Giải bài toán an cư (bài 1): Sản phẩm 'triệu đô' chiếm sóng, khó tìm nhà giá rẻ

Mặt bằng giá nhà liền thổ, căn hộ tại TP.HCM không ngừng tăng. Đặc biệt, sau thời gian đóng băng vì dịch Covid-19, khi các hoạt động kinh tế xã hội dần khôi phục thì giá nhà đất bắt đầu tăng phi mã, liên tục phá đỉnh. Việc tìm chốn an cư của nhiều người quả thật không hề dễ dàng.

Theo Cushman & Wakefield Vietnam, trong quý 1/2022, thị trường bất động sản T.HCM mức giá bán trung bình tất cả các phân khúc đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm.

Giá bán bất động sản không ngừng tăng trong 10 năm qua. Giá đất tăng trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng tăng và thị trường đón nhận nhiều sản phẩm thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang thúc đẩy giá trung bình theo đó tăng lên.

Khảo sát của PV Dân Việt, thị trường ngày càng xuất hiện nhiều sản phẩm "triệu đô", đẩy mặt bằng giá bất động sản TP.HCM lên càng cao. Đơn cử, dự án One Central Saigon (nằm ở quận 1, TP HCM) khiến thị trường địa ốc xôn xao khi đưa ra mức giá bán dự kiến cao kỷ lục, khoảng 25.000 - 30.000 USD/m2, tương đương 650 - 800 triệu đồng/m2.

Ngoài ra dự án The Global City tọa lạc tại TP.Thủ Đức cũng khiến giới đầu tư giật mình khi các đơn vị bán hàng công bố giá bán dự kiến đợt 1 từ 350 triệu đồng/m2 với phân khúc nhà phố thương mại.

Bên cạnh đó, một dự án khác tại trung tâm TP.Thủ Đức là King Crown Infinity do Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần Bamboo Capital (Bamboo Capital Group) là đơn vị phát triển dự án đang gây xôn xao trên thị trường. Mức giá dự kiến 4.000 USD/m2 ngang bằng với giá bán căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2, sát bên trung tâm quận 1).

Một "ông lớn" khác là Tập đoàn Vạn Phúc đã công bố các căn biệt thự Van Phuc Mansion và Parkview Shop Villas nằm trong Khu đô thị Van Phuc. Được biết, giá mỗi căn Van Phuc Mansion đơn lập lên đến 160 tỷ đồng và Parkview Shop Villas có giá bán từ 59 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, phân khúc đất nền, nhà xây sẵn… giá cũng tăng liên tục. Tại các khu vực điểm "nóng " như TP.Thủ Đức, Củ Chi… giá nhà đất đang tăng liên tục để đón "sóng" đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, giá bất động sản trong thời gian vừa qua tăng quá cao so với giá trị thực.

Theo dự báo của Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2022 kịch bản khả quan hạ giá chung cư là điều khó xảy ra, nhất là khi nguồn cung đang khan hiếm. Tình trạng lạm phát, tăng chi phí nguyên vật liệu sẽ khiến cho giá chung cư tăng cao.

Thị trường nhà đất lệch pha cung - cầu

Các chuyên gia bất động sản đánh giá, việc khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất TP.HCM cao chót vót. Trong khi đó, nhu cầu chỗ ở của người dân, nhà đầu tư tăng cao. Một bộ phận có nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tăng nhanh khi kinh tế mở cửa trở lại, người có điều kiện kinh tế vì e ngại lạm phát tăng cũng đổ mạnh vốn vào bất động sản… đã khiến xuất hiện tình trạng lệch pha gia tăng.

Tại TP.HCM, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu thừa cung, thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại rất thiếu, cung không đủ cầu.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung - cầu và vừa bị mất cân đối về các phân khúc nhà ở thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây. 

Cụ thể, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Dù xuất hiện tình trạng thừa cung, nhưng nhà ở cao cấp vẫn chiếm đa số trên thị trường do nhà đầu tư thứ cấp ở phân khúc này vẫn chiếm tỷ trọng rất cao, khoảng 60%.

Trong nhiều năm qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã liên tục có nhiều chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của đa số người dân, nhưng tại TP.HCM vẫn xảy ra lệch pha cung - cầu khi nhà ở xã hội và nhà giá rẻ vẫn sụt giảm nghiêm trọng và gần như biến mất.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng phải giữ ở tỷ lệ cao. Tiếp theo đó, phân khúc căn hộ trung cấp và kế đến là phân khúc cao cấp mới đảm bảo tính bền vững của thị trường.