Mặt bằng giá đảo chiều, Hà Nội vượt TP.HCM?

Trong nhiều năm, TP.HCM luôn được xem là thị trường có giá chung cư cao nhất cả nước. Tuy nhiên, diễn biến từ cuối năm 2025 đến quý I/2026 cho thấy bức tranh đang có sự dịch chuyển đáng chú ý.

Theo dữ liệu từ JLL Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp trung bình toàn thị trường tại Hà Nội đã đạt khoảng 94-95 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM ở mức khoảng 89-90 triệu đồng/m². Nếu xét trên bình diện trung bình, Hà Nội đã có thời điểm vượt TP.HCM – một diễn biến hiếm gặp trước đây.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức “vượt” này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới. Thời gian qua, Hà Nội ghi nhận lượng lớn dự án mở bán thuộc phân khúc trung – cao cấp và cao cấp, với nhiều sản phẩm có giá trên 120-150 triệu đồng/m², kéo mặt bằng giá bình quân tăng nhanh.

Ngược lại, nếu bóc tách theo khu vực lõi đô thị, TP.HCM vẫn duy trì vị thế dẫn đầu. Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy giá căn hộ khu trung tâm TP.HCM khoảng 102 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với khoảng 86 triệu đồng/m² tại Hà Nội. Điều này phản ánh thực tế: TP.HCM vẫn là thị trường có giá trị lõi cao hơn, nhờ quỹ đất hạn chế và mức độ đô thị hóa sâu.

Bên trong mỗi thị trường, sự phân hóa cũng ngày càng rõ rệt. Tại Hà Nội, khu vực nội đô ghi nhận mức giá trung bình khoảng 120-125 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở các dự án hạng sang, tăng mạnh theo quý do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, các khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang, Đông Anh hay Hoài Đức chỉ dao động quanh 60-70 triệu đồng/m², tương đương khoảng một nửa nội đô, trở thành lựa chọn của người mua ở thực.

Xu hướng giãn ra vùng ven cũng diễn ra tương tự tại phía Nam. Tại TP.HCM, do giá nội đô neo cao, dòng tiền đang dịch chuyển sang các khu vực giáp ranh như Bình Dương, nơi giá căn hộ trung bình khoảng 50-60 triệu đồng/m², một số dự án mới đã vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m² nhờ hạ tầng cải thiện và kỳ vọng tăng trưởng.

Nhìn tổng thể, có thể thấy “đảo chiều giá” giữa Hà Nội và TP.HCM chỉ đúng khi xét trên mặt bằng trung bình toàn thị trường, trong khi ở phân khúc lõi trung tâm, TP.HCM vẫn giữ mức giá cao hơn. Sự khác biệt này phản ánh hai cấu trúc phát triển khác nhau. Hà Nội tăng giá nhanh nhờ nguồn cung cao cấp mới, còn TP.HCM duy trì mặt bằng giá cao do khan hiếm quỹ đất và tích lũy giá dài hạn.

Ảnh minh hoạ. Nguồn: IT

Vì sao giá chung cư đồng loạt leo thang?

Có nhiều yếu tố cùng lúc đẩy mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn đi lên, nhưng nổi bật nhất là ba nguyên nhân mang tính cấu trúc.

Thứ nhất, nguồn cung mất cân đối. Tại Hà Nội, nguồn cung mới tăng mạnh nhưng chủ yếu nằm ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, khiến giá trung bình bị kéo lên. Trong khi đó, TP.HCM lại đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài, đặc biệt trong giai đoạn 2022-2024, tạo nền giá cao từ trước.

Thứ hai, chi phí phát triển dự án tăng mạnh. Giá đất, chi phí tài chính và chi phí pháp lý đều gia tăng khiến chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán. Đây là xu hướng chung của toàn thị trường, không riêng Hà Nội hay TP.HCM.

Thứ ba, sự dịch chuyển của dòng tiền và kỳ vọng tăng giá. Trong giai đoạn trước, Hà Nội có nền giá thấp hơn nên trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư. Khi kỳ vọng “bắt kịp TP.HCM” hình thành, giá đã được đẩy lên nhanh chóng.

Thứ tư, yếu tố lãi suất và tín dụng cũng tác động đáng kể. Dù thị trường vẫn duy trì thanh khoản, nhưng mặt bằng lãi suất cao khiến chủ đầu tư thận trọng hơn, đồng thời làm chi phí vốn tăng lên.

Dù mặt bằng giá đã lên mức cao, nhiều chuyên gia cho rằng tốc độ tăng trong thời gian tới sẽ chậm lại. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, năm 2026, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 35.000 - 40.000 căn, trong khi TP.HCM khoảng 25.000 - 29.000 căn. Sự cải thiện nguồn cung này có thể giúp thị trường ổn định hơn, hạn chế đà tăng nóng.

Tuy nhiên, một thực tế khó thay đổi là giá khó giảm sâu. Nguyên nhân nằm ở chi phí đầu vào cao và quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế. Thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn giá cao, thanh lọc mạnh, nơi chỉ những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và phù hợp nhu cầu thực mới duy trì được thanh khoản.

Sự leo thang của giá chung cư đang đặt người mua vào thế khó. Nếu như trước đây, Hà Nội được xem là dễ tiếp cận hơn, thì hiện nay khoảng cách này đã bị xóa nhòa. Người mua buộc phải lựa chọn giữa ba phương án, chấp nhận mức giá cao để ở trung tâm, dịch chuyển ra vùng ven, hoặc tiếp tục chờ đợi thị trường điều chỉnh. Trong bối cảnh giá chưa có dấu hiệu giảm, xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh có thể sẽ tiếp tục mạnh lên trong thời gian tới.