựng loại. Đồng thời khi sắp xếp lại bộ máy đã bỏ cấp thị trấn và đổi thành cấp xã vì vậy những người dân có hộ khẩu tại các thị trấn cũ bây giờ có hộ khẩu tại xã, mà xã không phải là khu vực đô thị dẫn đến rất nhiều người dân thuộc đối tượng này từ 1/7/2025 không thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

“Cần ban hành Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn thống nhất việc xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập cho đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị, giao trách nhiệm cụ thể cho UBND cấp phường/xã, đảm bảo quy trình minh bạch, dễ thực hiện. Ngoài ra, thay vì yêu cầu “xác minh trước” quá chặt, có thể áp dụng cơ chế hậu kiểm để giảm tải thủ tục hành chính, khuyến khích người dân trung thực kê khai. Trường hợp phát hiện gian dối, có chế tài xử phạt nghiêm minh: đề xuất phạt đến 50% giá trị căn hộ hoặc thu hồi quyền sở hữu nhà ở xã hội nếu cố tình trục lợi”, ông Nam đề xuất.

Cùng với việc thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà nước cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, tạo nền tảng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn. Đồng thời, nghiên cứu các cơ chế, chính sách để “nắn” dòng tiền vào các phân khúc bất động sản nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, để ngăn chặn rủi ro tài chính và đảm bảo dòng vốn được phân bổ hiệu quả.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

Cụ thể, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết kết quả phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện nay rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Liên quan vấn đề tăng nguồn cung nhà ở xã hội, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương rà soát, trình Thường trực UBND thành phố, HĐND thành phố xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn TP.HM (trước khi hợp nhất) đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội. Với hơn 2.000 ha bao gồm 121 dự án đang có quyền sử dụng đất và 73 dự án đang có quyền sử dụng đất dự kiến nhận quyền sử dụng đất và 159 dự án dự kiến nhận quyền sử dụng đất và 14 dự án diện di dời và 4 dự án diện ô nhiễm, không phù hợp quy hoạch và 245 khu đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương (trước khi hợp nhất) đăng ký thực hiện dự án thí điểm với tổng diện tích 1.592 ha mới đạt gần 50% tổng diện tích đất ở giai đoạn 2021- 2030.

Thứ hai, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý trên địa bàn TP.HCM (trước khi hợp nhất) theo kết luận tại buổi làm việc của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình với UBND thành phố vào tháng 11/2024.

Tiếp đó, HoREA đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương rà soát, đề xuất hướng xử lý, giải quyết đối với 68 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố (trước khi hợp nhất) đã bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, theo Báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 vào tháng 11/2024.

Đề xuất thứ 4, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương rà soát để tháo gỡ vướng mắc cho 04 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM (trước khi hợp nhất) theo Nghị quyết 170/2024/QH15.

Thứ 5, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành rà soát lại tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm” hiện nay đang áp dụng trong khoảng từ 0,25% đến 1,5% giá đất của Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND áp dụng trên địa bàn theo hướng giảm. HoREA đề xuất nên quy định tỷ lệ từ 0,25% đến 0,75% giá đất của Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, áp dụng cho những năm đầu thực hiện Luật Đất đai 2024 thì hợp tình hợp lý hơn và sau một thời gian có thể điều chỉnh lại mức thu. Ngoài ra, Hiệp hội còn đề xuất thêm nhiều giải pháp khác để tăng nguồn cung thị trường.