Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) vừa công bố báo cáo tài chính kiểm toán 2023 với chênh lệch đáng kể về lợi nhuận so với báo cáo tự lập.

Cụ thể, sau kiểm toán, lợi nhuận sau thuế năm 2023 của "ông lớn" Novaland chỉ đạt xấp xỉ 486 tỷ đồng, giảm gần 199 tỷ đồng so với mức lãi 685 tỷ đồng ghi nhận trong báo cáo tự lập.

Giải trình về vấn đề này, Novaland cho hay, nguyên nhân phát sinh chênh lệch chủ yếu là do đơn vị kiểm toán thực hiện trích lập dự phòng giảm giá trị hàng tồn kho tại công ty liên kết trên quan điểm thận trọng. Khoản trích lập dự phòng này dự kiến sẽ được hoàn nhập khi dự án tiếp tục triển khai.

Còn nếu so với kết quả kinh doanh năm 2022, lợi nhuận sau thuế của Novaland lao dốc tới 78%.

Tại văn bản giải trình, Novaland cho hay, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp giảm 2.929 tỷ, tương ứng giảm 69% so với cùng kỳ do hoạt động kinh doanh chịu ảnh hưởng từ tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, chi phí tài chính chỉ giảm 22% (904 tỷ đồng), chủ yếu do giảm chi phí lãi vay do giảm dư nợ, giảm chi phí phát hành trái phiếu và chi phí lãi cho hoạt động đầu tư.

Đáng chú ý, tại báo cáo tài chính kiểm toán năm 2023 của Novaland, mặc dù không đưa ra ý kiến ngoại trừ, nhưng PwC lưu ý về ảnh hưởng đáng kể của thị trường bất động sản và thanh khoản trái phiếu đến tình hình hoạt động kinh doanh của Novaland.

Đơn vị kiểm toán này cho hay, giả định về hoạt động liên tục của Novaland phụ thuộc vào khả năng Tập đoàn có thể thanh toán hoặc tái cấu trúc lại các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cũng như thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh.

Theo PwC, có sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Novaland.

Tuy nhiên, trước ý kiến của kiểm toán, Novaland cho biết có 9 giả định chính về hoạt động liên tục của Tập đoàn.

Thứ nhất, việc giải phóng tiền gửi đang bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng. Tại ngày 31/12/2023, Novaland có 853 tỷ đồng bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng cho vay. Số tiền này sẽ được giải phóng nếu được sử dụng đúng mục đích của các dự án do ngân hàng quản lý, do đó việc sử dụng được nguồn tiền này phụ thuộc vào phê duyệt của ngân hàng.

Tính đến ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất, Novaland đã đạt được thỏa thuận với các ngân hàng về việc giải phóng số tiền 419 tỷ đồng. Số tiền còn lại đang trong quá trình thảo luận và Ban Tổng Giám đốc tin rằng doanh nghiệp sẽ đạt được thỏa thuận với các ngân hàng còn lại.

Thứ hai, việc tái cấu trúc khoản nợ vay và nợ trái phiếu. Tại ngày 31/12/2023, tổng số nợ vay và nợ trái phiếu của Novaland là hơn 57.712 tỷ đồng. Đến nay, doanh nghiệp đã thanh toán được gần 645 tỷ đồng trên dư nợ gốc và đang đàm phán một số khoản nợ vay.

Thứ ba là vấn đề thực hiện thỏa thuận tái cấu trúc. Novaland đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và đang trong quá trình thực hiện các điều kiện tiên quyết đề phương án tái cấu trúc có hiệu lực. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép doanh nghiệp thời gian để khắc phục.

Ban Tổng Giám đốc tin tưởng rằng khả năng đạt được các điều kiện tiên quyết là khả thi, do đó các bên cho vay sẽ không thực hiện hoặc chỉ đạo đại lý bảo đảm thực hiện bắt kỳ hoặc tất cả các quyền, biện pháp khắc phục, quyền hạn và quyền quyết định của bên cho vay theo điều khoản hợp đồng.

Thứ tư là gia hạn số dư phải trả ngắn hạn khác. Novaland đã ký thỏa thuận với các bên với số tiền là 3.809 tỷ đồng về đề xuất tiếp tục gia hạn thời hạn hợp đồng thêm một năm hoặc hơn kể từ ngày đến hạn đối với số dư nợ ngắn hạn. Số dư còn lại đang trong quá trình đàm phán với các bên để xin gia hạn hoặc thanh toán một phần bằng hình thức hoán đổi bất động sản.

Thứ năm, các ngân hàng trong nước cam kết tiếp tục hỗ trợ tài chính để triển khai xây dựng các dự án nhằm đảm bảo tiến độ bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho người mua nhà trong năm. Doanh nghiệp đã được giải ngân số tiền 2.785 tỷ đồng thông qua các hợp đồng tín dụng mới từ các ngân hàng.

Ban Tổng Giám đốc tin tưởng rằng doanh nghiệp sẽ tiếp tục giải ngân được thêm hạn mức tín dụng mới với số tiền 15.816 tỷ đồng trong 12 tháng tiếp theo để tài trợ cho các dự án đang phát triển.

Thứ sáu là vấn đề bán tài sản. Novaland sẽ bán tài sản với số tiền dự kiến là 2.870 tỷ đồng để thanh toán các khoản nợ đến hạn trả trong khoảng thời gian quy định theo điều khoản hợp đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp đã nhận được thư quan tâm nhưng chưa có điều khoản ràng buộc từ nhà đầu tư về việc bán tài sản với giá trị dự kiến 8.917 tỷ đồng.

Ban Tổng Giám đốc tin tưởng rằng doanh nghiệp sẽ hoàn tất việc bán tài sản này trong vòng 12 tháng tiếp theo.

Thứ bảy là các biện pháp cụ thể của Chính phủ nhằm hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản.

Thứ tám là sự hỗ trợ tài chính từ cổ đông lớn. Hiện Novaland nhận được sự cam kết hỗ trợ tài chính của cổ đông lớn là Công ty CP Nova Group với cam kết tiếp tục đồng hành và hỗ trợ để góp phần giúp Novaland thanh toán các khoản nợ đến hạn khi cần thiết trong hoạt động kinh doanh để duy trì hoạt động liên tục ít nhất trong 12 tháng tiếp theo kể từ ngày của báo cáo tài chính hợp nhất.

Cuối cùng, Novaland đang phối hợp chặt chẽ với Chính phủ và chính quyền địa phương để xem xét tình trạng pháp lý và giải quyết các dự án còn vướng mắc pháp lý.

Doanh nghiệp kỳ vọng sẽ đạt được các mốc pháp lý nhất định vào năm 2024 cho mục tiêu bán hàng của mình trong 12 tháng tiếp theo, góp phần đảm bảo cho việc thu tiền từ các hợp đồng đã ký với khách hàng, để tạo ra đủ dòng tiền để tài trợ cho các dự án đang phát triển và cho các hoạt động kinh doanh thông thường trong 12 tháng tới.

Với các yếu tố đó, lãnh đạo Novaland tin rằng Tập đoàn sẽ có đủ nguồn vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh của Tập đoàn và có khả năng đáp ứng các nghĩa vụ đến hạn trong 12 tháng tới.