Giá thuê tăng rõ nét tại các quận trung tâm

Theo khảo sát từ các sàn giao dịch bất động sản, giá thuê căn hộ tại các quận trung tâm Hà Nội đã ghi nhận mức tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, quận Cầu Giấy căn hộ 1 phòng ngủ cho thuê từ 7–9 triệu đồng/tháng; 2 phòng ngủ từ 10–12 triệu đồng/tháng. Quận Thanh Xuân, căn hộ 1 phòng ngủ dao động từ 6–8 triệu đồng/tháng; 2 phòng ngủ từ 9–12 triệu đồng/tháng. Quận Đống Đa, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ ở mức 5–7 triệu đồng/tháng; 2 phòng ngủ từ 8–10 triệu đồng/tháng.

Quận Nam Từ Liêm, khu vực phát triển nhanh nhờ hạ tầng mới: Căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá từ 9–12 triệu đồng/tháng.

Ở Hoài Đức, một huyện đang trên đà đô thị hóa và hưởng lợi từ các dự án mở rộng thành phố, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ vẫn “mềm” hơn, dao động từ 5–8 triệu đồng/tháng tùy tiện ích và vị trí dự án.

Theo lý giải từ các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến giá thuê leo thang là do giá bán căn hộ tăng mạnh khiến nhu cầu mua ở thực bị chững lại. Báo cáo mới nhất cho thấy, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã chạm mức trung bình 75 triệu đồng/m², tăng khoảng 29% so với năm 2024, mức tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Mức giá này vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua lần đầu, đặc biệt là người trẻ, gia đình thu nhập trung bình. Không đủ điều kiện vay mua nhà, nhiều người buộc phải chuyển sang kênh thuê dài hạn, khiến cầu thuê tăng nhanh.

Theo nhận định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê, giá thuê tại Hà Nội trong năm 2025 có thể tiếp tục tăng 10–15% nữa, đặc biệt với căn hộ có vị trí tốt, gần trung tâm và đầy đủ tiện ích. Người có nhu cầu thuê sẽ ngày càng tập trung vào chất lượng dịch vụ và môi trường sống.

Căn hộ dịch vụ tiếp tục là điểm sáng

Phân khúc căn hộ dịch vụ cao cấp đang thu hút sự quan tâm lớn từ khách thuê nước ngoài, đặc biệt là nhóm chuyên gia, kỹ sư và quản lý cấp trung, cấp cao làm việc tại Hà Nội.

Theo khảo sát, mức giá căn hộ một số dự án cao cấp đầy đủ tiện nghi và dịch vụ, tại quận Ba Đình có giá thuê lên đến 25 - 30 triệu đồng/tháng. Khu vực này có vị trí trung tâm, gần các cơ quan chính phủ, đại sứ quán và khu vực có nhiều người nước ngoài sinh sống.

Tại quận Tây Hồ, mức giá phổ biến của căn hộ cho thuê 20 - 70 triệu đồng/tháng. Những căn hộ dịch vụ cao cấp ven hồ Tây, có diện tích lớn và đầy đủ tiện ích, có thể đạt mức giá thuê 70 triệu đồng/tháng. Khu vực này cũng có nhiều người nước ngoài sinh sống, đặc biệt là chuyên gia và nhà ngoại giao, cùng với cảnh quan đẹp và môi trường sống trong lành.

Quận Hoàn Kiếm ít dự án hơn, mức giá căn hộ dịch vụ cao cấp, gần hồ Hoàn Kiếm và phố cổ, có thể từ 20 – 50 triệu đồng/tháng tuỳ vị trí, diện tích.

Các khu vực thuộc quận Đống Đa, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, giá thuê căn hộ cao cấp trung bình cao hơn khoảng 30% so với căn hộ truyền thống nhưng tỷ lệ lấp đầy luôn vượt 80% – một con số lý tưởng trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay.

Nhà đầu tư nên cẩn trọng

Mặc dù giá thuê tăng, song theo chuyên gia bất động sản tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại Hà Nội vẫn ở mức thấp, do giá mua căn hộ cũng leo thang mạnh. Tính trung bình, lợi nhuận cho thuê chỉ đạt khoảng 3,5–4%/năm, thậm chí có những dự án dưới 3%, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm dài hạn.

Điều này khiến nhà đầu tư cá nhân cần cân nhắc kỹ. Việc mua căn hộ để đầu tư cho thuê hiện không còn là “kênh an toàn sinh lời dễ dàng” như giai đoạn 2016–2019. Nhà đầu tư cần tính toán hiệu quả dòng tiền, lựa chọn sản phẩm phù hợp với tệp khách thuê cụ thể và đánh giá kỹ chi phí vận hành, bảo trì, quản lý.

Thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội đang sôi động trở lại, nhưng mang tính sàng lọc mạnh mẽ hơn. Giá tăng là xu hướng tất yếu trong bối cảnh giá nhà leo thang và đô thị hóa mở rộng. Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng dễ sinh lời và không phải nhà đầu tư nào cũng phù hợp với kênh cho thuê.

Người thuê ngày càng khắt khe, đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng sống, không gian tiện ích và trải nghiệm dịch vụ. Trong khi đó, người cho thuê cần chuyên nghiệp hơn, hiểu rõ khách hàng mục tiêu, kiểm soát chi phí và tối ưu hiệu quả.