Đề xuất thay đổi thời hạn sở hữu, giá chung cư có giảm?

Theo đó, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở hiện nay đưa ra 2 phương án sửa đổi. Thứ nhất là thời hạn sở hữu chung cư được tính theo thời hạn sử dụng công trình. Với phương án này, tuỳ thuộc vào cấp công trình thì người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng. Thứ hai là thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của luật đất đai, thời hạn này sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất ở là đất lâu dài. Theo đó, từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm.

Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, việc phá dỡ nhà chung cư thời gian qua rất khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.

Bộ Xây dựng khẳng định, trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện đuổi người dân ra khỏi căn hộ. Việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó.

Chia sẻ ý kiến về đề xuất trên, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ chung cư là chứng nhận kép, vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy việc xây dựng Luật Nhà ở cần đồng bộ với xây dựng Luật Đất đai để bảo đảm đồng bộ về thời hạn sở hữu, sử dụng.

Thực tế, đề xuất về việc sở hữu chung cư ngắn hạn đang nhận được nhiều sự quan tâm của người dân, nhất là những ai đang sở hữu chung cư. 

Anh Trần Minh Thanh (38 tuổi, quận 12, TP.HCM) không đồng tình với đề xuất trên. Anh Thanh nói quy định này không khác gì việc người dân đi thuê nhà ở dài hạn. Trong khi đó, nhiều người phải phấn đấu hàng chục năm trời mới có thể mua được căn chung cư làm nơi an cư cho gia đình.

"Vợ chồng tôi phải dành dụm, tích góp, ở trọ hơn 10 năm qua mới dành dụm đủ tiền mua căn chung cư ở quận 12. Dự định có chỗ an cư rồi thì sau này sẽ làm của để dành cho con cái. Bây giờ lại đề xuất rút ngắn thời gian sở hữu chung cư. Tài sản tôi bỏ tiền ra mua mà không được sở hữu vĩnh viễn, vậy sau này con cái tôi sẽ ở đâu", anh Thanh chia sẻ.

Mặt bằng giá chung cư có giảm?

Ghi nhận thời gian gần đây, giá chung cư tại TP.HCM đang liên tục leo thang. Thị trường gần như "tuyệt chủng" căn hộ dưới 40 triệu/m2. Theo một số chuyên gia, việc đề xuất rút ngắn thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến mặt bằng giá thị trường. Bởi lẽ, đề xuất trên có thể đánh vào tâm lí người dân, khiến khách hàng không mặn mà với phân khúc bất động sản này. Bởi tâm lý người dân ngoài việc mua chung cư làm chỗ ở còn xem đây là loại tài sản sở hữu, của để dành.

Chị Nguyễn Thị Tuyết (kinh doanh bất động sản, ngụ quận Gò Vấp) cho biết rất bất ngờ với thông tin cấp "sổ hồng" có thời hạn cho chung cư. Theo chị Tuyết, giá căn hộ trước khi đến tay khách hàng đã được cộng thêm rất nhiều thuế, phí khác, trong đó có thuế đất để xây dựng dự án.

"Nếu Luật Nhà ở được chỉnh sửa như trên thì sẽ ảnh hưởng đến hàng triệu người dân. Ngoài đối tượng mua chung cư ở để thì dân đầu tư cũng sẽ thiệt thòi vì giá thành sản phẩm chúng tôi mua vào đã rất cao. Việc đề xuất rút ngắn thời hạn sở hữu cho thể khiến giá chung cư giảm đột ngột thì lúc đó người dân không còn mặn mà với chung cư nữa", chị Tuyết cho hay.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng việc cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư có thời hạn 50 năm hay 70 năm, ban đầu sẽ là "cú sốc" với thị trường. Theo đó, việc sở hữu chung cư có thời hạn thời gian đầu sẽ gây khó khăn cho các đơn vị tham gia thị trường, sẽ ảnh hưởng từ tâm lý của người mua nhà. Từ đó, ảnh hưởng đến giá thành của thị trường khi phải thay đổi cả thói quen tiêu dùng cũng như tâm lý về sản phẩm của người mua.  

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết việc cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư đã được áp dụng từ lâu tại Singapore nhưng họ khác ta. Chính phủ Singapore quy định rõ nhà ở chung cư - nhà ở xã hội do nhà nước xây dựng và bán lại cho người dân. Vì vậy, Singapore có chính sách bán nhà chung cư cho người dân có thời hạn từ 70 - 99 năm.

Ông Châu cho hay, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.

Chủ tịch HoREA cho rằng chung cư có tuổi thọ công trình, ví dụ tuổi thọ công trình là 70 năm, hết thời hạn, ông Châu cho rằng cần buộc phải kiểm định lại chất lượng. Nếu còn bảo đảm an toàn thì phải gia hạn thời gian sử dụng, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ. Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.

"Chúng ta không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân", ông Châu nêu quan điểm.