Càng to tiền giá bán càng giảm mạnh

Trên các nền tảng mạng xã hội, các công ty môi giới đang chào bán hàng trăm mặt bằng kinh doanh, nhà phố, chung cư mini (đang kinh doanh căn hộ dịch vụ) với mức giá giảm sâu không tưởng so với lúc cao điểm. Khách hàng không quá khó để tìm thấy các bất động sản (BĐS) có giá chào bán giảm 30% thậm chí mức giảm còn sâu hơn.

Tòa nhà trên đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh, TP.HCM lúc cao điểm được định giá 94 tỷ đồng, này chủ chào bán với giá 75 tỷ đồng.

Một shophouse thuộc một chung cư ở khu Nam Sài Gòn trước đây lúc cao điểm được định giá 14 tỷ đồng, đang có hợp đồng cho thuê 40 triệu đồng/tháng, nay chủ chào bán với giá chỉ 8,7 tỷ đồng (mức giảm trên 30%).

Một toà nhà văn phòng trên mặt tiền đường Nguyễn Xí, phường 26 quận Bình Thạnh, diện tích 470m2 đất, diện tích sử dụng 910m2, vừa hết hợp đồng cho một ngân hàng thuê dài hạn. Lúc cao điểm, toà nhà này được định giá 94 tỷ đồng, hiện nay chủ nhà chào bán với mức giá khá sốc, 75 tỷ đồng, giảm 19 tỷ đồng (mức giảm tương đương 20%).

Một BĐS khác, diện tích 1.200m2, có 2 mặt tiền, toạ lạc trên đường Đặng Văn Bi, TP.Thủ Đức. khu đất này trước đây được định giá 200 tỷ đồng, hiện nay chủ chào bán với giá mới 160 tỷ, giảm 40 tỷ, mức giảm tương đương 25%...

Hiện nay, giới đầu tư không quá khó để "săn được hàng ngộp" với mức giảm phổ biến 20 -30%, giá trị BĐS càng cao thì mức giá chào bán càng giảm mạnh.

Anh Nguyễn Phú Cường, một người chuyên môi giới mua bán BĐS giá trị cao khu vực trung tâm thành phố cho biết, giá BĐS lớn, có mức chào giảm mạnh không phải là chuyện cá tháng tư hay chiêu trò để gây chú ý, phần nhiều BĐS đều có chứng thư định giá đàng hoàng, mức giảm 20 -30% so với chứng thư định giá là điều không có gì đáng nghi ngờ. Đó mới chỉ là giá chào bán, thực tế để bán được, giữa giá chào và giá bán chênh rất nhiều.

Cũng theo anh Nguyễn Phú Cường, BĐS có giá trị lớn trên các tuyến đường thương mại, ở khu trung tâm trong giai đoạn sau đấu giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm đã thiết lập mặt bằng giá mới. Chẳng hạn các căn nhà phố diện tích từ 80 đến 120m2 trên tuyến đường Lý Tự Trọng, Nguyễn Trãi, Lê Thánh Tôn… quận 1 là từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng/m2…Chẳng hạn một BĐS nằm gần ngã ba Lý Tự Trong – Lê Anh Xuân, quận 1, diện tích 120m2, đang chào bán giá 82 tỷ đồng, khoảng 680 triệu/m2.

"BĐS trên các tuyến đường khu trung tâm vốn là con gà đẻ trứng vàng, rất ít có hàng để bán nhưng nay thì không khó để tìm mua. Mấy năm gần đây, khi các cửa tiệm thời trang, mỹ phẩm đóng cửa hàng loạt trên các tuyến đường Lý Tự Trong, Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng… mặt bằng gần như bỏ trống, chỉ còn một số ít mặt bằng duy trì hoạt động trong lĩnh vực ăn uống, người có nhu cầu chuyển nhượng nhiều lên nhưng mặt bằng giá BĐS vẫn rất cao nên giao dịch không nhiều, cần thời gian để mặt bằng giá được điều chỉnh xuống" – chia sẻ của anh Nguyễn Phú Cường.

Đầu tư vào nhà phố có còn hấp dẫn?

Hàng loạt căn nhà trên đường Lý Tự Trọng, quận 1, TPHCM vốn là mặt bằng kinh doanh, giá đất cả tỷ đồng/m2 nay đóng cửa bỏ trống, nguồn thu bị “chết"

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, nhà phố có khả năng kinh doanh thương mại… vốn là kênh đầu tư được ưa chuộng cho giới đầu tư thích an toàn. Nhà phố khu trung tâm có khả năng làm thương mại, nếu đem cho thuê mặt bằng mỗi năm có thể sinh lợi dù không lớn, thường là dưới 2%/năm. Hiện nay tình hình đã khác, khả năng sinh lợi dưới 1%/năm. Khả năng sinh lợi không lớn nhưng khía cạnh hấp dẫn của phân khúc nhà phố là khả năng tăng giá đột biến trong thời gian ngắn.

Nếu theo dõi mặt bằng giá của BĐS khu trung tâm, trong vòng 5 năm qua, ít nhất đã tăng bình quân 100%, BĐS trên các tuyến đường lớn tăng gấp 2 gấp 3 lần, đặc biệt sau giai đoạn dịch, TP đấu giá đất ở Thủ Thiêm, mức giá kỷ lục thiết lập hơn 2 tỷ đồng/m2 thì mặt bằng giá đất khu trung tâm TP cũ cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới tương đương với bên kia sông Sài Gòn (Thủ Thiêm), một số khu đắt địa, mặt bằng giá tăng 5 lần. Tuy nhiên, hiện nay một xu thế mới đang hình thành, đặt những người nắm giữ BĐS giá trị cao trước 2 bài toán là khả năng sinh lời quá nhỏ bé và khả năng tăng giá đột biến không còn.

Mặt bằng kinh doanh trên phố Nguyễn Trãi, quận 1, TP.HCM đóng cửa, một chỉ dấu xấu cho thị trường BĐS khu trung tâm

Cũng theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, thương mại điện tử đã "thối bay" các cửa hàng thời trang truyền thống, mỹ phẩm, giày dép, dược phẩm. Trên các tuyến đường lớn đã dẹp ít nhất là 60%, mặt bằng trống cho thuê vài năm không có khách thuê, số còn lại cũng tồn tại trong tình cảnh cầm cự. Xu thế thời đại làm cho nhà phố, mặt bằng kinh doanh bỏ trống, khả năng sinh lời từ nguồn thu cho thuê mặt bằng gần như còn không đáng kể so với giá trị mặt bằng. Chỉ một số ít mặt bằng đáp ứng đủ tiêu chí làm dịch vụ ăn uống hoặc kinh doanh chuyên ngành dịch vụ du lịch, giải trí như Bùi Viện, Đề Thám, Đồng Khởi… vẫn còn hoạt động tốt, phần nhiều còn lại không đáp ứng được đành phải bỏ trống hoặc cho thuê với giá thấp. Khi BĐS đã phát triển hết tiềm năng thì sẽ bước vào giai đoạn đi xuống là bình thường.

"Khi những BĐS không thể sinh lời, tiềm năng tăng giá không còn, giá trị của nó sẽ bị đánh giá lại. Với xu thế hiện nay, trong tương lai còn có thể khốc liệt hơn, BĐS nhà phố, mặt bằng cho thuê đang đứng trước áp lực giảm giá là điều dễ hiểu. Trên thực tế, từ năm 2022, BĐS giá trị cao giảm 30% so với định giá trước đó không phải là chuyện quá xa lạ" – chuyên gia Đinh Thế Hiển chia sẻ.